Балансодержатель предоставляет в аренду часть помещения. Арендатор собирается продлить такой договор аренды. Обязательно ли в таком случае арендатору проводить независимую оценку части такого помещения?
Поэтому мы спросили у специалистов ФГИУ: может ли арендатор заказать независимую оценку объекта аренды (части помещения)?
Ответ такой: с целью продления договора аренды арендатор имеет право самостоятельно заказать независимую оценку объекта аренды (части помещения). Проанализируем ответ ФГИУ и объясним, как арендатору реализовать такое право на практике.
Механизм и правила продления договора аренды прописаны в ст. 18 Закона № 1571 и пп. 134 — 153 Порядка № 4832. Указанные нормы содержат много нюансов, к которым стоит внимательно отнестись как арендаторам, так и балансодержателям и арендодателям. Среди требований, касающихся продления таких договоров, на этот раз нас интересуют не все договоры аренды, а только те, которые продлевают без проведения аукциона.
1 Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 03.10.2019 г. № 157-IX.
2 Порядок передачи в аренду государственного и коммунального имущества, утвержденный постановлением КМУ от 03.06.2020 г. № 483.
Во-первых, в таком случае арендатор должен обратиться к арендодателю за три месяца до окончания срока договора с заявлением. Что ожидает арендатора, если он не подаст заявление на продление договора аренды вовремя?
В первую очередь, к такой процедуре арендное законодательство подключает арендодателя. Именно он должен сообщить арендатору, что договор аренды подлежит прекращению в связи с окончанием срока его действия. И основанием как раз будет неподача арендатором соответствующего заявления в определенный срок. Кроме того, в таком случае арендодателю придется сообщить арендатору о необходимости освободить арендованное помещение и подписать Акт возврата арендованного имущества3. Причем справиться с этим арендодателю придется не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора аренды.
3 Примерная форма Акта возврата имущества из аренды размещена по ссылке: spfu.gov.ua/ua/documents/5014.html.
Во-вторых, к заявлению среди прочих документов арендатор должен приложить отчет оценщика об определении рыночной стоимости. При этом требование о наличии такого отчета объясняется тем, что стоимость объекта аренды должна устанавливаться исходя из его рыночной (оценочной) стоимости. Этого требует ч. 4 ст. 8 Закона № 157. Аналогичные требования детализированы в п. 12.4 Примерного договора4.
4 Примерный договор аренды недвижимого или другого отдельного индивидуально определенного имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденный постановлением КМУ от 12.08.2020 г. № 820.
В-третьих, в таком случае инициатором проведения независимой оценки имущества, полученного в аренду без проведения аукциона, является исключительно арендатор, а не балансодержатель или арендодатель. Кстати, для этого арендатору не нужно обращаться к балансодержателю и получать от него какие-то специальные поручения. Об этом четко указано в ч. 6 ст. 8 Закона № 157.
В-четвертых, если договор аренды, заключенный на срок пять лет или меньше, продлевают впервые, вместе с отчетом необходимо подать рецензию на такой отчет. Упоминание об этом находим в ч. 8 ст. 8 Закона № 157 и в п. 136 Порядка № 483.
Поэтому арендатору стоит тщательно подготовиться к продлению договора аренды. Ведь не зря Законом № 157 отведен достаточно длительный срок для того, чтобы собрать все необходимые документы.
В итоге расходы на проведение независимой оценки объекта аренды при продлении договора такого объекта без проведения аукциона ложатся на плечи арендатора. И этот момент не должен стать для такого арендатора неожиданностью.
Если брать такой объект аренды, как здание, то с его независимой оценкой вроде бы все понятно. А вот как быть в случае, если арендатор взял в аренду не все здание, а лишь его часть? Например, один этаж или же вовсе одну или несколько комнат. Как оценить часть здания (помещения) для продления договора аренды? Да и имеет ли на это право арендатор?
Еще раз подчеркиваем: ФГИУ не видит никаких препятствий для заказа арендатором независимой оценки части помещения с целью продления договора аренды. Итак, для расчета нового размера арендной платы ориентиром будет его новая рыночная стоимость.
Внимание: на этом этапе многие балансодержатели смешивают в кучу требования Закона № 157 и делают ОШИБОЧНЫЙ вывод. Так, имея на руках новый отчет о независимой оценке объекта аренды, в отношении которого применяют механизм продления, спешат провести переоценку такого объекта аренды. Пожалуй основной причиной таких действий является ч. 3 ст. 8 Закона № 157. Ведь эта норма обязывает увеличить балансовую стоимость соответствующего имущества в соответствии с правилами бухучета после переоценки потенциального объекта аренды.
Но это вовсе не означает, что определение независимой оценки имущества требует проведения переоценки такого объекта аренды балансодержателем в бухучете. Другими словами, в случае продления договора аренды на новый срок не нужно менять его балансовую стоимость.
Резюме: информация о новой стоимости такого объекта, приведенная в новом отчете об оценке, будет основанием для исчисления арендной платы. Однако наличие такой оценки не является основанием для переоценки объекта аренды. Не путайте требования к проведению переоценки объекта аренды и установлению его рыночной стоимости.
ВАЖНО!
Проведение независимой оценки имущества ≠ проведение переоценки ОС для бухучета
Исключительный перечень случаев, когда балансодержатель должен провести переоценку, приведен в ч. 2 ст. 8 Закона № 157 (ср. ).
Одна из ситуаций, когда инициатором проведения независимой оценки объекта аренды будет балансодержатель (а не арендатор), — это продление договора аренды здания (помещения) с нулевой (критически низкой) балансовой стоимостью. В этом случае арендатору придется возместить балансодержателю расходы на оплату услуг оценщика. Конечно, если арендатор снимает только часть здания (помещения), он должен компенсировать часть таких расходов — пропорционально занимаемой им площади. При этом стороны будут действовать по стандартной процедуре на основании договора на возмещение таких расходов. А вот дальнейшие действия арендатор совершает с учетом требований п. 7.2 Примерного договора.
В отношении дальнейших действий балансодержателя с объектами аренды есть несколько вариантов. Один из них предложил ФГИУ в письме от 05.02.2021 г. № 10-24-2411 (см. «Бюджетная бухгалтерия», 2021, № 8, с. 4). Соглашаться с такой позицией или нет, решать вам.
