Обеспечительный депозит при аренде: что за платеж

¹ Постановление КМУ «Об утверждении примерных договоров аренды государственного имущества» от 12.08.2020 г. № 820.

Ответы будем искать в Примерном договоре².

² Примерный договор аренды недвижимого имущества, другого отдельного индивидуально определенного имущества, которое относится к государственной собственности, утвержденный постановлением КМУ от 12.08.2020 г. № 820.

Если проанализировать его положения относительно цели, условий предоставления, сохранения и возврата обеспечительного депозита, можно сделать вывод, что этот платеж является финансовой гарантией или обеспечением выполнения договорных обязательств арендатора перед арендодателем.

То есть если арендатор нарушит условия договора аренды или договора о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного имущества и предоставление коммунальных услуг, арендодатель сможет перекрыть невыполненные обязательства арендатора этим платежом.

Для того чтобы подтвердить справедливость такого вывода, рассмотрим основные положения изменяемых и неизменяемых условий Примерного договора относительно обеспечительного депозита.

Цель обеспечительного депозита

Арендатор уплачивает обеспечительный депозит арендодателю недвижимого или другого отдельного индивидуально определенного госимущества с целью выполнения своих обязательств:

• по договору аренды;

• по договору о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору.

Это черным по белому прописано в п. 4.5 Неизменяемых условий Примерного договора.

Сроки уплаты

Они определены в этом же п. 4.5 Неизменяемых условий.

Так, арендатор должен уплатить обеспечительный депозит на счет арендодателя до или в день подписания договора аренды.

Размер обеспечительного депозита

Его следует искать в п. 11 Изменяемых условий Примерного договора. И зависит он от того, на какой срок заключен договор аренды.

Так, сумма обеспечительного депозита определяется в размере двух месячных арендных плат, но в любом случае в размере не меньшем, чем размер минимальной заработной платы по состоянию на первое число месяца, в котором заключается договор.

Но бывает так, что договор аренды заключают на короткий срок — несколько дней, недель, один месяц… Сколько в таком случае составит размер депозита? Он будет другим.

Если договор аренды заключен на срок меньший, чем два месяца, размер обеспечительного депозита составляет сумму арендной платы за 5 календарных дней аренды, но в любом случае в размере не меньшем, чем 20 % размера минимальной заработной платы по состоянию на первое число месяца, в котором заключается договор.

Сроки возврата депозита

Обеспечительный депозит арендодатель возвращает арендатору госимущества после истечения действия договора аренды и получения от балансодержателя экземпляра акта возврата из аренды арендованного имущества. При этом главное условие — такой акт должен быть подписан без замечаний балансодержателя.

Итак, если все в порядке, арендодатель перечислит сумму обеспечительного депозита арендатору в течение пяти рабочих дней после получения указанного акта (п. 4.6 Неизменяемых условий Примерного договора).

Это в идеале. Но не все арендаторы порядочные люди. Иногда они возвращают поврежденное имущество, уплачивают неполную сумму арендной платы и т. п. Конечно, в таком случае балансодержатель будет недоволен и будет иметь замечания, о чем и укажет в акте возврата из аренды арендованного имущества. В таком случае сначала арендодатель вычтет из суммы обеспечительного депозита необходимую сумму и уже только после этого вернет то, что останется, арендатору.

Вычет сумм из обеспечительного депозита

Вычет сумм из обеспечительного депозита арендатора происходит не абы как, а в четко установленной очередности. Она определена в п. 4.8 Неизменяемых условий Примерного договора:

• в первую очередь погашаются обязательства арендатора по уплате пени;

• во вторую — по уплате неустойки;

• в третью — по уплате части арендной платы, которая в соответствии с условиями соотношения распределения арендной платы подлежит уплате в государственный бюджет;

• в четвертую — по уплате части арендной платы, которая в соответствии с условиями соотношения распределения арендной платы подлежит уплате балансодержателю;

• в пятую — по уплате балансодержателю платежей по договору о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору;

• в шестую — по компенсации суммы убытков, нанесенных арендованному имуществу;

• в седьмую — по уплате других платежей по этому договору или в счет погашения других не выполненных арендатором обязательств по договору аренды.

Происходит зачисление арендодателем обеспечительного депозита в счет невыполненных обязательств арендатора и перечисление обеспечительного депозита на погашение обязательств арендатора не позднее чем в течение 5-го рабочего дня с момента получения от балансодержателя экземпляра акта возврата из аренды арендованного имущества с замечаниями или при наличии замечаний у самого арендодателя.

Сумма обеспечительного депозита, которая осталась после осуществления вычетов, возвращается арендатору.

Перечисление депозита в госбюджет

В некоторых случаях недобросовестный арендатор вообще не получит свой обеспечительный депозит. Зато на эту сумму пополнится госказна.

Так, в п. 4.7 Неизменяемых условий Примерного договора установлено, что арендодатель должен перечислить обеспечительный депозит в полном объеме в государственный бюджет, если арендатор:

• отказался от подписания акта возврата из аренды арендованного имущества в срок, определенный договором аренды;

• создает препятствия в доступе к арендованному имуществу представителей балансодержателя или арендодателя с целью составления такого акта;

• не подписал в установленные сроки договор аренды имущества по результатам проведения аукциона на продление договора аренды, в котором арендатор объявлен победителем.

Такие средства подлежат перечислению в бюджет по коду классификации доходов 21080500 «Прочие поступления».

На какой счет уплачивается обеспечительный депозит

Как мы уже выяснили, обеспечительный депозит является тем платежом, который по условиям выполнения всех договорных обязательств возвращается арендатору после подписания акта возврата из аренды арендованного имущества без замечаний.

То есть этот платеж арендодатель получает во временное распоряжение и возвращает арендатору или перечисляет по назначению с наступлением соответствующих условий. А это значит, что такой платеж должен попасть не на основной, а на депозитный счет арендодателя.

Что это за счет? Обратимся к приказу № 758³. Его нормами (абз. 5 п. 1.2 разд. І) определено, что депозитный счет — это счет, который открывается в органах Казначейства для операций со средствами, которые с наступлением соответствующих условий подлежат возврату или перечислению по назначению.

³ Приказ Минфина «Об утверждении Порядка открытия и закрытия счетов в национальной валюте в органах Государственной казначейской службы Украины» от 22.06.2012 г. № 758.

Если арендатор уплачивает обеспечительный депозит по условиям аренды государственного имущества, то такой платеж зачисляется на депозитный счет Фонда госимущества Украины или его региональных отделений и представительств.

Если этот платеж осуществляется по условиям аренды коммунального имущества, то уплачивается он на депозитный счет представительских ОМС⁴.

⁴ Органы местного самоуправления.

Если арендодателем является балансодержатель (а это возможно в определенных случаях, предусмотренных ст. 4 Закона об аренде⁵), то обеспечительный депозит попадет на его депозитный счет.

⁵ Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 03.10.2019 г. № 157-IX.

Реквизиты соответствующего депозитного счета приводятся в договоре аренды государственного или коммунального имущества.

Применение КЭКР и порядок регистрации обязательств по обеспечительному депозиту

В этом вопросе на помощь пришло Казначейство. В письме от 11.11.2020 г. № 16-08-08/20124 его специалисты предоставили разъяснение о применении КЭКР для уплаты обеспечительного депозита по договору аренды и перечне документов, на основании которых можно осуществлять регистрацию юридических и финансовых обязательств.

В частности, учитывая то, что обеспечительный депозит не связан с приобретением товаров, работ и услуг, а выполняет функцию гарантии или обеспечения выполнения договорных обязательств, специалисты Казначейства отметили, что уплату обеспечительного депозита необходимо осуществлять по коду 2800 «Прочие текущие расходы» (п.п. 1 п. 2.6 Инструкции № 333⁶).

⁶ Инструкция о применении экономической классификации расходов бюджета, утвержденная приказом Минфина от 12.03.2012 г. № 333.

Вся информация о размере и условиях уплаты обеспечительного депозита приведена в примерном договоре аренды. Этот платеж относится к неизменяемым условиям договора. То есть в заключенном договоре аренды условия об уплате такого платежа будут обязательно. Поэтому казначеи в письме отметили, что:

• подтверждающим документом для регистрации бюджетных обязательств по обеспечительному депозиту в органах Казначейства считается договор аренды;

• подтверждающими документами для регистрации финансовых обязательств будут договор аренды и акт приема-передачи объекта аренды.

Обеспечительный депозит при аренде коммунального имущества

Для арендаторов коммунального имущества размер обеспечительного депозита, условия предоставления и его возврата указываются в примерном договоре аренды, который утверждается представительскими ОМС.

Если представительскими ОМС не утвержден примерный договор аренды коммунального имущества, а значит, и размер обеспечительного депозита, условия его предоставления и возврата, нужно применять условия примерного договора аренды государственного имущества. Так указано в абз. 4 п. 1 ст. 16 Закона об аренде.

На сегодня это все. Но разговор об обеспечительном депозите не закончен. В следующем номере нашего журнала мы расскажем о том, как вести бухгалтерский учет обеспечительного депозита арендатору и арендодателю, а также как отражать этот платеж в финансовой и бюджетной отчетности.