Достаточно часто учреждения — плательщики НДС, предоставляющие помещение в аренду, путают, как правильно облагать налогом арендную плату и суммы возмещения расходов на содержание арендованного имущества, полученные от арендаторов. Поэтому поможем учреждению-арендодателю разобраться с этими вопросами. И отдельно объясним, в каких случаях такие учреждения применяют п. 198.5 НКУ.
Во-первых, операции по предоставлению имущества в аренду относятся к поставке услуг и подлежат налогообложению в общем порядке по ставке 20 %. Следовательно, на всю сумму арендной платы бюджетное учреждение — арендодатель составляет НН1. Напомним: регистрируют такие НН с учетом предельных сроков, указанных в п. 201.10 НКУ:
1 НН — налоговая накладная.
• для НН, составленных с 1 по 15 календарный день (включительно) календарного месяца, — до последнего дня (включительно) календарного месяца, в котором они составлены;
• для НН, составленных с 16 по последний календарный день (включительно) месяца, — до 15 календарного дня (включительно) календарного месяца, следующего за месяцем, в котором они составлены.
В свою очередь, такая НН (зарегистрированная должным образом в ЕРНН2) является основанием для включения арендатором этой суммы НДС в налоговый кредит.
2 ЕРНН — Единый реестр налоговых накладных.
Во-вторых, кроме арендной платы, арендатор может возмещать арендодателю — бюджетному учреждению стоимость потребленных им коммунальных и эксплуатационных услуг. Порядок расчета и оплаты таких расходов арендатор осуществляет на основании отдельных договоров, заключенных с учетом требований Примерного договора3.
3 Примерный договор аренды недвижимого имущества, другого отдельного индивидуально определенного имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденный постановлением КМУ от 12.08.2020 г. № 820.
Важно: расходы на содержание арендованного имущества и коммунальные услуги не входят в состав арендной платы. Это четко прописано в абз. 2 п. 3.1 разд. ІІ Примерного договора.
С учетом этого, такие суммы арендатор платит бюджетному учреждению — арендодателю отдельно от арендной платы. Именно эта отличительная особенность таких платежей и влияет на порядок их налогообложения.
Порядок обложения НДС возмещения коммунальных услуг и расходов на содержание арендованного помещения определен п. 188.1 НКУ. В частности, в базу обложения НДС не включаются суммы возмещения бюджетному учреждению — арендодателю его расходов на содержание объекта аренды. Также это касается и сумм полученной компенсации за коммунальные услуги и энергоносители.
Это значит, что бюджетное учреждение — арендодатель не включает средства, полученные от арендаторов как возмещение (компенсацию) расходов на содержание объекта аренды, на оплату коммунуслуг и энергоносителей, в базу обложения НДС. Соответственно и составлять НН на сумму полученного от арендатора возмещения не нужно.
Такой подход к суммам компенсации вполне понятен. Ведь эти суммы уже «сидят» в общей стоимости приобретенных коммунальных услуг. И поэтому суммы возмещения коммунальных услуг, полученные от арендатора, арендодатель в налоговом учете по НДС отдельно не отражает.
Но это еще не все. Далее — самое интересное.
Так, при приобретении коммунальных услуг независимо от направления их использования и назначения учреждение в полном объеме включает в налоговый кредит суммы НДС. То есть учреждение-арендодатель формирует налоговый кредит исходя из общей стоимости коммунальных услуг, приобретенных у поставщиков таких услуг. Конечно, такая возможность возникает исключительно при наличии правильно оформленной и зарегистрированной НН в ЕРНН.
В то же время арендодателю придется применять механизм начисления компенсирующих налоговых обязательств, предусмотренный в п. 198.5 НКУ. Для этого следует выполнить такие действия:
1) начислить компенсирующие налоговые обязательства исходя из базы налогообложения, определенной в соответствии с п. 189.1 НКУ;
2) составить не позднее последнего дня отчетного (налогового) периода сводную НН и зарегистрировать ее в ЕРНН.
Давайте посмотрим, как это выглядит, на примере.
Пример. Бюджетное учреждение — плательщик НДС сдает помещение в аренду. Согласно договору аренды и расчету арендной платы за июнь 2021 года с учетом индекса инфляции арендная плата составляет 1260 грн (в том числе НДС — 210 грн).
Также с арендатором заключен отдельный договор о возмещении расходов на содержание объекта аренды. Согласно этому договору арендатор возмещает арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг. На основании расчета такие расходы за июнь 2021 года составляют 3210 грн.
Согласно счетам, предоставленным учреждению поставщиками коммунуслуг, общая стоимость таких услуг за июнь 2021 года составляет 14760 грн (в том числе НДС — 2460 грн).
В указанной ситуации учреждению-арендодателю следует действовать так:
Составить НН на сумму арендной платы 1260 грн (в том числе НДС — 210 грн) и зарегистрировать ее в ЕРНН.
Показать налоговый кредит по приобретенным коммунальным услугам (при наличии НН) в сумме 2460 грн.
Начислить компенсирующие налоговые обязательства по приобретенным коммунальным услугам — 2460 грн.
Составить сводную компенсирующую НН следует не позднее последнего дня отчетного (налогового) периода. А вот зарегистрировать ее необходимо в течение 20 календарных дней, следующих за последним календарным днем месяца, в котором она составлена. Например, если сводная компенсирующая НН составлена 30.06.2021 г., то зарегистрировать ее необходимо до 20.07.2021 г.
Заполнить декларацию по НДС.
Показать налоговый кредит по приобретенным коммунальным услугам — 2460 грн. Эту сумму заносим в стр. 10.1 декларации.
Теперь о налоговых обязательствах. Так, налоговые обязательства, начисленные на арендную плату, и компенсирующие налоговые обязательства составляют: 1260 + 2460 = 3720 (грн). Указываем эти суммы в отдельных строках: стр. 1.1 — 1260 грн и стр. 4.1 — 2460 грн.
Еще раз подчеркнем: возмещение коммунальных услуг, полученное от арендатора в сумме 3210 грн, арендодатель в налоговом учете по НДС не отражает. Поэтому эти суммы в декларацию по НДС не попадут.
