Вы получили право собственности на недвижимость. Часто земля, на которой стоит такая недвижимость, принадлежит государству или территориальной общине, т. е. находится в государственной или коммунальной собственности. Как известно, пользование земельным участком госкомсобственности платное. А вид платы зависит от того, какое право у вас на землю: собственности, пользования или аренды.
Так вот, по этому поводу налоговики сделали несколько важных выводов в комментируемом письме.
Во-первых, если речь идет об аренде земли, то нужно уплачивать арендную плату. Вопрос: можно ли сумму арендной платы включить в налоговые расходы? Фискалы благосклонны: да, можно. Бесспорный вывод.
Нюанс: поскольку письмо прошлогоднее, налоговики верно заметили, что сумма арендной платы за земучастки в налоговом учете относится к прочим операционным расходам (по действовавшему на тот момент п.п. 138.10.4 НКУ). С 01.01.15 г. главный ориентир — бухучетные правила. А в бухгалтерском учете начисление налога на землю и арендной платы за земли госкомсобственности отражается проводкой: Дт 92 — Кт 641 (письмо Минфина от 23.08.12 г. № 31-08410-07-/23-8152/5195). То есть арендная плата относится к административным расходам. По нашему мнению, это не единственный вариант учета. Согласно п. 18 П(С)БУ 16 налоги, сборы и другие обязательные платежи относятся к административным расходам — но за исключением тех, которые включаются в производственную себестоимость продукции.
В связи с этим, если арендная плата может быть отнесена на какой-либо объект расходов, то ее следует включить в себестоимость и учесть в расходах в периоде признания доходов от продажи соответствующих товаров, работ, услуг. Кроме того, если земельный участок используется с целью сбыта, то арендную плату за него наиболее логично отнести на сбытовые расходы. Потому плату за аренду земли госкомсобственности необходимо учитывать в расходах по направлению: в себестоимости, административных или сбытовых.
Обратите внимание: налоговики разрешают включать в расходы сумму арендной платы за пользование земучастком госкомсобственности только после госрегистрации права аренды такого земучастка. Действительно, право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации этого права (ст. 125, 126 Земельного кодекса Украины). Более того, свежая редакция п. 288.1 НКУ* четко говорит о том, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок считается лишь оформленный и зарегистрированный договор аренды такого участка.
* Читайте анализ Закона Украины от 28.12.14 г. № 71-VIII в «БН», 2015, № 01-02, с. 16.
Тогда такой вопрос: а что же происходит до момента госрегистрации права аренды на земучасток под собственной недвижимостью? Ведь согласно ч. 3 ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV к лицу, которое получило право собственности на недвижимость (жилой дом, здание, сооружение), расположенную на арендованной земле, автоматически переходит и право аренды на этот земучасток.
Здесь налоговики, опираясь на п. 287.6 НКУ, сделали вывод: если право собственности на недвижимость налогоплательщик получает раньше, чем право аренды земучастка, то с даты госрегистрации права собственности на недвижимость он обязан уплачивать земельный налог. Достаточно спорный вывод. Ведь земналог платят землесобственники и постоянные землепользователи, каковыми будущие арендаторы не являются и становиться не имеют намерения.
Очевидно, так налоговики стараются закрепить платность пользования землей, цепляясь за более-менее подходящую законодательную норму. Но Закон о налоговой реформе № 71-VIII пресек их старания: теперь уплачивать земналог в такой ситуации (при переходе права собственности на здание, сооружение (их часть)) нужно с даты госрегистрации права собственности на сам земельный участок (подкорректированный п. 287.6 НКУ).
