Досить часто установи — платники ПДВ, які надають приміщення в оренду, плутають, як правильно оподатковувати орендну плату та суми відшкодування витрат на утримання орендованого майна, отримані від орендарів. Тож допоможемо установі-орендодавцю розібратись із цими питаннями. Та окремо пояснимо, у яких випадках такі установи застосовують п. 198.5 ПКУ.
По-перше, операції з надання майна в оренду належать до постачання послуг та підлягають оподаткуванню в загальному порядку за ставкою 20 %. Відтак на всю суму орендної плати бюджетна установа — орендодавець повинна скласти ПН1.
1 ПН — податкова накладна.
Нагадаємо: реєструють такі ПН з урахуванням граничних строків, зазначених у п. 201.10 ПКУ:
• для ПН, складених з 1 по 15 календарний день (включно) календарного місяця, — до останнього дня (включно) календарного місяця, в якому вони складені;
• для ПН, складених із 16 по останній календарний день (включно) місяця, — до 15 календарного дня (включно) календарного місяця, наступного за місяцем, в якому вони складені.
У свою чергу, така ПН (зареєстрована належним чином в ЄРПН2) є підставою для включення орендарем цієї суми ПДВ до податкового кредиту.
2 ЄРПН — Єдиний реєстр податкових накладних.
По-друге, крім орендної плати, орендар може відшкодовувати орендодавцеві — бюджетній установі вартість спожитих ним комунальних та експлуатаційних послуг. Порядок розрахунку та оплати таких витрат орендар здійснює на підставі окремих договорів, укладених з урахуванням вимог Примірного договору3.
3 Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 р. № 820.
Важливо: витрати на утримання орендованого майна та комунальні послуги не входять до складу орендної плати. Це чітко прописано в абз. 2 п. 3.1 розд. ІІ Примірного договору.
З огляду на це, такі суми орендар сплачує бюджетній установі — орендодавцю окремо від орендної плати. Саме ця відмітна особливість таких платежів й впливає на порядок їх оподаткування.
Порядок оподаткування ПДВ відшкодування комунальних послуг та витрат на утримання орендованого приміщення визначено п. 188.1 ПКУ. Зокрема, до бази оподаткування ПДВ не включаються суми відшкодування бюджетній установі — орендодавцю її витрат на утримання об’єкта оренди. Також це стосується і сум отриманої компенсації за комунальні послуги та енергоносії.
Це означає, що бюджетна установа — орендодавець не включає кошти, отримані від орендарів як відшкодування (компенсацію) витрат на утримання об’єкта оренди, на оплату компослуг та енергоносіїв, до бази оподаткування ПДВ. Відповідно й складати ПН на суму одержаного від орендаря відшкодування не потрібно.
Такий підхід щодо сум компенсації цілком зрозумілий. Адже ці суми вже «сидять» у загальній вартості придбаних комунальних послуг. А тому суми відшкодування комунальних послуг, отримані від орендаря, орендодавець у податковому обліку з ПДВ окремо не відображає.
Але це ще не все. Далі — найцікавіше.
Так, при придбанні комунальних послуг незалежно від напряму їх використання та призначення установа в повному обсязі включає до податкового кредиту суми ПДВ. Тобто установа-орендодавець формує податковий кредит виходячи із загальної вартості комунальних послуг, придбаних у постачальників таких послуг. Звісно, така можливість виникає виключно за наявності правильно оформленої та зареєстрованої ПН в ЄРПН.
Водночас орендодавцю доведеться застосовувати механізм нарахування компенсуючих податкових зобов’язань, передбачений у п. 198.5 ПКУ. Для цього слід виконати такі дії:
1) нарахувати компенсуючі податкові зобов’язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до п. 189.1 ПКУ;
2) скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду зведену ПН і зареєструвати її в ЄРПН.
Давайте подивимось, як це виглядає, на прикладі.
Приклад. Бюджетна установа — платник ПДВ здає приміщення в оренду. Згідно з договором оренди та розрахунком орендної плати за червень 2021 року з урахуванням індексу інфляції орендна плата становить 1260 грн (у тому числі ПДВ — 210 грн).
Також з орендарем укладено окремий договір про відшкодування витрат на утримання об’єкта оренди. Згідно з цим договором орендар відшкодовує орендодавцю вартість спожитих ним комунальних послуг. На підставі розрахунку такі витрати за червень 2021 року становлять 3210 грн.
Згідно з рахунками, наданими установі постачальниками компослуг, загальна вартість таких послуг за червень 2021 року становить 14760 грн (у тому числі ПДВ — 2460 грн).
У зазначеній ситуації установі-орендодавцю слід діяти таким чином:
Скласти ПН на суму орендної плати 1260 грн (у тому числі ПДВ — 210 грн) та зареєструвати її в ЄРПН.
Показати податковий кредит щодо придбаних комунальних послуг (за наявності ПН) у сумі 2460 грн.
Нарахувати компенсуючі податкові зобов’язання щодо придбаних комунальних послуг — 2460 грн.
Скласти зведену компенсуючу ПН слід не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду. А ось зареєструвати — протягом 20 календарних днів, що настають за останнім календарним днем місяця, в якому вони складені. Наприклад, якщо зведена компенсуюча ПН складена 30.06.2021 р., то зареєструвати її необхідно до 20.07.2021 р.
Заповнити декларацію з ПДВ.
Показати податковий кредит щодо придбаних комунальних послуг — 2460 грн. Цю суму заносимо до ряд. 10.1 декларації.
Тепер щодо податкових зобов’язань. Так, податкові зобов’язання, нараховані на орендну плату, та компенсуючі зобов’язання становлять: 1260 + + 2460 = 3720 (грн). Зазначаємо ці суми в окремих рядках: ряд. 1.1 — 1260 грн та ряд. 4.1 — 2460 грн.
Ще раз підкреслимо: відшкодування комунальних послуг, отримане від орендаря в сумі 3210 грн, орендодавець у податковому обліку з ПДВ не відображає. Тому ці суми до декларації з ПДВ не потраплять.
