Пересмотр договоров аренды: нужно ли проводить по новой Методике?

Методика № 630 вступила в силу 19.06.2021.

Указанной Методикой, в частности, были изменены некоторые арендные ставки по сравнению с ее предшественником — Методикой № 786¹.

¹ Методика расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденная постановлением КМУ от 04.10.95 № 786.

Возникает логичный вопрос: необходимо ли вносить изменения в договор аренды в части определения размера арендной платы?

Чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к нормам законодательства. Так, арендные отношения по части государственного и коммунального имущества регулируются положениями Закона № 157 и Порядка № 483².

² Порядок передачи в аренду государственного и коммунального имущества, утвержденный постановлением КМУ от 03.06.2020 № 483.

Не допускается внесение изменений в договор аренды в части уменьшения суммы арендной платы в течение срока его действия, кроме случаев, определенных законодательством, с учетом требований, предусмотренных Порядком № 483. Это четко указано в ч. 5 ст. 16 Закона № 157.

В то же время возможность уменьшения арендной платы в случае внесения изменений в Методику № 630 об уменьшении ставок аренды по договору, заключенному без проведения аукциона или конкурса, предусмотрена п. 127 Порядка № 483.

Кроме того, Примерным договором аренды³ также предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы.

³ Примерный договор аренды недвижимого или другого отдельного индивидуально определенного имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденный постановлением КМУ от 12.08.2020 № 820.

А именно, если этот договор заключен без проведения аукциона, то размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон в случае изменения Методики (п. 3.6 разд. ІІ Примерного договора аренды).

Также об этом свидетельствует и положение Типового договора аренды № 1774⁴.

⁴ Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденный приказом Фонда государственного имущества Украины от 23.08.2000 № 1774.

Размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон в случае изменения Методики ее расчета, изменения арендной ставки, существенного изменения состояния объекта аренды по независящим от сторон причинам и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством (п. 3.5 Типового договора № 1774).

Таким образом, очевидно, что размер арендной платы может быть пересмотрен в случае изменения Методики или арендной ставки, послуживших основой для ее расчета.

Для внесения изменений в договор аренды арендатор обращается к арендодателю с заявлением. В этом заявлении следует указать положения договора, предлагаемые к изменению, и пояснения, обоснования необходимости внесения таких изменений. Об этом свидетельствует п. 129 Порядка № 483.

После этого арендодатель в течение 10 рабочих дней принимает решение об удовлетворении заявления или об отказе в удовлетворении заявления (п. 130 Порядка № 483).

В случае принятия решения об удовлетворении заявления арендатора арендодатель направляет заявление для согласования уполномоченному органу, к сфере управления которого принадлежит балансодержатель. То есть арендодатель рассматривает обоснованность внесения предложенных изменений в соответствии с ограничениями, установленными Законом № 157 и Порядком № 483.

Однако это не должно касаться договора аренды в части изменения арендной платы. Ведь таким изменениям предшествовало изменение законодательства.

Давайте выясним, кто именно может инициировать изменения договора?

Так, право инициативы по внесению изменений в договор аренды имеют как арендодатель, так и арендатор. Вопрос заключается лишь в том, кому такие изменения выгодны. Соответственно, та сторона и должна инициировать такие изменения.

А можно ли не соглашаться на предложение о перерасчете арендной платы?

Еще раз заметим: внесение изменений в договор аренды осуществляется с согласия сторон. Это прописано в ч. 4 ст. 16 Закона № 157.

Аналогичная норма предусмотрена ст. 651 ГКУ.

Таким образом, одностороннее изменение договора невозможно. Поэтому сторонам следует прийти к согласию по этому поводу.

Кстати, на эту тему есть интересная судебная практика (решение Хозяйственного суда Тернопольской области от 03.11.2014 по делу № 14/59/5022-941/2012). Так, истец обращался к ответчику с письмами, в которых предлагал заключить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы, обязанностей арендатора, срока действия договора, условий его изменения и прекращения.

Основанием для такого обращения, в частности, было изменение арендных ставок за использование целостных имущественных комплексов госпредприятий в соответствии с Методикой № 786.

Однако ответчик отклонил указанные предложения, аргументируя это тем, что изменение Методики № 786 не является основанием для изменения арендной платы по договору аренды, условия которого являются действительными на протяжении всего срок его действия. В связи с этим истец обратился в суд с иском.

Суд принял решение, что внесение изменений в Методику, на основании которой согласно договору осуществляется определение размера арендной платы, является основанием для изменения размера арендной платы и изменения условий договора аренды в этой части.

Суд также учел, что в соответствии с п. 3.4 Типового договора аренды № 1774 размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон в случае изменения методики ее расчета, изменений централизованных цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В отношении изменения других условий договоров, например индексации «одногривневой» арендной платы, — ситуация аналогичная. Внести изменения в договор аренды в части индексации арендной платы можно по соглашению сторон.

Поэтому арендатор и арендодатель вполне могут договориться об исключении условия об индексации «одногривневой» арендной платы из договора. Более того, считаем внесение таких изменений даже целесообразным.

Методика № 630 не содержит требования об индексации такой арендной платы. Тогда как арендная плата подлежит корректировке на индекс инфляции именно согласно Методике № 630. Это четко указано в ч. 3 ст. 17 Закона № 157.