Відшкодування орендарем вартості комунпослуг
Передусім пригадаємо порядок відшкодування орендарями вартості комунальних послуг та послуг з утримання орендованого майна. Для цього звернемося до норм Методики № 630*.
Як відомо, ця Методика поширюється на оренду державного майна.
Тоді як органи місцевого самоврядування можуть прийняти свої місцеві методики розрахунку орендної плати комунального майна.
Втім, за відсутності затвердженої на місцевому рівні методики у питаннях оренди комунального майна слід керуватися саме нормами Методики № 630. Про це чітко зазначено у ч. 2 ст. 17 Закону № 157*.
* Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.
Важливо розуміти, що до плати за оренду іншого окремого індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які надає балансоутримувач орендарю згідно з договором. Це визначено п. 4 Методики № 630.
Тож відшкодовувати витрати балансоутримувача на утримання орендованого майна й оплату комунпослуг орендар має на підставі окремого договору. Примірну форму такого договору затверджує ФДМУ. Наразі продовжує діяти Примірний договір № 1774*.
Порядок і строки укладання такого договору регламентовано п. 6.5 Незмінюваних умов Примірного договору № 820*.
Так, протягом п’яти робочих днів з дати укладання договору про оренду балансоутримувач зобов’язаний надати орендареві для підписання два примірники договору про відшкодування витрат на утримання майна та надання комунальних послуг.
У свою чергу, орендар повинен протягом десяти робочих днів з моменту отримання цих примірників:
— підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору;
або
— подати балансоутримувачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню орендарем за договором.
Балансоутримувач забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, а також утримання прибудинкових територій. Тоді як орендар бере участь у витратах балансоутримувача на виконання зазначених робіт пропорційно до займаної ним площі в цій будівлі, якщо інше не випливає з характеру наданих послуг. Це прописано у п. 1.1 Примірного договору № 1774 (ср. ).
Таким чином, законодавець передбачив відшкодування орендарем витрат на утримання орендованого майна. Однак ані Закон № 157, ані Методика № 630 не містять чіткого визначення та переліку таких витрат.
Тому під визначення поняття витрат на обслуговування та експлуатацію будівлі можна підвести практично будь-які витрати орендодавця. Зокрема, до числа таких витрат можна віднести витрати на:
— придбання твердого або іншого палива;
— заробітну плату (з нарахуванням ЄСВ) опалювачів, кочегарів тощо;
— централізоване теплопостачання;
— електропостачання, водопостачання і водовідведення;
— вивіз сміття;
— прибирання місць загального користування;
— охорону або сигналізацію;
— ремонт;
— дезінсекцію та дератизацію тощо.
Нюанси відшкодування витрат на електропостачання
Тепер розглянемо, як саме можна розрахувати кількість спожитої орендарем електроенергії.
Розмір плати за комунальні послуги розраховують, виходячи з розміру затверджених тарифів та показників засобів обліку (лічильників), за нормами споживання, затвердженими в установленому порядку, або іншими показниками.
Звісно, найкращим варіантом є наявність у орендаря окремого електролічильника. В цьому разі за даними такого лічильника можна визначити саме фактичне споживання електроенергії орендарем.
Але, на жаль, не завжди є можливість встановлення та використання електролічильника орендарем.
Тож під час вирішення організаційно-правових питань, пов’язаних з орендою приміщення, сторони повинні визначити порядок розрахунків за спожиті комунальні послуги, у т. ч. і за послуги електропостачання.
ВАЖЛИВО!
Критерії розподілу та оплати спожитих комунальних послуг обираються за взаємною згодою сторін
Як ми вже зазначали вище, орендар бере участь у витратах балансоутримувача пропорційно до займаної ним площі в будівлі (якщо інше не випливає з характеру послуг, наданих балансоутримувачем за таким договором).
Авжеж, окрім займаної площі, можуть бути передбачені й інші критерії розподілу та оплати за спожиті послуги, а саме: пропорційно кількості користувачів (послуги водопостачання та водовідведення), за кількістю, потужністю та часом роботи електроустаткування (послуги постачання електроенергії) тощо.
Тож витрати на послуги електропостачання доцільно розраховувати, виходячи з кількості, потужності та режиму роботи електроприладів, що знаходяться в приміщенні, яке займає орендар, та визначеного на підставі фактичних даних середнього часу роботи таких приладів.
З огляду на це, для проведення необхідних розрахунків орендарю слід уточнити та узгодити з орендодавцем інформацію про:
— кількість та потужність електроприладів, які використовуються в приміщенні, що орендується, а також середній час роботи таких приладів на місяць;
— режим роботи орендаря.
Таку інформацію доцільно прописати у додатку до вищезгаданого договору на відшкодування комунальних послуг. Саме ці дані слугуватимуть підставою для проведення відповідних розрахунків.
У разі ж зміни даних, необхідних для розрахунку, орендар має своєчасно інформувати про це орендодавця. Причому повідомити про це слід у письмовій формі, наприклад, офіційним листом.
Отже, як бачимо, розрахунок спожитих послуг з електропостачання має бути письмово узгоджений між орендарем і орендодавцем.
Якщо орендар вважає, що електричні лампи не застосовуються протягом графіка його роботи, то це слід письмово узгодити з орендодавцем для проведення розрахунків. Це може мати вигляд графіка освітлення орендованого приміщення у весняно-літній та осінньо-зимовий періоди. Дійшовши згоди з орендодавцем та закріпивши такий графік письмово, орендодавець зможе розраховувати кількість спожитої орендарем електроенергії, враховуючи сезонні особливості освітлення орендованого приміщення.
Також для суттєвої економії електроенергії орендар може, наприклад, придбати і встановити світлодіодні енергозберігаючі лампочки. Звісно ж, для подальшого розрахунку спожитої електроенергії необхідно надати орендодавцеві їх технічні характеристики.
