Типовий договір оренди: вивчаємо нову форму

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 10 Закону № 2269 укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна.

З огляду на це, при укладанні договорів оренди держмайна сторони керуються наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774, яким затверджено:

• Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства);

• Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності;

• Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Зазначені форми договорів бюджетні установи, які мають справу з орендними операціями, застосовують вже не один рік і добре з ними знайомі. Що стосується договорів оренди комунального майна, то у цьому питанні бюджетні установи керуються рішеннями про надання комунального майна в оренду, затвердженими органами місцевого самоврядування.

Але час не стоїть на місці, і нормативно-правові акти, які регулюють орендні відносини, теж постійно змінюються та оновлюються. Тому наразі виникла ситуація, коли форми зазначених Типових договорів не відповідають вимогам нормативно-правових актів, які мають вищу юридичну силу. Зокрема, це стосується таких документів, як:

• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV;

• Методика № 786;

• Порядок № 906 та інших.

Тому з метою упорядкування нормативно-правової бази з питань оренди Фонд держмайна наказом № 1113 уніс зміни до таких документів, як:

• Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства),

• Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності (далі — Типовий договір). Далі детально розглянемо зміни, яких зазнав саме цей Типовий договір.

1. Предмет Договору

До п. 1.1 Типового договору додано вимоги щодо назви майна, яке передають в оренду. Так, окрім повного найменування майна, яке є предметом договору, також зазначають реєстровий номер майна, що пропонується в цілому або частина якого пропонується для передання в оренду (на підставі даних Єдиного реєстру об’єктів державної власності).

Нагадаємо, що ведення зазначеного реєстру стосується нерухомого майна. Основна мета запровадження такого реєстру — здійснення контролю за ефективним використанням та збереженням об’єктів державної та комунальної власності, нерухомим майном, у тому числі переданим в оренду державними та комунальними підприємствами.

2. Вартість майна

Відповідно до ст. 10 Закону № 2269 вартість майна є однією з істотних умов договору оренди, яку у Типових договорах оренди зазначають на підставі акта оцінки/висновку про вартість.

Згідно з п. 17 Національного стандарту оцінки «Загальні засади оцінки майна та майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 р. № 1440, у звіті про оцінку майна та у висновку про вартість об’єкта оцінки оцінювач відображає факт про включення або невключення до ринкової вартості суми податку на додану вартість. При цьому форми актів оцінки майна, що наведені у додатках до Методики оцінки об’єктів оренди, затвердженої постановою КМУ від 10.08.95 р. № 629, наразі не передбачають включення ПДВ до вартості таких об’єктів.

З огляду на це, п. 1.1 Типового договору доповнено нормою про те, що вартість об’єкта визначено та зафіксовано без урахування ПДВ.

3. Передання майна в оренду та його повернення

Зазвичай передання майна в оренду оформлюють актом приймання-передачі. Такий акт є основним документом, що підтверджує факт передачі майна в оренду та його повернення з оренди на підставі ст. 795 ЦКУ.

До речі, форма акта приймання-передачі майна за договором оренди не передбачена чинним законодавством, тому його складають в довільній формі. При цьому в акті обов’язково зазначають, у якому стані знаходиться об’єкт оренди (технічно справний, придатний до експлуатації чи потребує поточного та/або капітального ремонту).

Саме тому з п. 1.3 Типового договору виключено фактично недієву вимогу щодо узгодження висновку про стан майна з балансоутримувачем та орендарем, оскільки зазначений висновок про стан майна сторони фіксують в акті приймання-передачі на момент укладання договору оренди.

Також майте на увазі: якщо орендар несвоєчасно повертає орендоване майно, наразі орендодавець має право вимагати сплати неустойки. Як передбачено в п. 10.12 Типового договору, розмір неустойки — подвійна орендна плата за користування майном за час прострочення. Тому орендарю краще своєчасно повернути орендоване майно та правильно оформити відповідні документи про його повернення.

4. Умови передачі орендованого майна орендарю

Як і раніше, орендар починає користуватися майном в термін, зазначений в договорі оренди, але не раніше дати підписання його сторонами та оформлення акта приймання-передавання майна.

Нагадаємо, що при оренді нерухомого майна на строк три роки і більше договір підлягає нотаріальному посвідченню, а право оренди, що виникло, — держреєстрації. Підстава — ст. 794 ЦКУ.

При цьому такий договір можна укласти, тільки якщо право власності орендодавця на будівлю (споруду) зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

З огляду на це, в п. 2.1 Типового договору уточнено, що передають нерухоме майно орендарю не раніше дати нотаріального посвідчення договору оренди.

5. Визначення орендної плати

Відразу зазначимо, що сам механізм розрахунку орендної плати не змінився, а вимоги Типового договору приведено у відповідність до Методики № 786.

Як бачимо, відповідно до оновленої редакції п. 3.1 Типового договору та пп. 4 та 13 Методики № 786, орендну плату розраховують в такій послідовності:

1) визначають розмір річної орендної плати;

2) на основі розміру річної орендної плати встановлюють розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку орендної плати — останній місяць, за який визначено індекс інфляції, яка фіксується в договорі оренди;

3) з урахуванням розміру орендної плати за базовий місяць оренди розраховують розмір орендної плати за перший та наступні місяці оренди;

4) орендну плату за кожний наступний місяць визначають шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

ВАЖЛИВО! Зазначений механізм розрахунку орендної плати застосовують незалежно від розміру індексу інфляції, тобто незалежно від того, перевищує ця величина 100 % чи менше ніж 100 %.

Детально про це ми розповідали в матеріалі «Індекс інфляції нижче 100 %: що з індексацією орендної плати» (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2017, № 38).

Також уточнено, де орендарі можуть знайти оперативну інформацію про індекси інфляції. Такий показник розміщують на веб-сайті Державної служби статистики (http://www.ukrstat.gov.ua/).

6. Доповнено підстави для перерахунку орендної плати

Зазначимо, що перелік підстав для перерахунку орендної плати визначено в п. 3.5 Типового договору.

Так, до раніше існуючих підстав для зміни розміру орендної плати, а саме зміна методики розрахунку орендної плати, істотні зміни стану об’єкта оренди з незалежних від сторін причин та інші випадки, передбачені чинним законодавством, додано ще одну. Це — зміна орендної ставки.

Нагадаємо, що орендні ставки за використання нерухомого державного майна наведено у додатку 2 до Методики № 786.

7. Строки внесення орендної плати

Строки внесення орендної плати фіксують в договорі оренди. Такий порядок визначено в ч. 3 ст. 19 Закону № 2269 та п. 14 Методики № 786 (ср. ). Тому при визначенні строку внесення орендної плати сторони орієнтуються на вимоги, передбачені в п. 3.6 Типового договору.

Наразі зазначений пункт Типового договору дещо відкореговано і він виглядає так:

«3.6. Орендна плата перераховується до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні % до % щомісяця не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, відповідно до пропорцій розподілу, установлених Методикою розрахунку і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж.»

Таким чином, зазначену зміну можна розглядати як уточнення строків внесення орендної плати.

8. Забезпечення виконання зобов’язань

Однією з істотних умов договору оренди, зазначених в ст. 10 Закону № 2269, є забезпечення виконання зобов’язань. Як визначено у цій статті, для договорів оренди видами забезпечень можуть бути неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо.

Оскільки у минулому році до Порядку № 906 було внесено зміни в частині гарантійного внеску, то цього разу відповідні зміни внесено до п. 3.9 Типового договору. Ось як виглядає цей пункт на сьогодні:

«Зобов’язання Орендаря щодо сплати орендної плати забезпечуються у вигляді завдатку у розмірі, не меншому, ніж орендна плата за базовий місяць, який вноситься в рахунок орендної плати за останній місяць (останні місяці) оренди.

Якщо договір оренди укладено на строк, менший ніж один місяць, вноситься завдаток у розмірі орендної плати за цей строк.

У разі проведення конкурсу на право оренди Майна гарантійний внесок у розмірі шести стартових орендних плат зараховується в рахунок майбутніх платежів з орендної плати та перераховується до державного бюджету і Балансоутримувачу відповідно до пропорцій, визначених Методикою розрахунку».

При цьому зверніть увагу на виключення п. 3.8 з Типового договору. Варто нагадати, що було зазначено у цьому пункті: «У разі, якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за нею становить загалом не менше ніж три місяці, Орендар також сплачує штраф у розмірі % від суми заборгованості».

Звісно, виключення цього пункту з Типового договору не позбавляє орендодавця можливості протидіяти недобросовісним орендарям. Адже для боротьби з з ними орендодавець може скористатися п. 3.7 Типового договору. Погляньте, що в ньому передбачено:

«Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та Балансоутримувачу у визначеному пунктом 3.6 співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення перерахування орендної плати».

Як бачимо, тепер зобов’язання орендаря щодо сплати орендної плати забезпечено у вигляді завдатку, гарантійного внеску та пені.

Звичайно, як і раніше, закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов’язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі. При цьому заборгованість орендар повинен сплатити з урахуванням штрафних санкції (якщо такі було застосовано). Такі вимоги залишились незмінними в п. 3.10 Типового договору.

9. Обов’язки орендаря

Одним з обов’язків орендаря є внесення завдатку протягом місяця після підписання договору оренди. Порядок внесення завдатку та перерахування орендної плати за останній місяць з урахуванням внесеного завдатку, врегульовано в оновлених п.п. 3.8 та 5.3 Типового договору.

Також до обов’язків орендаря віднесено здійснення ремонту об’єкта оренди. Довгий час вимоги п. 5.8 Типового договору не відповідали положенням ст. 18¹ Закону № 2269. Наразі це протиріччя знято, і завдяки цьому обов’язком орендаря є своєчасне здійснення за власний рахунок поточного ремонту орендованого майна.

10. Страхування орендованого майна

Однією з істотних умов договору оренди, зазначених в ст. 10 Закону № 2269, є страхування орендарем взятого ним в оренду майна.

З огляду на цю вимогу, серед обов’язків орендаря необхідність страхування об’єкта оренди існувала й раніше. Але наразі вимоги до виконання такого обов’язку з боку орендаря стали суворішими. Для цього порівняємо попередню та змінену редакцію п. 5.10 Типового договору.

Визначимо, як змінились для орендаря вимоги щодо страхування об’єкта оренди:

1) застрахувати орендоване майно необхідно протягом 10 робочих днів після укладення договору оренди;

2) застрахувати майно слід на користь балансоутримувача;

3) до страхових випадків віднести, зокрема, пожежу, затоплення, протиправні дії третіх осіб, стихійне лихо;

4) передбачити надання орендодавцю завірених належним чином копії договору страхування (раніше — страхового полісу) та копії платіжного доручення про сплату страхового платежу.

11. Коли необхідна письмова згода (повідомлення) орендодавця

В Типовому договорі передбачено випадки, коли орендарю необхідно отримати письмову згоду орендодавця для виконання певних дій.

Зокрема, це стосується таких випадків, як:

• надання майна в суборенду (п. 6.3 Типового договору);

• здійснення капітального ремонту, проведення заміни, реконструкції, розширення, технічного переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості (п. 6.4 Типового договору).

Отже, радимо орендарю не нехтувати отриманням письмової згоди від орендодавця, оскільки в деяких випадках орендодавець має право на дострокове розірвання договору оренди. Детальніше про це розповімо далі.

Крім того, не забудьте письмовій формі повідомити орендодавця про реорганізацію, зміни рахунку, найменування, номера телефону, місцезнаходження. Строк повідомлення — тиждень.

12. Стягнення заборгованості з орендної плати

Для того щоб зменшити накопичення заборгованості з орендної плати перед державним бюджетом, серед обов’язків орендодавця з’явився новий п. 7.4 Типового договору.

Так, якщо орендар не сплачує орендну плату (повністю або частково), яка підлягає перерахуванню до державного бюджету, протягом трьох місяців підряд, орендодавець повинен вживати заходи відповідно до вимог законодавства щодо розірвання договору оренди та стягнення заборгованості.

При цьому стягнення заборгованості з орендної плати та штрафних санкцій, передбачених договором, проводиться на підставі рішення суду та/або в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса. Реалізувати такий засіб стягнення заборгованості орендодавцю дає можливість п. 9.4 Типового договору.

13. Зміни умов, припинення або продовження договору

За загальними правилами, зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Зазначені правила змін умов договорів визначено ст. 654 ЦКУ.

Нині Типовий договір приведено у відповідність із зазначеними вище вимогами ЦКУ. Зокрема, в п. 10.3 передбачено, що усі зміни та доповнення до договору оренди мають вчинятися у письмовій формі.

Крім того, орендар має можливість продовжувати користуватися орендованим майном. Для цього необхідно виконати певні вимоги.

Як передбачено в ч. 2 ст. 17 Закону № 2269, в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Переглянемо, яким чином зазначена норма реалізована в Типовому договорі.

Як бачимо, згідно з оновленим п. 10.4 Типового договору орендар має право продовжити договір оренди на новий строк лише у разі, якщо не отримав попередження від уповноваженого органу управляти майном про намір використовувати таке майно для власних потреб. При цьому якщо зазначений орган таки має намір використовувати це майно для власних потреб, повідомити орендаря необхідно за 3 місяці до закінчення строку договору оренди.

Серед інший змін, унесених до Типового договору, варто звернути увагу на новий п. 10.7, в якому врегульовано питання дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця.

Так, цей пункт передбачає, що сторони договору оренди погоджуються з тим, що цей договір підлягає достроковому розірванню на вимогу орендодавця, якщо орендар:

• користується майном не відповідно до умов договору;

• погіршує стан майна;

• не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд;

• не здійснює поточний ремонт майна;

• без письмового дозволу орендодавця передав майно, його частину у користування іншій особі;

• перешкоджає співробітникам орендодавця та/або уповноваженого органу управління здійснювати контроль за використанням майна, виконанням умов цього договору.

14. Поліпшення орендованого майна компенсації не підлягає

Врегульовано суперечності щодо можливості компенсації орендарю здійснених поліпшень. Порівняємо попередню та змінену редакцію відповідних пунктів Типового договору.

Як бачимо, наразі наявність згоди орендодавця на поліпшення орендованого майна для отримання компенсації не має ніякого значення. Такі поліпшення орендованого майна визнаються власністю держави, і, відповідно, орендарю не варто розраховувати отримати компенсацію таких витрат.

Виходить, що відшкодувати витрати на здійснення поліпшення орендованого майна орендар може тільки у разі відокремлення таких поліпшень без якої-небудь шкоди для майна.

15. Додатки до Типового договору

Невід’ємною і складовою частиною договору оренди є його додатки.

До цього договору додаються:

• розрахунок орендної плати;

• звіт про оцінку/акт оцінки майна, що передається в оренду;

• акт приймання-передавання орендованого майна.

Ну ось, це всі основні зміни, які Фонд держмайна уніс до Типового договору.

Звичайно виникає запитання — з якої ж дати укладати договори оренди з урахуванням вищезазначених змін? Наказ, що коментується, набрав чинності 09.10.2018 р. Тому саме з цієї дати сторони повинні дотримуватися нових вимог при укладанні нових договорів.

Оскільки в самому наказі не прописана спеціальна норма про те, що договори оренди, які було укладено до внесення вищерозглянутих змін, необхідно змінити чи привести у відповідність до таких змін, «старі» договори переукладати за оновленою формою не слід.

На завершення звернемо вашу увагу на те, що форму Примірного договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю не змінено.