Забезпечувальний депозит при оренді: що за платіж

¹ Постанова КМУ «Про затвердження примірних договорів оренди державного майна» від 12.08.2020 р. № 820.

Відповіді будемо шукати у Примірному договорі². Якщо проаналізувати його положення щодо мети, умов надання, збереження та повернення забезпечувального депозиту, можна зробити висновок, що цей платіж є фінансовою гарантією або забезпеченням виконання договірних зобов’язань орендаря перед орендодавцем.

² Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 р. № 820.

Тобто якщо орендар порушить умови договору оренди або договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг, орендодавець зможе перекрити невиконані зобов’язання орендаря цим платежем.

Для того щоб підтвердити справедливість такого висновку, розглянемо основні положення змінюваних та незмінюваних умов Примірного договору щодо забезпечувального депозиту.

Мета забезпечувального депозиту

Орендар сплачує забезпечувальний депозит орендодавцю нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного держмайна з метою виконання своїх зобов’язань:

• за договором оренди;

• за договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Це чорним по білому прописано у п. 4.5 Незмінюваних умов Примірного договору.

Строки сплати

Вони визначені у цьому ж п. 4.5 Незмінюваних умов.

Так, орендар має сплатити забезпечувальний депозит на рахунок орендодавця до або в день підписання договору оренди.

Розмір забезпечувального депозиту

Його слід шукати у п. 11 Змінюваних умов Примірного договору. І залежить він від того, на який строк укладений договір оренди.

Так, сума забезпечувального депозиту визначається у розмірі двох місячних орендних плат, але в будь-якому разі у розмірі не меншому, ніж розмір мінімальної заробітної плати станом на перше число місяця, в якому укладається договір.

Але буває так, що договір оренди укладають на короткий строк — декілька днів, тижнів, один місяць… Скільки у такому разі становитиме розмір депозиту?

Він буде інший.

Якщо договір оренди укладено на строк менший, ніж два місяці, розмір забезпечувального депозиту становить суму орендної плати за 5 календарних днів оренди, але в будь-якому разі у розмірі не меншому, ніж 20 % розміру мінімальної заробітної плати станом на перше число місяця, в якому укладається договір.

Строки повернення забезпечувального депозиту

Забезпечувальний депозит орендодавець повертає орендарю держмайна після закінчення дії договору оренди та отримання від балансоутримувача примірника акта повернення з оренди орендованого майна. При цьому головна умова — такий акт повинен бути підписаний без зауважень балансоутримувача.

Отже, якщо все у порядку, орендодавець перерахує суму забезпечувального депозиту орендарю протягом п’яти робочих днів після отримання зазначеного акта (п. 4.6 Незмінюваних умов Примірного договору).

Це в ідеалі. Але не всі орендарі порядні. Інколи вони повертають пошкоджене майно, сплачують неповну суму орендної плати тощо.

Звісно, у такому разі балансоутримувач буде незадоволений та буде мати зауваження, про що й зазначить в акті повернення з оренди орендованого майна.

У такому випадку спочатку орендодавець вирахує із суми забезпечувального депозиту необхідну суму і вже тільки після цього поверне те, що залишиться, орендарю.

Вирахування сум із забезпечувального депозиту

Вирахування сум із забезпечувального депозиту орендаря відбувається не абияк, а у чітко встановленій черговості. Вона визначена у п. 4.8 Незмінюваних умов Примірного договору:

• у першу чергу погашаються зобов’язання орендаря зі сплати пені;

• у другу — зі сплати неустойки;

• у третю — зі сплати частини орендної плати, яка відповідно до умов співвідношення розподілу орендної плати підлягає сплаті до державного бюджету;

• у четверту — зі сплати частини орендної плати, яка відповідно до умов співвідношення розподілу орендної плати підлягає сплаті балансоутримувачу;

• у п’яту — зі сплати балансоутримувачу платежів за договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю;

• у шосту — з компенсації суми збитків, завданих орендованому майну;

• у сьому — зі сплати інших платежів за цим договором або в рахунок погашення інших не виконаних орендарем зобов’язань за договором оренди.

Відбувається зараховування орендодавцем забезпечувального депозиту в рахунок невиконаних зобов’язань орендаря і перерахування забезпечувального депозиту на погашення зобов’язань орендаря не пізніше ніж протягом 5-го робочого дня з моменту отримання від балансоутримувача примірника акта повернення з оренди орендованого майна із зауваженнями або за наявності зауважень у самого орендодавця.

Сума забезпечувального депозиту, яка залишилась після здійснення вирахувань, повертається орендарю.

Перерахування депозиту до держбюджету

У деяких випадках несумлінний орендар взагалі не отримає свій забезпечувальний депозит. Натомість на цю суму поповниться державна скарбниця. Так, у п. 4.7 Незмінюваних умов Примірного договору встановлено, що орендодавець повинен перерахувати забезпечувальний депозит у повному обсязі до державного бюджету, якщо орендар:

• відмовився від підписання акта повернення з оренди орендованого майна у строк, визначений договором оренди;

• створює перешкоди у доступі до орендованого майна представників балансоутримувача або орендодавця з метою складення такого акта;

• не підписав в установлені строки договір оренди майна за результатами проведення аукціону на продовження договору оренди, в якому орендар оголошений переможцем.

Такі кошти підлягають спрямуванню до бюджету за кодом класифікації доходів 21080500 «Інші надходження».

На який рахунок сплачується забезпечувальний депозит

Як ми вже з’ясували, забезпечувальний депозит є тим платежем, який за умовами виконання всіх договірних зобов’язань повертається орендарю після підписання акта повернення з оренди орендованого майна без зауважень.

Тобто цей платіж орендодавець отримує у тимчасове розпорядження та повертає орендарю або перераховує за призначенням із настанням відповідних умов. А це означає, що такий платіж повинен потрапити не на основний, а на депозитний рахунок орендодавця.

Що це за рахунок? Звернемось до наказу № 758³. Його нормами (абз. 5 п. 1.2 розд. І) визначено, що депозитний рахунок — це рахунок, який відкривається в органах Казначейства для операцій з коштами, які з настанням відповідних умов підлягають поверненню або перерахуванню за призначенням.

³ Наказ Мінфіну «Про затвердження Порядку відкриття та закриття рахунків у національній валюті в органах Державної казначейської служби України» від 22.06.2012 р. № 758.

Якщо орендар сплачує забезпечувальний депозит за умовами оренди державного майна, то такий платіж зараховується на депозитний рахунок Фонду держмайна України або його регіональних відділень та представництв.

Якщо цей платіж здійснюється за умовами оренди комунального майна, то сплачується він на депозитний рахунок представницьких ОМС⁴.

⁴ Органи місцевого самоврядування.

Якщо орендодавцем є балансоутримувач (а це можливо у певних випадках, передбачених ст. 4 Закону про оренду⁵), то забезпечувальний депозит потрапить на його депозитний рахунок.

⁵ Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-IX.

Реквізити відповідного депозитного рахунку зазначаються у договорі оренди державного або комунального майна.

Застосування КЕКВ та порядок реєстрації зобов’язань щодо забезпечувального депозиту

У цьому питанні допомогло Казначейство. У листі від 11.11.2020 р. № 16-08-08/20124 його фахівці надали роз’яснення щодо застосування КЕКВ для сплати забезпечувального депозиту за договором оренди та переліку документів, на підставі яких можна здійснювати реєстрацію юридичних та фінансових зобов’язань.

Зокрема, враховуючи те, що забезпечувальний депозит не пов’язаний з придбанням товарів, робіт та послуг, а виконує функцію гарантії або забезпечення виконання договірних зобов’язань, фахівці Казначейства зазначили, що сплату забезпечувального депозиту необхідно здійснювати за кодом 2800 «Інші поточні видатки» (п.п. 1 п. 2.6 Інструкції № 333⁶).

⁶ Інструкція щодо застосування економічної класифікації видатків бюджету, затверджена наказом Мінфіну від 12.03.2012 р. № 333.

Вся інформація про розмір та умови сплати забезпечувального депозиту наведена у примірному договорі оренди. Цей платіж належить до незмінюваних умов договору. Тобто в укладеному договорі оренди умови щодо сплати такого платежу будуть обов’язково. Тому казначеї у листі зазначили, що:

• підтвердним документом для реєстрації бюджетних зобов’язань щодо забезпечувального депозиту в органах Казначейства вважається договір оренди;

• підтвердними документами для реєстрації фінансових зобов’язань будуть договір оренди та акт приймання-передачі об’єкта оренди.

Забезпечувальний депозит при оренді комунального майна

Для орендарів комунального майна розмір забезпечувального депозиту, умови надання та його повернення зазначаються у примірному договорі оренди, який затверджується представницькими ОМС.

Якщо представницькими ОМС не затверджений примірний договір оренди комунального майна, а отже, і розмір забезпечувального депозиту, умови його надання та повернення, потрібно застосовувати умови примірного договору оренди державного майна. Так зазначено в абз. 4 п. 1 ст. 16 Закону про оренду.

На сьогодні це все. Але розмову про забезпечувальний депозит не завершено.

У наступному номері нашого журналу ми розповімо про те, як вести бухгалтерський облік забезпечувального депозиту орендарю та орендодавцю, а також як відображати цей платіж у фінансовій та бюджетній звітності.

Стежте за нашими публікаціями.