Обзор писем об аренде: коротко о главном

Нотариальное удостоверение договоров аренды без проведения аукциона

Письмо ФГИУ от 23.11.2020 г. № 10-16-23835

Вопрос (ситуация): подлежат ли нотариальному удостоверению договоры аренды государственного и коммунального имущества без проведения аукциона, которые заключают сроком более чем на пять лет?

Согласно ч. 1 ст. 793 ГКУ¹ договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме.

Частью 2 указанной статьи установлено, что договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению,

кроме договора, предметом которого является имущество государственной или коммунальной собственности, подлежащий нотариальному удостоверению в случае, если он заключен по результатам электронного аукциона сроком более чем на пять лет.

Из этого следует, что договор аренды, предметом которого является имущество государственной или коммунальной собственности, заключенный на срок 5 и менее лет, не подлежит нотариальному удостоверению.

Вместе с тем возникает вопрос: подлежит ли нотариальному удостоверению договор аренды, заключенный более чем на пять лет без проведения аукциона? Из процитированной ст. 793 ГКУ кажется, что такой договор не подлежит нотариальному удостоверению. Однако ч. 3 ст. 16 Закона № 157² предусмотрено, что договор аренды подлежит нотариальному удостоверению, если срок, на который заключается этот договор, превышает пять лет независимо от того, заключен договор аренды по результатам аукциона или без проведения аукциона.

При расхождении между общим и специальным нормативно-правовым актом предпочтение отдается специальному, если он не отменен изданным позже общим актом.

Следовательно, должны применяться нормы специального закона, который имеет приоритетность в применении, а именно — Закона № 157. Таким образом, договоры аренды государственного и коммунального имущества независимо от того, заключены они по результатам аукциона или без него на срок более чем пять лет, подлежат нотариальному удостоверению

Несогласованность между действующими нормативно-правовыми актами, их противоречие по одному и тому же предмету регулирования, а также противоречие между двумя или более формально действующими нормами права, принятыми по одному и тому же вопросу, в теории права известны как коллизия норм права

Коллизию норм права решают путем выбора того нормативного акта, который должен быть применен к конкретному случаю (юридическому факту).

В свое время Минюст в письме «О практике применения норм права в случае коллизии» от 26.12.2008 г. № 758-0-2-08-19 высказал свое мнение о разрешении коллизий между отдельными нормами права.

Так, Минюст в письме предлагал основные способы, по которым можно определить нормативно-правовой акт, которым следует руководствоваться. К сожалению, правила разрешения противоречий между правовыми нормами, которые рассматривал Минюст, пока не закреплены на уровне закона, а потому имеют исключительно рекомендательный характер.

Вместе с тем специалисты ФГИУ в своем письме решили воспользоваться одним из способов разрешения коллизии норм права в сфере арендных отношений, предложенных Минюстом.

Так, поводом для дискуссии стало то,

какой из документов — ГКУ или Закон № 157 — имеет приоритет в вопросе о нотариальном удостоверении договоров аренды государственного и коммунального имущества без проведения аукциона, которые заключают сроком более чем на пять лет.

Итак, при расхождении между общим и специальным нормативно-правовыми актами специалисты ФГИУ отдают предпочтение специальному акту. А потому именно это правило и стало решающим в вопросе о том, какой из актов — ГКУ или Закон № 157 — имеет приоритет при нотариальном удостоверении договоров аренды без проведения аукциона, которые заключают сроком более чем на пять лет.

По мнению ФГИУ, в этом случае специальным актом следует считать Закон № 157. С учетом этого, главный вывод: договоры аренды государственного и коммунального имущества независимо от того, заключены они по результатам аукциона или без него на срок более чем пять лет, подлежат нотариальному удостоверению.

Заметим: к вышеизложенному правилу можно обратиться при условии, что общий акт, если он принимался позже специального, не отменил его.

Но ФГИУ решил в этом вопросе не останавливаться только предоставлением соответствующего письма. Поэтому чтобы не допустить двусмысленного толкования между ГКУ и Законом № 157 об обязательности нотариального удостоверения договоров аренды государственного и коммунального имущества без проведения аукциона, он подготовит изменения в ГКУ. В частности, эти изменения касаются исключения из ч. 2 ст. 793 слов «по результатам электронного аукциона»

Обеспечительный депозит по договору аренды: КЭКР и регистрация обязательств

Письмо Казначейства от 11.11.2020 г. № 16-08-08/20124

Вопрос (ситуация): согласно договору аренды учреждение-арендатор должно уплатить на счет арендодателя обеспечительный депозит. По какому КЭКР осуществить оплату такого платежа? Какие документы подавать в Казначейство для регистрации юридических и финансовых обязательств?

Статьей 16 Закона № 157 определено, что договор аренды формируется на основании Примерного договора³ аренды, утвержденного КМУ.

Положениями Примерного договора предусмотрена уплата арендатором на счет арендодателя до или в день подписания договора обеспечительного депозита, а также определены условия возврата арендодателем обеспечительного депозита арендатору и случаи перечисления обеспечительного депозита в государственный бюджет.

Учитывая порядок уплаты обеспечительного депозита, предусмотренный положениями Примерного договора, данный платеж является финансовым обязательством в рамках долгосрочного обязательства, которым является договор аренды.

Поскольку обеспечительный депозит не предусматривает получения товара, работ или услуг и может быть возвращен арендатору полностью или частично (после осуществления соответствующих отчислений) и по своей сути является гарантией платежеспособности арендатора, то уплата денежного взноса (гарантии) в виде обеспечительного депозита для обеспечения выполнения обязательств осуществляется по коду 2800 «Прочие текущие расходы».

Пунктом 2.1 Порядка № 309⁴ определено, что распорядители бюджетных средств берут бюджетные обязательства в пределах бюджетных ассигнований, установленных сметами (планами использования бюджетных средств). По специальному фонду бюджета распорядители бюджетных средств берут бюджетные финансовые обязательства исключительно в пределах соответствующих фактических поступлений специального фонда бюджета (открытых ассигнований (выделенных средств), остатков средств на специальных регистрационных счетах распорядителей бюджетных средств (в части собственных поступлений) и бюджетных ассигнований, установленных сметами (планами использования бюджетных средств)

С учетом указанного, при регистрации бюджетных обязательств и бюджетных финансовых обязательств по обеспечительному депозиту распорядители бюджетных средств подают в органы Казначейства Реестр⁷ и договор аренды, который включает обеспечительный депозит, являющийся подтверждающим документом для взятия бюджетного обязательства, и Реестр финансовых обязательств⁸ вместе с договором и Актом приема-передачи объекта аренды, являющимися подтверждающими документами для взятия бюджетного финансового обязательства

Обеспечительный депозит является одним из платежей, который ложится на плечи арендаторов государственного и коммунального имущества.

Отметим, что обеспечительные платежи преимущественно характерны для отношений между участниками хозяйственных отношений по обеспечению выполнения обязательств, к которым применяются соответствующие положения ХКУ⁵ и ГКУ. Поэтому такой платеж для арендных отношений рассматривают как гарантию платежеспособности арендатора.

Хотя в Законе № 157 нет никакого упоминания об обеспечительном депозите, информация о таком платеже есть в Примерном договоре.

Так, если в договоре аренды среди его условий указано внесение обеспечительного депозита на счет арендодателя, арендатору прежде всего следует знать об особенностях уплаты такого платежа.

Как предусмотрено п. 4.5 Примерного договора, с целью выполнения обязательств арендатора по договору аренды арендатор уплачивает на счет арендодателя обеспечительный депозит. При этом арендатору придется перечислить такой платеж до заключения договора аренды или в день его подписания.

Сумма обеспечительного депозита в соответствии с п. 11 Примерного договора для объектов аренды госимущества составляет:

• 2 месячные арендные платы, но в любом случае в размере, не меньшем, чем размер МЗП⁶ по состоянию на первое число месяца, в котором заключают договор;

• если договор аренды заключен на срок, меньший, чем два месяца, размер обеспечительного депозита составляет сумму арендной платы за пять календарных дней аренды, но в любом случае в размере не менее чем 20 % размера МЗП по состоянию на первое число месяца , в котором заключают договор.

Что касается коммунального имущества, то орган местного самоуправления может установить другие размеры обеспечительного депозита

И хотя обеспечительный депозит арендатор перечисляет в пределах действия арендных отношений, авторы письма обращают внимание: этот платеж является финансовым обязательством в рамках долгосрочного обязательства. Поэтому рассматривать такой платеж как часть платы за предоставленное в аренду имущество нет оснований.

Этот платеж по своей сути является гарантией платежеспособности арендатора и не предусматривает получения товара, работ или услуг. А потому уплату денежного взноса (гарантии) в виде обеспечительного депозита для обеспечения выполнения обязательств учреждение-арендатор осуществляет по КЭКР 2800 «Прочие текущие расходы», а не по КЭКР 2240, как ошибочно считают некоторые распорядители.

Также специалисты Казначейства объяснили, каким образом учреждению-арендатору зарегистрировать бюджетные обязательства и бюджетные финансовые обязательства по обеспечительному депозиту. Так, для регистрации бюджетных обязательств распорядитель подает Реестр и договор аренды, который включает обеспечительный депозит. Поэтому знайте, что в таком случае именно этот договор является подтверждающим документом для взятия бюджетного обязательства.

А уже для регистрации бюджетных финансовых обязательств распорядитель подает Реестр финансовых обязательств вместе с договором и Актом приема-передачи⁹ объекта аренды. Это означает, что указанный Акт является подтверждающим документом для взятия бюджетного финансового обязательства.

Напомним, что при подаче этих документов действует общее правило о сроке подачи документов. А именно распорядители течение 7 рабочих дней с даты взятия бюджетного обязательства подают в соответствующий орган Казначейства Реестр и/или Реестр финансовых обязательств и оригиналы документов или их копии, заверенные в установленном порядке, подтверждающие факт взятия бюджетного обязательства и/или бюджетного финансового обязательства (пп. 2.2 и 2.4 Порядка № 309).

Кстати, при перечислении обеспечительного депозита в платежном поручении в назначении платежа арендатор указывает: «перечисление обеспечительного депозита по договору аренды (номер и дата), наименование/Ф. И. О. арендатора»

Регистрационные и гарантийные взносы: куда зачислить и как использовать

Письмо ФГИУ от 25.11.2020 г. № 10-16-24007

Вопрос (ситуация): должен ли арендодатель открывать казначейский/банковский счет для зачисления регистрационных и гарантийных взносов, перечисляемых оператором электронной площадки?

Каков порядок дальнейшего использования арендодателем средств регистрационного и гарантийного взносов, поступающих на его счета?

В соответствии с Законом № 157 регистрационный взнос — сумма средств в размере 0,1 минимальной заработной платы, действующей по состоянию на 1 января текущего года, которая вносится потенциальным арендатором на соответствующий счет оператора электронной площадки за регистрацию заявления на участие в аукционе. Регистрационный взнос не возвращается потенциальному арендатору, кроме случаев, определенных КМУ.

В соответствии с п. 57 Порядка № 483 лицо, намеревающееся принять участие в электронном аукционе, уплачивает регистрационный и гарантийный взносы для получения статуса участника.

Регистрационный и гарантийный взносы для участия в электронном аукционе считаются уплаченными с момента их зачисления на банковский счет оператора электронной площадки не позднее чем за один час до окончания конечного срока подачи заявок на участие в электронном аукционе.

В соответствии с п. 58 Порядка № 483 гарантийный взнос вносится потенциальным арендатором в виде денежных средств на счет оператора электронной площадки. Гарантийный взнос может также вноситься в форме безотзывной банковской гарантии в случаях, когда объектом аренды является единый имущественный комплекс.

В соответствии с п. 107 Порядка № 483 оператор электронной площадки перечисляет на казначейский/банковский счет, указанный арендодателем в объявлении, суммы уплаченных участниками регистрационных взносов в течение пяти рабочих дней с даты проведения электронного аукциона.

Кроме того, такое требование детализировано Типовым договором¹⁰

В соответствии с Законом № 157 гарантийный взнос — это сумма средств в размере, определенном Порядком № 483, вносимая потенциальным арендатором объекта аренды для обеспечения выполнения его обязательства по участию в аукционе в виде денежных средств на счет оператора электронной площадки либо в форме безотзывной банковской гарантии.

Пунктами 107 — 110 Порядка № 483 урегулированы вопросы зачисления и возврата гарантийного и регистрационного взносов.

В соответствии с абз. 4 п. 110 Порядка № 483 в случае невыполнения победителем электронного аукциона одного из требований, предусмотренных пп. 74, 97 этого Порядка, а также в случаях, предусмотренных пп. 76 или 98 этого Порядка, уплаченные гарантийный и регистрационный взносы не возвращаются такому победителю и перечисляются оператором электронной площадки, через которую подано самое высокое ценовое предложение, на казначейский счет, указанный арендодателем в объявлении, в течение пяти рабочих дней со дня наступления событий, определенных пп . 76 или 98 этого Порядка.

В дальнейшем суммы регистрационных и гарантийных взносов, которые перечислены оператором электронной площадки на казначейский счет, указанный арендодателем в объявлении, перечисляются на казначейский счет бюджета как поступления от арендной платы

Порядок и сроки уплаты, возврата гарантийных, регистрационных взносов определен в Порядке № 483¹¹.

Так, лицо, намеревающееся принять участие в электронном аукционе, должно уплатить регистрационный и гарантийный взносы. Такое требование зафиксировано в п. 57 Порядка № 483.

Регистрационный и гарантийный взносы считаются уплаченными с момента их зачисления на банковский счет оператора электронной площадки. В свою очередь, оператор перечисляет суммы уплаченных участниками регистрационных и гарантийных взносов на казначейский/банковский счет, указанный арендодателем в объявлении, в течение пяти рабочих дней с даты проведения аукциона. Указание на именно такие действия оператора относительно регистрационных и гарантийных взносов содержит п. 107 Порядка № 483.

Сначала регистрационный и гарантийный взносы потенциальный арендатор перечисляет на счет оператора электронной площадки.

А уже в дальнейшем указанные взносы участников аукциона по аренде имущества поступают со счета оператора площадки на казначейский счет учреждения-арендодателя.

Каков порядок использования этих средств арендодателем? Действительно, интересный вопрос. Ведь именно начиная с этого момента позиции таких официальных органов, как ФГИУ и Минфин, расходятся

Так, ФГИУ в своем письме утверждает, что суммы регистрационных и гарантийных взносов подлежат перечислению на казначейский счет бюджета как поступления от арендной платы.

Но, по нашему мнению, считать указанные взносы поступлениями от арендной платы нет никаких оснований. Ведь в Порядке № 483 нет никакого упоминания о том, что такие платежи арендатор может зачислить в счет будущих платежей по арендной плате арендатора.

К тому же специалисты Минфина в своих письмах от 06.02.2019 г. № 06220-09-2/3215 и от 06.05.2019 г. № 47040-09-2/12098 высказывали совсем другое мнение о дальнейшем использовании арендодателем гарантийных взносов участников аукциона. В частности, Минфин указывает на необходимость зачисления этих средств в состав прочих поступлений общего фонда бюджета.

И действительно есть причины, подтверждающие справедливость именно такой позиции.

Во-первых, гарантийные и регистрационные взносы не относятся ни к одному виду собственных поступлений бюджетных учреждений, предусмотренных ст. 13 БКУ¹².

И во-вторых, Минфин настаивает на перечислении

таких взносов в общий фонд соответствующего бюджета.

Кстати, согласно приказу от 30.12.2020 г. № 827 для зачисления таких доходов введен новый код доходов 21082400 «Средства гарантийного и регистрационного взносов, определенных Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», подлежащие перечислению оператором электронной площадки в соответствующего бюджета». Хотя не понятно, почему в названии этого кода упоминается именно оператор электронной площадки, а не арендодатель. Надеемся, что в ближайшее время Минфин объяснит свою позицию по этому вопросу.

Итак, главный вывод: гарантийные и регистрационные взносы не имеют никакого отношения к арендной плате.

При поступлении регистрационных и гарантийных взносов учреждение-арендодатель не увеличивает доходы. В то же время не возникает и расходов при перечислении этих взносов в доход бюджета.

С учетом этого, необходимость направления регистрационных и гарантийных взносов участников арендного аукциона в доход бюджета не вызывает никаких сомнений

Арендатор не воспользовался своим преимущественным правом на продление договора аренды: как дальше действовать арендодателю

Письмо ФГИУ от 25.11.2020 г. № 10-16-24006

Вопрос (ситуация): каковы дальнейшие действия арендодателя в случае, если действующий арендатор не воспользовался своим преимущественным правом на продление договора аренды, которое реализуется путем участия действующего арендатора в аукционе на продление договора аренды, а сам электронный аукцион признан несостоявшимся в соответствии с п. 152 Порядка № 483?

Продление договоров аренды осуществляется по результатам проведения аукциона или без проведения аукциона в предусмотренных законом случаях.

В соответствии с ч. 3 ст. 18 Закона № 157 договоры аренды могут быть продлены на тот срок, на который они были заключены, на основании заявления арендатора о продлении договора, поданного арендодателю не позднее чем за три месяца до окончания срока договора аренды.

В соответствии с п. 143 Порядка № 483 арендатор, имеющий право продлить договор аренды, который подлежит продлению по результатам проведения аукциона, обращается к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды.

В соответствии с п. 145 Порядка № 483 объявление о проведении аукциона на продление договора аренды должно содержать, в частности, информацию о том, что действующий арендатор имеет преимущественное право на продление такого договора аренды, которое реализуется путем участия действующего арендатора в аукционе на продление договора аренды.

Согласно п. 152 Порядка № 483 аукцион на продление договора аренды признается таким, по результатам которого объект не был передан в аренду, в случае:

• отсутствия участников аукциона;

• непоступления ни от одного из участников аукциона ценового предложения;

• неосуществления ни одним из участников шага аукциона;

• окончания аукциона без определения победителя при наступлении случая, предусмотренного абз. 1 п. 76 этого Порядка относительно действующего арендатора.

В таком случае действующий арендатор утрачивает свое преимущественное право и право на компенсацию стоимости проведенных им неотделимых улучшений, договор аренды с таким арендатором прекращается с даты окончания срока договора и электронный аукцион проводится в электронной торговой системе на основании утвержденных условий и дополнительных условий (в случае наличия) аренды имущества

В соответствии с ч. 11 ст. 18 Закона № 157 в случае, если объект не был передан в аренду по результатам аукциона, проведенного в соответствии с ч. 10 ст. 18 этого Закона, в течение пяти рабочих дней с даты формирования протокола о признании аукциона несостоявшимся, публикуется объявление о проведении аукциона и осуществляется проведение аукциона в соответствии со ст.13 этого Закона.

То есть арендодателем публикуется объявление в электронной торговой системе о проведении аукциона в соответствии со ст. 13 Закона № 157 на основании утвержденных условий и дополнительных условий (при наличии) аренды имущества

Отметим, что правила и условия продления договоров аренды урегулированы в ст. 18 Закона № 157. Подробнее процедура продления договоров аренды по результатам аукциона определена в пп. 143 — 151 Порядка № 483.

Итак, основные требования к продлению договоров аренды путем проведения аукциона следующие:

1) арендатор, намеревающийся продлить договор аренды, подлежащий продлению по результатам проведения аукциона, обращается к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды. Такое заявление необходимо подать не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора аренды;

2) после получения заявления арендатора о продлении договора, подлежащего продлению по результатам проведения аукциона, арендодатель в течение десяти рабочих дней с даты получения такого заявления принимает одно из решений:

• об объявлении аукциона, по результатам которого действующий договор аренды может быть продлен с существующим арендатором или заключен с новым арендатором;

• об отказе в продлении договора аренды.

Дальнейшие действия субъекты арендных отношений осуществляют с учетом особенностей, определенных пп. 149 —151 Порядка № 483 и связанных с проведением аукциона и определением победителя.

Это, конечно, идеальная ситуация. Но жизнь не предсказуема, и вполне может случиться так, что арендатор (по разным на то причинам) пропустил трехмесячный срок подачи заявления о продлении договора аренды. Как в таком случае дальше действовать арендодателю? Ответ именно на этот вопрос дали специалисты ФГИУ в своем письме.

Так, если арендатор не подал заявление о продлении договора аренды в указанный срок, то арендодатель не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора аренды совершает действия, указанные в п. 143 Порядка № 483

Во-первых, сообщает арендатору о том, что договор аренды подлежит прекращению на основании истечения срока, на который он был заключен, в связи с тем, что арендатор не подал соответствующее заявление в определенный Законом № 157 срок.

А во-вторых, сообщает о необходимости освобождения арендованного помещения и подписания Акта приема-передачи (возврата из аренды)¹³ арендованного имущества.

Есть ли какие-то отрицательные последствия для арендатора в этом случае? Да, есть. И определены они в п. 153 Порядка № 483. А именно в таком случае:

1) такой арендатор утрачивает преимущественное право на продление договора аренды;

2) он утрачивает право на компенсацию стоимости проведенных им неотделимых улучшений;

3) с таким арендатором прекращают договор аренды с даты окончания срока действия договора.

В дальнейшем арендодатель размещает объявление о проведении аукциона и осуществляет проведение аукциона по передаче имущества в аренду в соответствии с общими требованиями, определенными в ст. 13 Закона № 157

Продление договора аренды: кто заказывает независимую оценку объекта аренды

Письмо ФГИУ от 09.11.2020 г. № 10-16-22790 и от 24.11.2020 г. № 10-16-23908

Вопрос (ситуация): проводить ли независимую оценку объекта аренды в случае продления договора аренды, заключенного по результатам аукциона? Кто в таком случае является инициатором проведения независимой оценки объекта аренды?

Пунктом 143 Порядка № 483 не предусмотрена подача действующим арендатором отчета о рыночной (оценочной) стоимости объекта аренды при продлении договора аренды на аукционе.

В свою очередь, ст. 8 Закона № 157 (абз. 4 ч. 4) предусмотрено, что стоимость объекта аренды устанавливается на уровне его рыночной (оценочной) стоимости при условии наличия, в частности, такого основания: объект аренды используется на основании договора аренды, заключенного без проведения аукциона или конкурса, и арендатор желает продлить договор аренды на новый срок.

Кроме этого, ч. 5 и 6 ст. 8 Закона № 157 определено, что:

«5. Рыночная (оценочная) стоимость объекта аренды для целей аренды определяется по заказу балансодержателя, кроме случая, предусмотренного частью шестой этой статьи. Арендатор, определенный по результатам аукциона, или арендатор, которому был передан в аренду объект без аукциона, обязан возместить балансодержателю стоимость проведения оценки объекта аренды.

6. Рыночная (оценочная) стоимость объекта, находящегося в аренде на основании договора, который арендатор желает продлить на новый срок без проведения аукциона в случаях, предусмотренных этим Законом, определяется по заказу арендатора согласно Порядку передачи имущества в аренду как лица, у которого арендованное имущество находится на законных основаниях, без доверенности балансодержателя».

Таким образом, рыночная (оценочная) стоимость объекта аренды с целью продления договора аренды именно по результатам аукциона определяется по заказу балансодержателя, а не действующего арендатора.

Кроме того, согласно ст. 11 Закона№ 2658¹⁴ договор на проведение оценки имущества заключается в письменной форме и может быть двусторонним или многосторонним. При заключении многостороннего договора, кроме заказчика оценки, стороной договора может выступать лицо-плательщик, если оплату услуг субъекта оценочной деятельности осуществляет другое лицо, а не заказчик. В этом случае на плательщика как сторону договора распространяются ограничения, указанные в ст. 8 этого Закона.

Учитывая указанное, балансодержатель может заключить трехсторонний договор оценки и возложить оплату на действующего арендатора недвижимого имущества.

В свою очередь, арендатор, в частности, определенный по результатам аукциона, обязан возместить балансодержателю стоимость проведения оценки объекта аренды (ст. 8 Закона № 157)

Продление договоров аренды имеет много нюансов, а потому многие вопросы требуют разъяснений официальных органов. В этот раз специалисты ФГИУ поясняют вопросы проведения независимой оценки при продлении договора аренды по результатам аукциона.

Прежде всего укажем перечень случаев, когда необходимо иметь информацию о рыночной (оценочной) стоимости объекта аренды.

Так, согласно ч. 4 ст. 8 Закона № 157 стоимость объекта аренды определяют на уровне его рыночной (оценочной) стоимости, когда:

• объектом аренды является единый имущественный комплекс государственного или коммунального предприятия;

• объект аренды предлагается для передачи в аренду без проведения аукциона;

• объект аренды используется на основании договора аренды, заключенного без проведения аукциона или конкурса, и арендатор желает продлить договор аренды на новый срок.

Поэтому, как видим, Закон № 157 обязывает проводить независимую оценку объекта аренды при продлении договора аренды, заключенного без проведения аукциона или с проведением конкурса.

Кто является инициатором проведения такой оценки объекта аренды?

Прежде всего авторы письма обращают внимание на требования п. 143 Порядка № 483. Ведь в этом пункте Порядка действительно идет речь лишь о том, что арендатор, намеревающийся продлить договор аренды по результатам проведения аукциона, обращается к арендодателю с соответствующим заявлением.

Но, по нашему мнению, в этом вопросе не стоит делать такой вывод только из п. 143 Порядка № 483 (ср. ). Например, стоит обратить внимание на п. 136 Порядка № 483. Ведь именно в этом пункте четко указано: арендатор прилагает к заявлению документы, предусмотренные п. 113 Порядка № 483, и отчет об оценке имущества.

Также упоминание об отчете об оценке имущества вместе с заявлением о продлении договора аренды по результатам аукциона есть и в п. 12.4 Примерного договора. А потому арендатор, желающий продлить договор аренды на новый срок, все же должен приложить к заявлению отчет об оценке объекта аренды.

При этом подать заявление о продлении договора аренды необходимо не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора аренды.

Также специалисты ФГИУ отмечают, что ответ на вопросы, затронутые в письме, приведен в ч. 5 и 6 ст. 8 Закона № 157, а именно:

• рыночная (оценочная) стоимость объекта аренды с целью продления договора аренды по результатам аукциона определяется по заказу балансодержателя. В таком случае арендатор обязан возместить балансодержателю стоимость проведения оценки объекта аренды;

• рыночная (оценочная) стоимость объекта аренды с целью продления договора аренды без проведения аукциона определяется по заказу арендатора. Для этого арендатор не должен получать доверенность балансодержателя.

Итак, авторы письма отмечают, что заказать оценку имущества с целью продления его аренды по результатам аукциона должен именно балансодержатель, а не арендатор. Но имейте в виду: в этом случае арендатор, определенный по результатам аукциона, обязан возместить балансодержателю стоимость проведения оценки объекта аренды. В конце концов получается, что расходы по независимой оценке объекта аренды при продлении договора ложатся на плечи арендатора.

Так что этот момент не должен стать неожиданностью для арендатора, намеревающегося продлить договор аренды

О принятии решения о продлении договора аренды

Письмо ФГИУ от 24.11.2020 г. № 10-16-23908

Вопрос (ситуация): чем должен руководствоваться арендодатель при принятии решения о продлении или непродлении договора аренды путем проведения аукциона?

После получения заявления арендатора о продлении договора, подлежащего продлению по результатам проведения аукциона, арендодатель в течение десяти рабочих дней с даты получения такого заявления принимает одно из решений, предусмотренных ч. 9 ст. 18 Закона № 157, а именно: об объявлении аукциона, по результатам которого действующий договор аренды может быть продлен с существующим арендатором или заключен с новым арендатором, или об отказе в продлении договора.

В свою очередь, основания для отказа в продлении договора аренды предусмотрены ст.19 Закона № 157.

Кроме того, п. 143 Порядка № 483 предусмотрено, что если действующий арендатор имеет задолженность по уплате арендной платы, он не может обращаться с заявлением о продлении договора аренды до момента погашения им такой задолженности

По общему правилу, арендатор, намеревающийся продлить договор аренды, подлежащий продлению по результатам проведения аукциона, обращается к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды не позднее чем за три месяца до окончания срока действия этого договора.

Как отмечают авторы письма, арендодатель в течение 10 рабочих дней с даты получения такого заявления принимает одно из решений:

1) об объявлении аукциона, по результатам которого действующий договор аренды может быть продлен с действующим арендатором или заключен с новым арендатором;

2) об отказе в продлении договора.

В каком случае арендодатель может не принять решение о продлении договора аренды? Основания для отказа в продлении договора предусмотрены ст. 19 Закона № 157. В частности, такие:

• случаи, предусмотренные ст. 7 Закона № 157;

• арендованное помещение необходимо для собственных нужд балансодержателя, которые обоснованы в письменном обращении балансодержателя, поданном им арендатору;

• арендатор, желающий продлить договор аренды имущества в порядке, установленном ч. 2 ст. 18 Закона № 157 (без проведения аукциона), не подал отчет об оценке объекта аренды;

• арендатор нарушал условия договора аренды и не устранил нарушения, которые балансодержатель или арендодатель обнаружил в срок, определенный в предписании балансодержателя и/или арендодателя;

• арендатор допустил просрочку уплаты арендной платы на срок более трех месяцев;

• арендатор по состоянию на дату оформления справки балансодержателя, предусмотренной ч. 6 ст. 18 Закона № 157, имеет задолженность по уплате арендной платы или не осуществил страхование объекта аренды, или имеет задолженность по уплате страховых платежей.

Итак, прежде чем принять решение о продлении договора аренды арендатору, балансодержатель должен выяснить, нет ли у него оснований для отказа в продлении такого договора