Типовой договор аренды: изучаем новую форму

В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 10 Закона № 2269 заключенный сторонами договор аренды в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества.

Учитывая это, при заключении договоров аренды госимущества стороны руководствуются приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774, которым утверждены:

• Типовой договор аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия (структурного подразделения предприятия);

• Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, относящегося к государственной собственности;

• Примерный договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору.

Указанные формы договоров бюджетные учреждения, которые имеют дело с арендными операциями, применяют уже не один год и хорошо с ними знакомы. Что касается договоров аренды коммунального имущества, то в этом вопросе бюджетные учреждения руководствуются решениями о предоставлении коммунального имущества в аренду, утвержденными органами местного самоуправления.

Но время не стоит на месте, и нормативно-правовые акты, регулирующие арендные отношения, тоже постоянно изменяются и обновляются. Поэтому сейчас возникла ситуация, когда формы указанных Типовых договоров не соответствуют требованиям нормативно-правовых актов, имеющих высшую юридическую силу. В частности, это касается таких документов, как:

• Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV;

• Методика № 786;

• Порядок № 906 и других.

Поэтому с целью упорядочения нормативно-правовой базы по вопросам аренды Фонд госимущества приказом № 1113 внес изменения в такие документы, как:

• Типовой договор аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия (структурного подразделения предприятия),

• Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, относящегося к государственной собственности (далее — Типовой договор). Далее подробно рассмотрим изменения, которые касаются именно этого Типового договора.

1. Предмет Договора

В п. 1.1. Типового договора добавлены требования о наименовании имущества, которое передают в аренду. Так, кроме полного наименования имущества, являющегося предметом договора, также указывают реестровый номер имущества, которое предлагается в целом или часть которого предлагается для передачи в аренду (на основании данных Единого реестра объектов государственной собственности).

Напомним, что ведение указанного реестра касается недвижимого имущества. Основная цель введения такого реестра — осуществление контроля за эффективным использованием и сохранностью объектов государственной и коммунальной собственности, недвижимым имуществом, в том числе переданным в аренду государственными и коммунальными предприятиями.

2. Стоимость имущества

В соответствии со ст. 10 Закона № 2269 стоимость имущества является одним из существенных условий договора аренды, которую в Типовых договорах аренды указывают на основании акта оценки/заключения о стоимости.

Согласно п. 17 Национального стандарта оценки «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», утвержденного постановлением КМУ от 10.09.2003 г. № 1440, в отчете об оценке имущества и в заключении о стоимости объекта оценки оценщик отражает факт о включении или невключении в рыночную стоимость суммы налога на добавленную стоимость. При этом формы актов оценки имущества, приведенные в приложениях к Методике оценки объектов аренды, утвержденной постановлением КМУ от 10.08.95 г. № 629, не предусматривают включение НДС в стоимость таких объектов.

Учитывая это, п. 1.1 Типового договора дополнен нормой о том, что стоимость объекта определена и зафиксирована без учета НДС.

3. Передача имущества в аренду и его возврат

Обычно передачу имущества в аренду оформляют актом приема-передачи. Такой акт является основным документом, подтверждающим факт передачи имущества в аренду и его возврат из аренды на основании ст. 795 ГКУ.

Кстати, форма акта приема-передачи имущества по договору аренды не предусмотрена действующим законодательством, поэтому его составляют в произвольной форме. При этом в акте обязательно указывают, в каком состоянии находится объект аренды (технически исправен, пригоден к эксплуатации или требует текущего и/или капитального ремонта).

Именно поэтому из п. 1.3 Типового договора исключено фактически недействующее требование о согласовании заключения о состоянии имущества с балансодержателем и арендатором, поскольку указанное заключение о состоянии имущества стороны фиксируют в акте приема-передачи на момент заключения договора аренды.

Также имейте в виду: если арендатор несвоевременно возвращает арендованное имущество, теперь арендодатель имеет право требовать уплаты неустойки. Как предусмотрено в п. 10.12 Типового договора, размер неустойки — двойная арендная плата за пользование имуществом за время просрочки. Поэтому арендатору лучше своевременно вернуть арендованное имущество и правильно оформить соответствующие документы о его возврате.

4. Условия передачи арендованного имущества арендатору

Как и раньше, арендатор начинает пользоваться имуществом в срок, указанный в договоре аренды, но не ранее даты подписания его сторонами и оформления акта приема-передачи имущества.

Напомним, что при аренде недвижимого имущества на срок три года и более договор подлежит нотариальному удостоверению, а возникшее право аренды — госрегистрации. Основание — ст. 794 ГКУ.

При этом такой договор можно заключить, только если право собственности арендодателя на здание (сооружение) зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Учитывая это, в п. 2.1 Типового договора уточнено, что передают недвижимое имущество арендатору не раньше даты нотариального удостоверения договора аренды.

5. Определение арендной платы

Сразу отметим, что сам механизм расчета арендной платы не изменился, а требования Типового договора приведены в соответствие с Методикой № 786.

Как видим, в соответствии с обновленной редакцией п. 3.1 Типового договора и пп. 4 и 13 Методики № 786 арендную плату рассчитывают в такой последовательности:

1) определяют размер годовой арендной платы;

2) на основе размера годовой арендной платы устанавливают размер арендной платы за базовый месяц расчета арендной платы — последний месяц, за который определен индекс инфляции, фиксируемой в договоре аренды;

3) с учетом размера арендной платы за базовый месяц аренды рассчитывают размер арендной платы за первый и следующие месяцы аренды;

4) арендную плату за каждый следующий месяц определяют путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за следующий месяц.

ВАЖНО! Указанный механизм расчета арендной платы применяют независимо от размера индекса инфляции, то есть независимо от того, превышает эта величина 100 % или меньше чем 100 %.

Подробно об этом мы рассказывали в материале «Индекс инфляции ниже 100 %: что с индексацией арендной платы» (см. «Бюджетная бухгалтерия», 2017, № 38).

Также уточнено, где арендаторы могут найти оперативную информацию об индексах инфляции. Такой показатель размещают на веб-сайте Государственной службы статистики (http://www.ukrstat.gov.ua/).

6. Дополнены основания для перерасчета арендной платы

Отметим, что перечень оснований для перерасчета арендной платы определен в п. 3.5 Типового договора.

Так, к ранее существующим основаниям для изменения размера арендной платы, а именно изменения методики расчета арендной платы, существенные изменения состояния объекта аренды по независящим от сторон причинам и иные случаи, предусмотренные действующим законодательством, добавлена еще одна. Это — изменение арендной ставки.

Напомним, что арендные ставки за использование недвижимого государственного имущества приведены в приложении 2 к Методике № 786.

7. Сроки внесения арендной платы

Сроки внесения арендной платы фиксируют в договоре аренды. Такой порядок определен в ч. 3 ст. 19 Закона № 2269 и п. 14 Методики № 786 (ср. ). Поэтому при определении срока внесения арендной платы стороны ориентируются на требования, предусмотренные в п. 3.6 Типового договора.

Теперь указанный пункт Типового договора несколько откорректирован и выглядит так:

«3.6. Арендная плата перечисляется в государственный бюджет и Балансодержателю в соотношении % к % ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, в соответствии с пропорциями распределения, установленными Методикой расчета и действующими на конец периода, за который осуществляется платеж».

Таким образом, указанное изменение можно рассматривать как уточнение сроков внесения арендной платы.

8. Обеспечение выполнения обязательств

Одним из существенных условий договора аренды, указанных в ст. 10 Закона № 2269, является обеспечение выполнения обязательств. Как определено в этой статье, для договоров аренды видами обеспечений могут быть неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия и т. п.

Поскольку в прошлом году в Порядок № 906 были внесены изменения в части гарантийного взноса, то на этот раз соответствующие изменения внесены в п. 3.9 Типового договора. Вот как выглядит этот пункт в настоящее время:

«Обязательства Арендатора относительно уплаты арендной платы обеспечиваются в виде задатка в размере не меньше, чем арендная плата за базовый месяц, который вносится в счет арендной платы за последний месяц (последние месяцы) аренды.

Если договор аренды заключен на срок меньше, чем один месяц, вносится задаток в размере арендной платы за этот срок.

В случае проведения конкурса на право аренды Имущества гарантийный взнос в размере шести стартовых арендных плат засчитывается в счет будущих платежей по арендной плате и перечисляется в государственный бюджет и Балансодержателю в соответствии с пропорциями, определенными Методикой расчета».

При этом обратите внимание на исключение п. 3.8 из Типового договора. Стоит напомнить, что было указано в этом пункте: «В случае если на дату уплаты арендной платы задолженность по ней составляет в целом не меньше чем три месяца, Арендатор также уплачивает штраф в размере % от суммы задолженности».

Конечно, исключение этого пункта из Типового договора не лишает арендодателя возможности противодействовать недобросовестным арендаторам. Ведь для борьбы с ними арендодатель может воспользоваться п. 3.7 Типового договора. Посмотрите, что в нем предусмотрено:

«Арендная плата, перечисленная несвоевременно или не в полном объеме, подлежит индексации и взыскивается в бюджет и Балансодержателю в определенном пунктом 3.6 соотношении в соответствии с действующим законодательством Украины с учетом пени в размере учетной ставки НБУ на дату начисления пени от суммы задолженности за каждый день просрочки перечисления арендной платы».

Как видим, теперь обязательство арендатора по уплате арендной платы обеспечено в виде задатка, гарантийного взноса и пени.

Конечно, как и раньше, окончание срока действия договора аренды не освобождает арендатора от обязанности оплатить задолженность по арендной плате, если таковая возникла, в полном объеме. При этом задолженность арендатор должен оплатить с учетом штрафных санкций (если таковые были применены). Такие требования остались неизменными в п. 3.10 Типового договора.

9. Обязанности арендатора

Одной из обязанностей арендатора является внесение задатка в течение месяца после подписания договора аренды. Порядок внесения задатка и перечисления арендной платы за последний месяц с учетом внесенного задатка урегулирован в обновленных пп. 3.8 и 5.3 Типового договора.

Также к обязанностям арендатора отнесено осуществление ремонта объекта аренды. Долгое время требования п. 5.8 Типового договора не соответствовали положениям ст. 18¹ Закона № 2269. Теперь это противоречие снято, и благодаря этому обязанностью арендатора является своевременное осуществление за собственный счет текущего ремонта арендованного имущества.

10. Страхование арендованного имущества

Одним из существенных условий договора аренды, указанных в ст. 10 Закона № 2269, является страхование арендатором взятого им в аренду имущества.

Учитывая это требование, среди обязанностей арендатора необходимость страхования объекта аренды существовала и раньше. Но в настоящее время требования к выполнению таких обязанностей со стороны арендатора стали строже. Для этого сравним предыдущую и измененную редакции п. 5.10 Типового договора.

Определим, как изменились для арендатора требования к страхованию объекта аренды:

1) застраховать арендованное имущество необходимо в течение 10 рабочих дней после заключения договора аренды;

2) застраховать имущество следует в пользу балансодержателя;

3) к страховым случаям отнести, в частности, пожар, затопление, противоправные действия третьих лиц, стихийное бедствие;

4) предусмотреть подачу арендодателю заверенных должным образом копии договора страхования (ранее — страхового полиса) и копии платежного поручения об уплате страхового платежа.

11. Когда необходимо письменное согласие (уведомление) арендодателя

В Типовом договоре предусмотрены случаи, когда арендатору необходимо получить письменное согласие арендодателя для выполнения определенных действий.

В частности, это касается таких случаев, как:

• предоставление имущества в субаренду (п. 6.3 Типового договора);

• осуществление капитального ремонта, проведение замены, реконструкции, расширения, технического перевооружения арендованного имущества, которое обуславливает повышение его стоимости (п. 6.4 Типового договора).

Итак, советуем арендатору не пренебрегать получением письменного согласия от арендодателя, поскольку в некоторых случаях арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора аренды. Подробнее об этом расскажем далее.

Кроме того, не забудьте в письменной форме уведомить арендодателя о реорганизации, изменении счета, наименования, номеров телефона, местонахождения. Срок уведомления — неделя.

12. Взыскание задолженности по арендной плате

Для того чтобы уменьшить накопление задолженности по арендной плате перед государственным бюджетом, среди обязанностей арендодателя появился новый п. 7.4 Типового договора.

Так, если арендатор не уплачивает арендную плату (полностью или частично), подлежащую перечислению в государственный бюджет, в течение трех месяцев подряд, арендодатель должен принимать меры в соответствии с требованиями законодательства по расторжению договора аренды и взыскания задолженности.

При этом взыскание задолженности по арендной плате и штрафных санкций, предусмотренных договором, проводится на основании решения суда и/или в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Реализовать такое средство взыскания задолженности арендодателю дает возможность п. 9.4 Типового договора.

13. Изменения условий, прекращение или продление договора

По общим правилам, изменение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором или законом или не следует из обычаев делового оборота. Указанные правила изменений условий договоров определены ст. 654 ГКУ.

В настоящее время Типовой договор приведен в соответствие с указанными выше требованиями ГКУ. В частности, в п. 10.3 предусмотрено, что все изменения и дополнения к договору аренды должны происходить в письменной форме.

Кроме того, арендатор имеет возможность продолжать пользоваться арендованным имуществом. Для этого необходимо выполнить определенные требования.

Как предусмотрено в ч. 2 ст. 17 Закона № 2269, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Посмотрим, каким образом указанная норма реализована в Типовом договоре.

Как видим, согласно обновленному п. 10.4 Типового договора арендатор имеет право продлить договор аренды на новый срок лишь в случае, если не получил предупреждения от уполномоченного органа управлять имуществом о намерении использовать такое имущество для собственных нужд. При этом если указанный орган таки намеревается использовать это имущество для собственных нужд, уведомить арендатора необходимо за 3 месяца до окончания срока договора аренды.

Среди других изменений, внесенных в Типовой договор, стоит обратить внимание на новый п. 10.7, в котором урегулирован вопрос досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Так, этот пункт предусматривает, что стороны договора аренды соглашаются с тем, что этот договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, если арендатор:

• пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора;

• ухудшает состояние имущества;

• не уплачивает арендную плату в течение трех месяцев подряд;

• не осуществляет текущий ремонт имущества;

• без письменного разрешения арендодателя передал имущество, его часть в пользование другому лицу;

• препятствует сотрудникам арендодателя и/или уполномоченного органа управления осуществлять контроль за использованием имущества, выполнением условий этого договора.

14. Улучшение арендованного имущества компенсации не подлежит

Урегулированы противоречия, касающиеся возможности компенсации арендатору осуществленных улучшений. Сравним предыдущую и измененную редакции соответствующих пунктов Типового договора.

Как видим, в настоящее время наличие согласия арендодателя на улучшение арендованного имущества для получения компенсации не имеет никакого значения. Такие улучшения арендованного имущества признаются собственностью государства, и, соответственно, арендатору не стоит рассчитывать на получение компенсации таких расходов.

Получается, что возместить расходы на осуществление улучшения арендованного имущества арендатор может только в случае отделения таких улучшений без какого-либо вреда для имущества.

15. Приложения к Типовому договору

Неотъемлемой и составной частью договора аренды являются его приложения.

К этому договору прилагаются:

• расчет арендной платы;

• отчет об оценке/акт оценки имущества, передаваемого в аренду;

• акт приема-передачи арендованного имущества.

Ну вот, это все основные изменения, которые Фонд госимущества внес в Типовой договор.

Конечно, возникает вопрос: с какой же даты заключать договоры аренды с учетом вышеуказанных изменений? Комментируемый приказ вступил в силу 09.10.2018 г. Поэтому именно с этой даты стороны должны соблюдать новые требования при заключении новых договоров.

Поскольку в самом приказе не прописана специальная норма о том, что договоры аренды, которые были заключены до внесения рассмотренных выше изменений, необходимо изменить или привести в соответствие с такими изменениями, «старые» договоры перезаключать по обновленной форме не нужно.

В завершение обратим ваше внимание на то, что форма Примерного договора о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору не изменена.