Балансоутримувач надає в оренду частину приміщення. Орендар має намір продовжити такий договір оренди. Чи обов’язково у такому разі орендарю проводити незалежну оцінку частини такого приміщення?
Тож ми запитали у фахівців ФДМУ: чи має право орендар замовити незалежну оцінку об’єкта оренди (частини приміщення)?
Відповідь така: з метою продовження договору оренди орендар має право самостійно замовити незалежну оцінку об’єкта оренди (частини приміщення). Проаналізуємо відповідь ФДМУ та пояснимо, як орендарю реалізувати таке право на практиці.
Механізм та правила продовження договору оренди прописано в ст. 18 Закону № 1571 та п. 134 — 153 Порядку № 4832. Зазначені норми містять багато нюансів, до яких варто уважно поставитись як орендарям, так і балансоутримувачам та орендодавцям. Серед вимог, які стосуються продовження таких договорів, цього разу нас цікавлять не всі договори оренди, а лише ті, що продовжують без проведення аукціону.
1 Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-IX.
2 Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 р. № 483.
По-перше, у такому випадку орендар повинен звернутися до орендодавця за три місяці до закінчення строку дії договору із заявою. Що чекає на орендаря, якщо він упіймав ґаву та не подав заяву на продовження договору оренди вчасно?
Насамперед до такої процедури орендне законодавство підключає орендодавця. Саме він повинен повідомити орендарю, що договір оренди підлягає припиненню у зв’язку з закінчення строку його дії. І підставою буде неподання орендарем відповідної заяви у визначений строк. Крім того, у такому разі орендодавцю доведеться повідомити орендаря про необхідність звільнити таке приміщення і підписати Акт повернення орендованого майна3. Причому впоратись із цим орендодавцю доведеться не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди.
3 Примірна форма Акта повернення майна з оренди розміщена за посиланням: spfu.gov.ua/ua/documents/5014.html.
По-друге, до заяви серед інших документів орендар повинен додати звіт оцінювача про ринкову вартість. При цьому вимога про наявність такого звіту пояснюється тим, що вартість об’єкта оренди має встановлюватися на рівні його ринкової (оціночної) вартості. Цього вимагає ч. 4 ст. 8 Закону № 157. Аналогічні вимоги деталізовано в п. 12.4 Примірного договору4.
4 Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 р. № 820.
По-третє, у такому разі ініціатором проведення незалежної оцінки майна, отриманого в оренду без проведення аукціону, є виключно орендар, а не балансоутримувач чи орендодавець. До речі, для цього орендарю не потрібно звертатись до балансоутримувача та отримувати від нього будь-які спеціальні доручення. Про це чітко зазначено в ч. 6 ст. 8 Закону № 157.
По-четверте, якщо договір оренди, укладений на строк п’ять років або менше, продовжують вперше, разом із звітом необхідно подати рецензію на такий звіт. Згадку про це знаходимо в ч. 8 ст. 8 Закону № 157 та в п. 136 Порядку № 483.
Тож, як бачимо, орендарю варто ретельно підготуватись до продовження договору оренди. Тому недарма Законом № 157 відведено досить тривалий строк для того, щоб зібрати всі необхідні документи.
Врешті-решт, витрати на проведення незалежної оцінки об’єкта оренди при продовженні договору такого об’єкта без проведення аукціону лягають на плечі орендаря. І цей момент не повинен стати несподіванкою для такого орендаря.
Якщо брати такий об’єкт оренди, як будівля, то з його незалежною оцінкою начебто все зрозуміло. А ось як бути у разі, якщо орендар взяв в оренду не всю будівлю, а лише її частину? Наприклад, один поверх або ж взагалі одну або декілька кімнат. Як оцінити частину будівлі (приміщення) для продовження договору оренди? Та чи має на це право орендар?
Ще раз наголошуємо: ФДМУ не бачить жодних перешкод для замовлення орендарем незалежної оцінки частини приміщення з метою продовження договору оренди. Тож для розрахунку нового розміру орендної плати орієнтиром буде його нова ринкова вартість.
Увага: на цьому етапі багато балансоутримувачів змішують докупи вимоги Закону № 157 та роблять ПОМИЛКОВИЙ висновок. Так, маючи на руках новий звіт про незалежну оцінку об’єкта оренди, щодо якого застосовують механізм продовження, поспішають провести переоцінку такого об’єкта оренди.
Напевне, основною причиною таких дій балансоутримувачів є ч. 3 ст. 8 Закону № 157. Адже ця норма зобов’язує їх збільшити балансову вартість відповідного майна відповідно до правил бухгалтерського обліку після переоцінки потенційного об’єкта оренди.
Але це зовсім не означає, що визначення незалежної оцінки майна потребує проведення переоцінки такого об’єкта оренди балансоутримувачем в бухобліку. Інакше кажучи, у разі продовження договору оренди на новий строк не потрібно змінювати його балансову вартість.
Резюме: інформація про нову вартість такого об’єкта, наведена в новому звіті про оцінку, буде підставою для обчислення орендної плати. Проте наявність такої оцінки не є підставою для переоцінки об’єкта оренди. Тому не плутайте вимоги щодо проведення переоцінки об’єкта оренди та встановлення його ринкової вартості.
ВАЖЛИВО!
Проведення незалежної оцінки майна ≠ проведення переоцінки ОЗ у бухобліку
Виключний перелік випадків, коли балансоутримувач повинен провести переоцінку об’єктів оренди, наведено в ч. 2 ст. 8 Закону № 157 (ср. ).
Одна із ситуацій, коли ініціатором проведення незалежної оцінки об’єкта оренди буде балансоутримувач (а не орендар), — це продовження договору оренди будівлі (приміщення) з нульовою (критично низкою) балансовою вартістю.
У цьому разі орендарю доведеться відшкодувати балансоутримувачу витрати на оплату послуг оцінювача. Звісно, якщо орендар винаймає лише частину будівлі (приміщення), він має компенсувати частину таких витрат — пропорційно займаній ним площі.
При цьому сторони діятимуть за стандартною процедурою на підставі договору на відшкодування таких витрат. А ось подальші дії орендар вчиняє з урахуванням вимог п. 7.2 Примірного договору.
Стосовно подальших дій балансоутримувача з об’єктами оренди є декілька варіантів. Один із них запропонував ФДМУ в листі від 05.02.2021 р. № 10-24-2411 (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2021, № 8, с. 4). Погоджуватись із такою позицією чи ні — вирішувати вам.
