«Я спросил у ясеня…», или Многолетние насаждения как объект недвижимого имущества

Аренда государственной и коммунальной земли является распространенной практикой в Украине. Но получить такое право не так-то и просто. ЗКУ гласит:

В то же время нормами действующего законодательства Украины предусмотрены случаи, при которых проведение торгов для передачи в аренду таких земельных участков не требуется.

Среди случаев, которые указаны в ч. 2 ст. 134 ЗКУ, внимание привлекает самое первое основание — если на земельном участке государственной или коммунальной формы собственности находится объект недвижимого имущества (здание или сооружение), который принадлежит физическому/юридическому лицу, то в таком случае земельные торги не проводятся.

Как известно, ст. 35 ЗКУ разрешает использовать земельные участки, предназначенные для садоводства, для закладки многолетних плодовых насаждений, выращивания сельскохозяйственных культур, а также для возведения необходимых домов, хозяйственных сооружений.

В связи с этим возникает насущный вопрос: считаются ли многолетние насаждения тем самым недвижимым имуществом и можно ли с их помощью обойти процедуру конкурентной продажи земли?

Итак, пойдем по порядку. Что же такое «объект недвижимого имущества»? Ответ на этот вопрос даст нам ст. 181 ГКУ. Так, к недвижимости относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке (здание, сооружение и т. п.), перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения. На первый взгляд, кажется логичным, что многолетние насаждения как раз подходят под вышеуказанное определение.

Но есть одно «но». Право собственности и иные вещные права на недвижимые объекты должны быть зарегистрированы на основании ст. 182 ГКУ согласно действующему закону.

То есть по определению многолетние насаждения похожи на то самое недвижимое имущество, но право на них нигде не регистрируется, что по своей сути не характерно для недвижимости.

Пойдем дальше. С точки зрения ВСУ, многолетние насаждения не могут рассматриваться как отдельный объект права собственности без земельного участка, на котором они расположены, поскольку являются составной частью земельного участка (постановление ВСУ от 25.02.2015 г. по делу № 6-14цс15). Подтверждением актуальности и правильности этой мысли служит и более свежее постановление ВС от 10.05.2018 г. по делу № 495/3710/13-ц.

Поэтому правомерность заключения договора об их купле-продаже ставится под сомнение.

Похожую ситуацию недавно рассматривал Высший хозяйственный суд. По результатам рассмотрения дела, суд пришел к выводу о том, что отчуждение сада (группы деревьев в определенном количестве) как отдельного объекта права собственности — товара не собственником земельного участка государственной формы собственности не влечет за собой отчуждение последнего, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством (постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 24.05.2016 г. по делу № 922/6209/15).

Такое мнение судебной инстанции не ново. Анализ* судебной практики, в частности рассмотрения Барским районным судом Винницкой области дел о соотношении прав на земельный участок с правами на многолетние насаждения за 2013-2014 годы, приходит к тому же выводу. Так, многолетние насаждения рассматриваются не как отдельная группа деревьев, кустов или растений, а как земельные угодья и/или отдельный земельный участок, с размещенными на нем деревьями, кустами и другими растениями как один целый объект. То есть суд считает, что законодатель расценивает многолетние насаждения прежде всего как земельный участок. Неслучайно же в ст. 22 ЗКУ многолетние насаждения рассмотрены как вид сельскохозяйственных угодий земель сельскохозяйственного назначения.

* https://brs.vn.court.gov.ua/sud0201/70/130982/.

В частности, в ст. 179, ч. 2 ст. 183, 187 ГКУ предусмотрено, что составной частью вещи является все то, что не может быть отделено от вещи без ее повреждения или существенного обесценивания. При переходе права на вещь ее составные части не подлежат отделению.

Так как насаждения, расположенные на земельном участке, невозможно отделить от этого земельного участка без его существенного обесценивания, то, соответственно, насаждения, растущие на нем, являются составной частью земельного участка как неделимой вещи (в случае отделения будет потеря насаждений).

Подтверждение находим и в постановлении КМУ «Об утверждении Национального стандарта № 2 «Оценка недвижимого имущества». Что в нем примечательного? А то, что в нем многолетние насаждения рассматриваются как земельное улучшение. Что это значит? А значит это то, что, исходя из определения последних, они приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. А это, в свою очередь, подтверждает правильность вышеизложенных рассуждений.

Для большей убедительности приведем в качестве примера и постановление ВС от 06.06.2018 г. по делу № 922/2430/17. Представители Фемиды пришли к выводу о том, что распространение права собственности на земельный участок в его пределах и на многолетние насаждения, находящиеся на нем, позволяет утверждать, что последние являются естественной принадлежностью земельного участка как главной вещи в силу их физической и юридической неделимости. По общему правилу многолетние насаждения наследуют юридическую судьбу земельного участка.

Итак, подводя черту под этими рассуждениями, отметим, что в сложившейся ситуации ничего не остается, как признать, что многолетние насаждения не рассматриваются нашими судами как отдельный объект, а скорее как земельные угодья и/или отдельный земельный участок с расположенными на нем деревьями, кустами и другими растениями как один целый объект. А потому рассчитывать на то, что с их помощью можно избежать торгов, не приходится. Кроме того, если уж быть буквоедами, то следует учитывать и то, что в самой норме ст. 134 ЗКУ были конкретизированы виды объектов недвижимости (здания и сооружения), которые помогут обойти земельный аукцион.