Огляд листів щодо оренди: стисло про головне

Нотаріальне посвідчення договорів оренди без проведення аукціону

Лист ФДМУ від 23.11.2020 р. № 10-16-23835

Запитання (ситуація): чи підлягають нотаріальному посвідченню договори оренди державного та комунального майна без проведення аукціону, які укладають строком більше ніж на п’ять років?

Відповідно до ч. 1 ст. 793 ЦКУ¹ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

Частиною 2 зазначеної статті встановлено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років

Із цього випливає, що договір оренди, предметом якого є майно державної або комунальної власності, укладені на строк 5 і менше років, не підлягає нотаріальному посвідченню.

Разом з тим виникає запитання: чи підлягає нотаріальному посвідченню договір оренди, що укладений більше ніж на п’ять років без проведення аукціону? Із цитованої ст. 793 ЦКУ видається, що такий договір не підлягає нотаріальному посвідченню. Однак ч. 3 ст. 16 Закону № 157² передбачено, що договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк, на який укладається цей договір, перевищує п’ять років незалежно від того, чи договір оренди укладений за результатами аукціону, чи без проведення аукціону.

При розбіжності між загальним і спеціальним нормативно-правовим актом перевага надається спеціальному, якщо він не скасований виданим пізніше загальним актом.

Отже, мають застосовуватись норми спеціального закону, який має пріоритетність у застосуванні, а саме — Закону № 157. Таким чином, договори оренди державного та комунального майна незалежно від того, чи укладені вони за результатами аукціону, чи без нього на строк більше ніж п’ять років, підлягають нотаріальному посвідченню

Неузгодженість між чинними нормативно-правовими актами, їхнє протиріччя з одного й того самого предмета регулювання, а також суперечність між двома або більше формально чинними нормами права, прийнятими з одного і того ж питання, в теорії права відомі як колізія норм права.

Колізію норм права вирішують шляхом вибору того нормативного акта, який має бути застосований до конкретного випадку (юридичного факту)

Свого часу Мін’юст у листі «Щодо практики застосування норм права у випадку колізії» від 26.12.2008 р. № 758-0-2-08-19 висловив свою думку щодо вирішення колізій між окремими нормами права.

Так, Мін’юст у листі пропонував основні способи, за якими можливо визначити нормативно-правовий акт, яким слід керуватися. На жаль, правила вирішення суперечностей між правовими нормами, які розглядав Мін’юст, і поки не закріплені на рівні закону, а тому мають виключно рекомендаційний характер.

Разом з тим фахівці ФДМУ у своєму листі вирішили скористатись одним із способів вирішення колізії норм права у сфері орендних відносин, запропонованих Мін’юстом.

Так, приводом для дискусії стало те,

який із документів — ЦКУ чи Закон № 157 — має пріоритет у питанні про нотаріальне посвідчення договорів оренди державного та комунального майна без проведення аукціону, які укладають строком більше ніж на п’ять років.

Отже, при суперечності між загальним та спеціальним нормативно-правовими актами фахівці ФДМУ віддають перевагу спеціальному акту. А тому саме це правило й стало вирішальним у питанні про те, який з актів — ЦКУ чи Закон № 157 — має пріоритет при нотаріальному посвідченні договорів оренди без проведення аукціону, які укладають строком більше ніж на п’ять років.

На думку, ФДМУ у цьому випадку спеціальним актом потрібно вважати Закон № 157. З огляду на це, головний висновок: договори оренди державного та комунального майна незалежно від того, чи укладені вони за результатами аукціону, чи без нього на строк більше ніж п’ять років, підлягають нотаріальному посвідченню.

Зауважимо: до вищевикладеного правила можна звернутися за умови, що загальний акт, якщо він приймався пізніше спеціального, не скасував його.

Але ФДМУ вирішив у цьому питанні не зупинятись лише наданням відповідного листа. Тож аби не допустити двозначного тлумачення між ЦКУ та Закон № 157 щодо обов’язковості нотаріального посвідчення договорів оренди державного та комунального майна без проведення аукціону, він підготує зміни до ЦКУ. Зокрема, ці зміни стосуються вилучення з ч. 2 ст. 793 слів «за результатами електронного аукціону»

Забезпечувальний депозит за договором оренди: КЕКВ та реєстрація зобов’язань

Лист Казначейства від 11.11.2020 р. № 16-08-08/20124

Запитання (ситуація): згідно з договором оренди установа-орендар повинна сплатити на рахунок орендодавця забезпечувальний депозит. За яким КЕКВ здійснити оплату такого платежу? Які документи подавати в Казначейство для реєстрації юридичних та фінансових зобов’язань?

Статтею 16 Закону № 157 визначено, що договір оренди формується на підставі Примірного договору³ оренди, який затверджений КМУ.

Положеннями Примірного договору передбачено сплату орендарем на рахунок орендодавця до або в день підписання договору забезпечувального депозиту, а також визначено умови повернення орендодавцем забезпечувального депозиту орендарю та випадки перерахування забезпечувального депозиту до державного бюджету.

Враховуючи порядок сплати забезпечувального депозиту, передбачений положеннями Примірного договору, даний платіж є фінансовим зобов’язанням в рамках довгострокового зобов’язання, яким є договір оренди.

Оскільки забезпечувальний депозит не передбачає отримання товару, робіт чи послуг та може бути повернутий орендарю в цілому або частково (після здійснення відповідних відрахувань) та за своєю суттю є гарантією платоспроможності орендаря, то сплата грошового внеску (гарантії) у вигляді забезпечувального депозиту для забезпечення виконання зобов’язань здійснюється за кодом 2800 «Інші поточні видатки».

Пунктом 2.1 Порядку № 309⁴ визначено, що розпорядники бюджетних коштів беруть бюджетні зобов’язання в межах бюджетних асигнувань, установлених кошторисами (планами використання бюджетних коштів). За спеціальним фондом бюджету розпорядники бюджетних коштів беруть бюджетні фінансові зобов’язання виключно в межах відповідних фактичних надходжень спеціального фонду бюджету (відкритих асигнувань (виділених коштів), залишків коштів на спеціальних реєстраційних рахунках розпорядників бюджетних коштів (у частині власних надходжень) та бюджетних асигнувань, установлених кошторисами (планами використання бюджетних коштів)

З огляду на зазначене, при реєстрації бюджетних зобов’язань та бюджетних фінансових зобов’язань по забезпечувальному депозиту розпорядники бюджетних коштів подають до органів Казначейства Реєстр⁷ та договір оренди, який включає забезпечувальний депозит, що є підтвердним документом для узяття бюджетного зобов’язання, та Реєстр фінансових зобов’язань⁸ разом з договором і Актом приймання-передачі об’єкта оренди, що є підтвердними документами для узяття бюджетного фінансового зобов’язання

Забезпечувальний депозит є одним із платежів, який лягає на плечі орендарів державного та комунального майна.

Зазначимо, що забезпечувальні платежі переважно характерні для відносин між учасниками господарських відносин щодо забезпечення виконання зобов’язань, до яких застосовуються відповідні положення ГКУ⁵ та ЦКУ. Тому такий платіж для орендних відносин розглядають як гарантію платоспроможності орендаря.

Хоча в Законі № 157 немає жодної згадки про забезпечувальний депозит, інформація про такий платіж є в Примірному договорі.

Тож якщо в договорі оренди серед його умов зазначено унесення забезпечувального депозиту на рахунок орендодавця, орендарю перш за все варто знати про особливості сплати такого платежу.

Як передбачено п. 4.5 Примірного договору, з метою виконання зобов’язань орендаря за договором оренди орендар сплачує на рахунок орендодавця забезпечувальний депозит. При цьому орендарю доведеться перерахувати такий платіж до укладання договору оренди або ж у день його підписання.

Сума забезпечувального депозиту відповідно до п. 11 Примірного договору для об’єктів оренди держмайна становить:

• 2 місячні орендні плати, але в будь-якому разі в розмірі, не меншому, ніж розмір МЗП⁶ станом на перше число місяця, в якому укладають договір;

• якщо договір оренди укладено на строк, менший, ніж два місяці, розмір забезпечувального депозиту становить суму орендної плати за п’ять календарних днів оренди, але в будь-якому разі в розмірі, не меншому, ніж 20 % розміру МЗП станом на перше число місяця, в якому укладають договір.

Що стосується комунального майна, то орган місцевого самоврядування може встановити інші розміри забезпечувального депозиту

І хоча забезпечувальний депозит орендар перераховує в межах дії орендних відносин, автори листа звертають увагу: цей платіж є фінансовим зобов’язанням у рамках довгострокового зобов’язання. Тож розглядати такий платіж як частину плати за надане в оренду майно немає підстав.

Цей платіж за своєю суттю є гарантією платоспроможності орендаря та не передбачає отримання товару, робіт чи послуг. А тому сплату грошового внеску (гарантії) у вигляді забезпечувального депозиту для забезпечення виконання зобов’язань установа-орендар здійснює за КЕКВ 2800 «Інші поточні видатки», а не за КЕКВ 2240, як помилково вважають деякі розпорядники.

Також фахівці Казначейства пояснили, яким чином установі-орендарю зареєструвати бюджетні зобов’язання та бюджетні фінансові зобов’язання по забезпечувальному депозиту. Так, для реєстрації бюджетних зобов’язань розпорядник подає Реєстр та договір оренди, який включає забезпечувальний депозит. Тож знайте, що у такому разі саме цей договір є підтвердним документом для узяття бюджетного зобов’язання.

А вже для реєстрації бюджетних фінансових зобов’язань розпорядник подає Реєстр фінансових зобов’язань разом з договором і Актом приймання-передачі⁹ об’єкта оренди. Це означає, що зазначений Акт є підтвердним документом для узяття бюджетного фінансового зобов’язання.

Нагадаємо, що при поданні зазначених документів діє загальне правило щодо строку подання документів. А саме розпорядники протягом 7 робочих днів з дати взяття бюджетного зобов’язання подають до відповідного органу Казначейства Реєстр та/або Реєстр фінансових зобов’язань і оригінали документів або їх копії, засвідчені в установленому порядку, що підтверджують факт узяття бюджетного зобов’язання та/або бюджетного фінансового зобов’язання (пп. 2.2 та 2.4 Порядку № 309).

До речі, при перерахуванні забезпечувального депозиту в платіжному дорученні у призначенні платежу орендар зазначає: «перерахування забезпечувального депозиту за договором оренди (номер та дата), найменування/П. І. Б. орендаря»

Реєстраційні та гарантійні внески: куди зарахувати та як використовувати

Лист ФДМУ від 25.11.2020 р. № 10-16-24007

Запитання (ситуація): чи повинен орендодавець відкривати казначейський/банківський рахунок для зарахування реєстраційних та гарантійних внесків, які перераховуються оператором електронного майданчика? Який порядок подальшого використання орендодавцем коштів реєстраційного та гарантійного внесків, що надходять на його рахунки?

Відповідно до Закону № 157 реєстраційний внесок — сума коштів у розмірі 0,1 мінімальної заробітної плати, діючої станом на 1 січня поточного року, яка вноситься потенційним орендарем на відповідний рахунок оператора електронного майданчика за реєстрацію заяви на участь в аукціоні. Реєстраційний внесок не повертається потенційному орендарю, крім випадків, визначених КМУ.

Відповідно до п. 57 Порядку № 483 особа, яка має намір взяти участь в електронному аукціоні, сплачує реєстраційний та гарантійний внески для набуття статусу учасника.

Реєстраційний та гарантійний внески для участі в електронному аукціоні вважаються сплаченими з моменту їх зарахування на банківський рахунок оператора електронного майданчика не пізніше ніж за одну годину до закінчення кінцевого строку подання заяв на участь в електронному аукціоні.

Відповідно до п. 58 Порядку № 483 гарантійний внесок вноситься потенційним орендарем у вигляді грошових коштів на рахунок оператора електронного майданчика. Гарантійний внесок може також вноситися у формі безвідкличної банківської гарантії у випадках, коли об’єктом оренди є єдиний майновий комплекс.

Відповідно до п. 107 Порядку № 483 оператор електронного майданчика перераховує на казначейський/банківський рахунок, зазначений орендодавцем в оголошенні, суми сплачених учасниками реєстраційних внесків протягом п’яти робочих днів з дати проведення електронного аукціону.

Крім того, така вимога деталізована Типовим договором¹⁰

Відповідно до Закону № 157 гарантійний внесок — це сума коштів у розмірі, визначеному Порядком № 483, що вноситься потенційним орендарем об’єкта оренди для забезпечення виконання його зобов’язання щодо участі в аукціоні у вигляді грошових коштів на рахунок оператора електронного майданчика або у формі безвідкличної банківської гарантії.

Пунктами 107 — 110 Порядку № 483 урегульовані питання зарахування та повернення гарантійного та реєстраційного внесків.

Відповідно до абз. 4 п. 110 Порядку № 483 у разі невиконання переможцем електронного аукціону однієї з вимог, передбачених пп. 74, 97 цього Порядку, а також у випадках, передбачених пп. 76 або 98 цього Порядку, сплачені гарантійний та реєстраційний внески не повертаються такому переможцю та перераховуються оператором електронного майданчика, через якого надано найвищу цінову пропозицію, на казначейський рахунок, зазначений орендодавцем в оголошенні, протягом п’яти робочих днів з дня настання подій, визначених пп. 76 або 98 цього Порядку.

У подальшому суми реєстраційних та гарантійних внесків, які перераховані оператором електронного майданчика на казначейський рахунок, зазначений орендодавцем в оголошенні, перераховуються на казначейський рахунок бюджету як надходження від орендної плати

Порядок та строки сплати, повернення гарантійних, реєстраційних внесків визначено в Порядку № 483¹¹.

Так, особа, яка має намір взяти участь в електронному аукціоні, має сплатити реєстраційний та гарантійний внески. Таку вимогу зафіксовано у п. 57 Порядку № 483.

Реєстраційний та гарантійний внески вважаються сплаченими з моменту їх зарахування на банківський рахунок оператора електронного майданчика. У свою чергу, оператор перераховує суми сплачених учасниками реєстраційних та гарантійних внесків на казначейський/банківський рахунок, зазначений орендодавцем в оголошенні, протягом п’яти робочих днів з дати проведення аукціону. Вказівку на саме такі дії оператора щодо реєстраційних та гарантійних внесків містить п. 107 Порядку № 483.

Тож спочатку реєстраційний та гарантійний внески потенційний орендар перераховує на рахунок оператора електронного майданчика.

А вже у подальшому зазначені внески учасників аукціону з оренди майна надходять з рахунку оператора майданчику на казначейський рахунок установи-орендодавця.

Який порядок використання цих коштів орендодавцем? Дійсно, цікаве запитання. Адже саме починаючи з цього моменту позиції таких офіційних органів, як ФДМУ та Мінфін, розходяться

Так, ФДМУ у своєму листі стверджує, що суми реєстраційних та гарантійних внесків підлягають перерахуванню на казначейський рахунок бюджету як надходження від орендної плати.

Але, на нашу думку, вважати зазначені внески надходженнями від орендної плати — немає жодних підстав. Адже в Порядку № 483 немає ніякої згадки про те, що такі платежі орендар може зарахувати в рахунок майбутніх платежів з орендної плати орендаря.

До того ж фахівці Мінфіну у своїх листах від 06.02.2019 р. № 06220-09-2/3215 та від 06.05.2019 р. № 47040-09-2/12098 висловлювали зовсім іншу думку щодо подальшого використання орендодавцем гарантійних внесків учасників аукціону. Зокрема, Мінфін указує на необхідність зарахування цих коштів до складу інших надходжень загального фонду бюджету.

Й справді є причини, що підтверджують справедливість саме такої позиції.

По-перше, гарантійні та реєстраційні внески не належать до жодного виду власних надходжень бюджетних установ, передбачених ст. 13 БКУ¹².

І по-друге, Мінфін наполягає на перерахуванні

таких внесків до загального фонду відповідного бюджету.

До речі, згідно з наказом від 30.12.2020 р. № 827 для зарахування таких доходів запроваджено новий код доходів 21082400 «Кошти гарантійного та реєстраційного внесків, що визначені Законом України «Про оренду державного та комунального майна», які підлягають перерахуванню оператором електронного майданчика до відповідного бюджету». Хоча не зрозуміло, чому в назві цього коду згадується саме оператор електронного майданчика, а не орендодавець. Сподіваємось, що найближчим часом Мінфін пояснить свою позицію з цього питання.

Отже, головний висновок: гарантійні та реєстраційні внески не мають жодного стосунку до орендної плати.

При надходженні реєстраційних та гарантійних внесків установа-орендодавець не збільшує доходи. Водночас не виникає й витрат при перерахуванні цих внесків у дохід бюджету.

З огляду на це, необхідність спрямування реєстраційних та гарантійних внесків учасників орендного аукціону до доходу бюджету не викликає жодних сумнівів

Орендар не скористувався своїм переважним правом на продовження договору оренди: як далі діяти орендодавцю

Лист ФДМУ від 25.11.2020 р. № 10-16-24006

Запитання (ситуація): які подальші дії орендодавця у випадку, якщо чинний орендар не скористувався своїм переважним правом на продовження договору оренди, яке реалізується шляхом участі чинного орендаря в аукціоні на продовження договору оренди, а сам електронний аукціон визнаний таким, що не відбувся відповідно до п. 152 Порядку № 483?

Продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених законом випадках.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону № 157 договори оренди можуть бути продовжені на той строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку договору оренди.

Відповідно до п. 143 Порядку № 483 орендар, що має право продовжити договір оренди, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди.

Відповідно до п. 145 Порядку № 483 оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди повинне містити, зокрема, інформацію про те, що чинний орендар має переважне право на продовження такого договору оренди, яке реалізується шляхом участі чинного орендаря в аукціоні на продовження договору оренди.

Згідно з п. 152 Порядку № 483 аукціон на продовження договору оренди визнається таким, за результатами якого об’єкт не було передано в оренду, в разі:

• відсутності учасників аукціону;

• ненадходження від жодного учасника аукціону цінової пропозиції, нездійснення жодним учасником кроку аукціону;

• закінчення аукціону без визначення переможця за умови настання випадку, передбаченого абз. 1 п. 76 цього Порядку щодо чинного орендаря.

У такому разі чинний орендар втрачає своє переважне право та право на компенсацію вартості здійснених ним невід’ємних поліпшень, договір оренди з таким орендарем припиняється з дати закінчення строку договору та електронний аукціон проводиться в електронній торговій системі на підставі затверджених умов та додаткових умов (у разі наявності) оренди майна

Відповідно до ч. 11 ст. 18 Закону № 157 у разі, якщо об’єкт не було передано в оренду за результатами аукціону, проведеного згідно з ч. 10 ст. 18 цього Закону, протягом п’яти робочих днів з дати формування протоколу про визнання аукціону таким, що не відбувся, публікується оголошення про проведення аукціону та здійснюється проведення аукціону відповідно до ст. 13 цього Закону.

Тобто орендодавцем публікується оголошення в електронній торговій системі про проведення аукціону відповідно до ст. 13 Закону № 157 на підставі затверджених умов та додаткових умов (у разі наявності) оренди майна

Зазначимо, що правила та умови продовження договорів оренди врегульовані в ст. 18 Закону № 157. А вже детальніше процедура продовження договорів оренди за результатами аукціону визначена в пп. 143 — 151 Порядку № 483.

Отже, основні вимоги щодо проводження договорів оренди шляхом проведення аукціону такі:

1) орендар, який має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди. Таку заяву необхідно подати не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди;

2) після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви приймає одне з рішень:

• про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем;

• про відмову у продовженні договору оренди.

Подальші дії суб’єкти орендних відносин здійснюють з урахуванням особливостей, визначених пп. 149 — 151 Порядку № 483, та пов’язані з проведенням аукціону та визначенням переможця.

Це, звичайно, ідеальна ситуація. Але життя не передбачуване, і цілком може трапитись так, що орендар (з різних на те причин) проґавив трьохмісячний термін подання заяви про продовження договору оренди. Як у такому разі далі діяти орендодавцю? Відповідь саме на це запитання надали фахівці ФДМУ у своєму листі.

Отже, якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди вчиняє дії, зазначені в п. 143 Порядку № 483

По-перше, повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв’язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом № 157 строк.

А по-друге, повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання Акта приймання-передачі (повернення з оренди)¹³ орендованого майна.

Чи існують будь-які негативні наслідки для орендаря у цьому випадку? Так, є. І визначені вони в п. 153 Порядку № 483. А саме в цьому разі:

1) такий орендар втрачає переважне право на продовження договору оренди;

2) він втрачає право на компенсацію вартості здійснених ним невід’ємних поліпшень;

3) з таким орендарем припиняють договір оренди з дати закінчення строку дії договору.

У подальшому орендодавець розміщує оголошення про проведення аукціону та здійснює проведення аукціону щодо передачі майна в оренду відповідно до загальних вимог, визначених у ст. 13 Закону № 157

Продовження договору оренди: хто замовляє незалежну оцінку об’єкта оренди

Листи ФДМУ від 09.11.2020 р. № 10-16-22790 та від 24.11.2020 р. № 10-16-23908

Запитання (ситуація): чи проводити незалежну оцінку об’єкта оренди у разі продовження договору оренди, укладеного за результатами аукціону? Хто у такому випадку є ініціатором проведення незалежної оцінки об’єкта оренди?

Пунктом 143 Порядку № 483 не передбачено подання чинним орендарем звіту про ринкову (оціночну) вартість об’єкта оренди при продовженні договору оренди на аукціоні.

У свою чергу, ст. 8 Закону № 157 (абз. 4 ч. 4) передбачено, що вартість об’єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості за умови наявності, зокрема, такої підстави: об’єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк.

Крім цього, ч. 5 та 6 ст. 8 Закону № 157 визначено, що:

«5. Ринкова (оціночна) вартість об’єкта оренди для цілей оренди визначається на замовлення балансоутримувача, крім випадку, передбаченого частиною шостою цієї статті. Орендар, визначений за результатами аукціону, або орендар, якому було передано в оренду об’єкт без аукціону, зобов’язаний відшкодувати балансоутримувачу вартість проведення оцінки об’єкта оренди.

6. Ринкова (оціночна) вартість об’єкта, який перебуває в оренді на підставі договору, який орендар бажає продовжити на новий строк без проведення аукціону у випадках, передбачених цим Законом, визначається на замовлення орендаря згідно з Порядком передачі майна в оренду як особи, у якої орендоване майно перебуває на законних підставах, без доручення балансоутримувача».

Таким чином, ринкова (оціночна) вартість об’єкта оренди з метою продовження договору оренди саме за результатами аукціону визначається на замовлення балансоутримувача, а не чинного орендаря.

Крім того, відповідно до ст. 11 Закону № 2658¹⁴ договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору, крім замовника оцінки, стороною договору може виступати особа-платник, якщо оплату послуг суб’єкта оціночної діяльності здійснює інша особа, а не замовник. У цьому випадку на платника як сторону договору поширюються обмеження, зазначені в ст. 8 цього Закону.

Враховуючи зазначене, балансоутримувач може укласти трьохсторонній договір оцінки і покласти оплату на чинного орендаря нерухомого майна.

У свою чергу, орендар, зокрема, визначений за результатами аукціону, зобов’язаний відшкодувати балансоутримувачу вартість проведення оцінки об’єкта оренди (ст. 8 Закону № 157)

Продовження договорів оренди має багато нюансів, а тому багато питань потребують роз’яснень офіційних органів. Тож цього разу фахівці ФДМУ пояснюють питання проведення незалежної оцінки при продовженні договору оренди за результатами аукціону.

Насамперед зазначимо перелік випадків, коли необхідно мати інформацію про ринкову (оціночну) вартість об’єкта оренди.

Так, відповідно до ч. 4 ст. 8 Закону № 157 вартість об’єктів оренди визначають на рівні його ринкової (оціночної) вартості, коли:

• об’єктом оренди є єдиний майновий комплекс державного або комунального підприємства;

• об’єкт оренди пропонується для передачі в оренду без проведення аукціону;

• об’єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк.

Тож, як бачимо, Закон № 157 зобов’язує проводити незалежну оцінку об’єкта оренди при продовженні договору оренди, укладеного без проведення аукціону або з проведенням конкурсу.

Хто є ініціатором проведення такої оцінки об’єкта оренди?

Насамперед автори листа звертають увагу на вимоги п. 143 Порядку № 483. Адже в цьому пункті Порядку дійсно йдеться лише про те, що орендар, який має намір продовжити договір оренди за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця з відповідною заявою.

Але, на нашу думку, у цьому питанні не варто робити такий висновок лише з п. 143 Порядку № 483 (ср. ). Наприклад, варто звернути увагу на п. 136 Порядку № 483. Адже саме у цьому пункті чітко зазначено: орендар додає до заяви документи, передбачені п. 113 Порядку № 483, та звіт про оцінку майна.

Також згадка про звіт про оцінку майна разом із заявою про продовження договору оренди за результатами аукціону є і в п. 12.4 Примірного договору. А тому орендар, який бажає продовжити договір оренди на новий строк, усе ж має додати до заяви звіт про оцінку об’єкта оренди.

При цьому подати заяву про продовження договору оренди необхідно не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Також фахівці ФДМУ зазначають, що відповідь на запитання, порушені в листі, наведено в ч. 5 та 6 ст. 8 Закону № 157, а саме:

• ринкова (оціночна) вартість об’єкта оренди з метою продовження договору оренди за результатами аукціону визначається на замовлення балансоутримувача. У такому разі орендар зобов’язаний відшкодувати балансоутримувачу вартість проведення оцінки об’єкта оренди;

• ринкова (оціночна) вартість об’єкта оренди з метою продовження договору оренди без проведення аукціону визначається на замовлення орендаря. Для цього орендар не має отримувати доручення балансоутримувача.

Отже, автори листа наголошують, що замовити оцінку майна з метою продовження його оренди за результатами аукціону повинен саме балансоутримувач, а не орендар. Але майте на увазі: у цьому випадку орендар, визначений за результатами аукціону, зобов’язаний відшкодувати балансоутримувачу вартість проведення оцінки об’єкта оренди. Врешті-решт виходить, що витрати з незалежної оцінки об’єкта оренди при продовженні договору лягають на плечі орендаря.

Тож цей момент не повинен стати несподіванкою для орендаря, який має намір продовжити договір оренди

Щодо прийняття рішення про продовження договору оренди

Лист ФДМУ від 24.11.2020 р. № 10-16-23908

Запитання (ситуація): чим має керуватись орендодавець при прийнятті рішення про продовження чи не продовження договору оренди шляхом проведення аукціону?

Після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви приймає одне з рішень, передбачених ч. 9 ст. 18 Закону № 157, а саме: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем чи укладений з новим орендарем або про відмову у продовженні договору.

У свою чергу, підстави для відмови у продовженні договору оренди передбачені ст.19 Закону № 157.

Крім того, п. 143 Порядку № 483 передбачено, що, якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренди до моменту погашення ним такої заборгованості

За загальним правилом, орендар, який має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії цього договору.

Як зазначають автори листа, орендодавець протягом 10 робочих днів з дати отримання такої заяви приймає одне з рішень:

1) про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжено з дійсним орендарем або укладено з новим орендарем;

2) про відмову в продовженні договору.

У якому разі орендодавець може не прийняти рішення про продовження договору оренди? Підстави для відмови в продовженні договору передбачені ст. 19 Закону № 157. Зокрема, такі:

• випадки, передбачені ст. 7 Закону № 157;

• орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані в письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;

• орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, установленому ч. 2 ст. 18 Закону № 157 (без проведення аукціону), не надав звіт про оцінку об’єкта оренди;

• орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, які балансоутримувач або орендодавець виявив у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;

• орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше ніж три місяці;

• орендар станом на дату оформления довідки балансоутримувача, передбаченої ч. 6 ст. 18 Закону № 157, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об’єкта оренди, або має заборгованість зі сплати страхових платежів.

Отже, перш ніж прийняти рішення про продовження договору оренди орендарю, балансоутримувач має з’ясувати, чи не має він підстав для відмови в продовженні такого договору