Методика № 630 набрала чинності 19.06.2021.
Зазначеною Методикою, зокрема, було змінено низку орендних ставок порівняно з її попередником — Методикою № 7861.
1 Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 № 786.
Виникає логічне запитання: чи необхідно вносити зміни до договору оренди в частині визначення розміру орендної плати?
Щоб відповісти, звернемося до норм законодавства. Так, орендні відносини щодо державного та комунального майна регулюються положеннями Закону № 157 та Порядку № 4832.
2 Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 № 483.
Не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати протягом строку його дії, крім випадків, визначених законодавством, з урахуванням вимог, передбачених Порядком № 483. Про це чітко зазначено у ч. 5 ст. 16 Закону № 157.
Водночас можливість зменшення орендної плати у разі внесення змін до Методики № 630 щодо зменшення ставок оренди за договором, укладеним без проведення аукціону або конкурсу, передбачено п. 127 Порядку № 483.
УВАГА!
У разі зменшення орендної ставки орендна плата за договором, укладеним без проведення аукціону або конкурсу, може бути переглянута за згодою сторін
Крім того, Примірним договором оренди3 також передбачено можливість перегляду розміру орендної плати.
3 Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 № 820.
Зокрема, якщо цей договір укладено без проведення аукціону, то розмір орендної плати підлягає перегляду на вимогу однієї зі сторін у разі зміни Методики (п. 3.6 розд. ІІ Примірного договору оренди). Також про це свідчить і положення Типового договору оренди № 17744.
4 Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 № 1774.
Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін у разі зміни Методики її розрахунку, зміни орендної ставки, істотної зміни стану об’єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством (п. 3.5 Типового договору № 1774).
Таким чином, очевидно, що розмір орендної плати може бути переглянуто у разі зміни Методики або орендної ставки, які слугували підставою для її розрахунку.
Для внесення змін до договору оренди орендар звертається до орендодавця із заявою. У цій заяві слід зазначити положення договору, які пропонується змінити, та пояснення, обґрунтування необхідності внесення таких змін. Про це свідчить п. 129 Порядку № 483.
Після цього орендодавець протягом 10 робочих днів приймає рішення про задоволення заяви або про відмову у задоволенні заяви (п. 130 Порядку № 483).
У разі прийняття рішення про задоволення заяви орендаря орендодавець надсилає заяву для погодження уповноваженому органу, до сфери управління якого належить балансоутримувач. Тобто орендодавець розглядає обґрунтованість унесення запропонованих змін відповідно до обмежень, установлених Законом № 157 та Порядком № 483.
Однак це не повинно стосуватися договору оренди в частині зміни орендної плати. Адже таким змінам передувала зміна законодавства.
Давайте з’ясуємо, хто саме може ініціювати зміни договору?
Так, право ініціативи щодо внесення змін до договору оренди мають як орендодавець, так і орендар.
Питання полягає лише у тому, кому такі зміни вигідні. Відповідно, та сторона й повинна ініціювати відповідні зміни.
А чи можна не погоджуватись на пропозицію про перерахунок орендної плати?
Ще раз зауважимо: внесення змін до договору оренди здійснюється за згодою сторін. Це прописано у ч. 4 ст. 16 Закону № 157. Аналогічну норму передбачено ст. 651 ЦКУ. Таким чином, одностороння зміна договору неможлива.
Тож сторонам слід дійти згоди з цього приводу.
До речі, на цю тему є цікава судова практика (рішення Господарського суду Тернопільської області від 03.11.2014 у справі № 14/59/5022-941/2012).
Так, позивач звертався до відповідача з листами, у яких пропонував укласти додаткову угоду до договору оренди про зміну розміру орендної плати, обов’язків орендаря, строку чинності договору, умов його зміни та припинення.
Підставою для таких звернень, зокрема, була зміна орендних ставок за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств відповідно до Методики № 786.
Проте відповідач відхилив зазначені пропозиції, аргументуючи це тим, що зміна Методики № 786 не є підставою для зміни орендної плати за договором оренди, умови якого є чинними протягом усього строку його дії.
У зв’язку із цим позивач звернувся до суду з позовом.
Суд ухвалив рішення, що внесення змін до Методики, на підставі якої згідно з договором здійснюється визначення розміру орендної плати, є підставою для зміни розміру орендної плати та зміни умов договору оренди в цій частині.
Суд також урахував, що відповідно до п. 3.4 Типового договору оренди № 1774 розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Стосовно зміни інших умов договорів, наприклад, щодо індексації «одногривневої» орендної плати, — ситуація аналогічна. Внести зміни до договору оренди в частині індексації орендної плати можна за згодою сторін.
Тож орендар та орендодавець цілком можуть домовитись про виключення умови щодо індексації «одногривневої» орендної плати з договору. Ба більше, вважаємо внесення таких змін навіть доцільним.
Методика № 630 не містить вимоги щодо індексації такої орендної плати. Тоді як орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції саме згідно з Методикою № 630. Про це чітко зазначено у ч. 3 ст. 17 Закону № 157.
