«Я спитав у ясеня…», або Багаторічні насадження як об’єкт нерухомого майна

Оренда державної і комунальної землі є поширеною практикою в Україні. Але отримати таке право не так-то і просто. ЗКУ свідчить:

Водночас нормами чинного законодавства України передбачені випадки, при яких проведення торгів для передачі в оренду таких земельних ділянок не потрібне.

Серед випадків, які зазначені в ч. 2 ст. 134 ЗКУ, увагу привертає найперша підстава — якщо на земельній ділянці державної або комунальної форми власності знаходиться об’єкт нерухомого майна (будівля або споруда), що перебуває у власності фізичної або юридичної особи, то у такому разі земельні торги не проводяться.

Як відомо, ст. 35 ЗКУ дозволяє використовувати земельні ділянки, призначені для садівництва, для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення необхідних будівель, господарських споруд.

У зв’язку з цим виникає нагальне запитання: чи вважаються багаторічні насадження тим самим нерухомим майном і чи можна з їх допомогою обійти процедуру конкурентного продажу землі?

Отже, підемо по черзі. Що ж таке «об’єкт нерухомого майна»? Відповідь на це запитання дасть нам ст. 181 ЦКУ. Так, до нерухомості належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці (будівля, споруда тощо), переміщення яких неможливе без їх знецінення і зміни призначення. На перший погляд, здається логічним, що багаторічні насадження якраз підходять під вищезгадане визначення.

Але є одне «але». Право власності та інші речові права на нерухомі об’єкти мають бути зареєстровані на підставі ст. 182 ЦКУ згідно з чинним законодавством.

Тобто за визначенням багаторічні насадження схожі на те саме нерухоме майно, але право на них ніде не реєструється, що за своєю суттю не характерно для нерухомості.

Підемо далі. З точки зору ВСУ, багаторічні насадження не можуть розглядатися як окремий об’єкт права власності без земельної ділянки, на якій вони розташовані, оскільки є складовою частиною земельної ділянки (постанова ВСУ від 25.02.2015 р. у справі № 6-14цс15). Підтвердженням актуальності і правильності цієї думки слугує і свіжа постанова ВС від 10.05.2018 р. у справі № 495/3710/13-ц.

Тому правомірність укладення договору про їх купівлю-продаж ставиться під сумнів.

Схожу ситуацію нещодавно розглядав Вищий господарський суд. За результатами розгляду справи суд дійшов висновку про те, що відчуження саду (групи дерев у певній кількості) як окремого об’єкта права власності — товару не власником земельної ділянки державної форми власності не спричиняє за собою відчуження останньої, оскільки це не передбачено чинним законодавством (постанова Вищого господарського суду України від 24.05.2016 р. у справі № 922/6209/15).

Така думка судової інстанції не нова. Аналіз* судової практики, зокрема розгляду Барським районним судом Вінницької області справ про співвідношення прав на земельну ділянку з правами на багаторічні насадження за 2013-2014 роки, приводить до того ж висновку. Так, багаторічні насадження розглядаються не як окрема група дерев, кущів або рослин, а як земельні угіддя та/або окрема земельна ділянка з розміщеними на ній деревами, кущами та іншими рослинами як один цілий об’єкт. Тобто суд вважає, що законодавець розцінює багаторічні насадження передусім як земельну ділянку. Невипадково ж у ст. 22 ЗКУ багаторічні насадження розглянуті як вид сільськогосподарських угідь земель сільськогосподарського призначення.

* https://brs.vn.court.gov.ua/sud0201/70/130982/.

Зокрема, в ст. 179, ч. 2 ст. 183, 187 ЦКУ передбачено, що складовою частиною речі є усе те, що не може бути відокремлено від речі без її пошкодження або істотного знецінення. Під час переходу права на річ її складові частини не підлягають відокремленню.

Оскільки насадження, розташовані на земельній ділянці, неможливо відокремити від цієї земельної ділянки без її істотного знецінення, то, відповідно, насадження, що ростуть на ній, є складовою частиною земельної ділянки як неподільної речі (у разі поділу буде втрата насаджень).

Підтвердження знаходимо і в постанові КМУ «Про затвердження Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна». Що в ній примітного? А те, що в ній багаторічні насадження розглядаються як земельне поліпшення. Що це означає? А означає це те, що, виходячи з визначення останніх, вони призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки і її вартості. А це, у свою чергу, підтверджує правильність вищевикладених міркувань.

Для більшої переконливості наведемо для прикладу і постанову ВС від 06.06.2018 р. у справі № 922/2430/17. Представники Феміди дійшли висновку про те, що поширення права власності на земельну ділянку в її межах і на багаторічні насадження, що знаходяться на ній, дозволяє стверджувати, що останні є природною приналежністю земельної ділянки як головної речі в силу їх фізичної і юридичної неподільності. За загальним правилом багаторічні насадження наслідують юридичну долю земельної ділянки.

Отже, підводячи підсумки під цими міркуваннями, відмітимо, що в ситуації, яка склалася, нічого не залишається, як визнати, що багаторічні насадження не розглядаються нашими судами як окремий об’єкт, а швидше як земельні угіддя та/або окрема земельна ділянка з розташованими на ній деревами, кущами та іншими рослинами як один цілий об’єкт. А тому розраховувати на те, що з їх допомогою можна уникнути торгів, не доводиться. Крім того, якщо вже бути буквоїдами, то слід враховувати і те, що в самій нормі ст. 134 ЗКУ були конкретизовані види об’єктів нерухомості (будівлі і споруди), які допоможуть обійти земельний аукціон.