Налог на недвижимое имущество — 2015: из крайности в крайность

В избранном В избранное
Печать
Сергей ДЕЦЮРА, налоговый эксперт, s.detsyura@id.factor.ua
Бухгалтерская неделя Январь, 2015/№ 4
С начала 2015 года законодатели переформатировали правила взыскания ряда налогов и сборов. Не избежал этой участи и налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Он изменился не только «внешне» (стал частью налога на имущество), но и «с середины» (изменены правила определения размера налоговых обязательств). О том, как именно в 2015 году будет взиматься этот налог, читайте далее.

Плательщики налога

Итак, теперь имеем дело с представителем налога на имущество (к которому также отнесены транспортный налог и плата за землю // о них читайте в «БН», 2015, № 1-2, с. 16) — налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (далее — налог на недвижимость).

Первое, на что обратим внимание, так это на то, что достаточно сильно изменился перечень лиц, которых теоретически можно отнести к плательщикам налога на недвижимость.

Как и в предыдущие годы, плательщиками налога являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты. Но считаться плательщиками этого налога они будут не только, когда являются собственниками объектов жилой недвижимости. Собственники объектов нежилой недвижимости тоже попали «под раздачу» (п.п. 266.1.1 НКУ). Поэтому перечень плательщиков этого «чудесного» налога вырастет в несколько раз.

При этом, как и раньше, плательщиками являются именно собственники недвижимости. Соответственно, как и в прошлые годы, лица, арендующие недвижимость как жилую (квартиру, дом и т. п.), так и нежилую (состав, магазин, производственное помещение), этот налог не уплачивают и отчетность не подают.

Правила определения плательщика этого налога в случае, когда недвижимость находится в собственности нескольких лиц, остались неизменными (см. рис. 1).

 

Рис. 1. Определение плательщика налога на недвижимость
в случае общей или совместной собственности на объект

 

Объект налогообложения

В связи с расширением круга плательщиков налога на недвижимость подверглись коррективам и правила его взыскания. Например, существенно изменились правила определения объекта налогообложения.

Важно. С 01.01.15 г. объектами обложения этим налогом стали как объекты жилой, так и нежилой недвижимости, в том числе и их доли (до 01.01.15 г. облагалась налогом только жилая недвижимость).

Изменение состава объектов обложения налогом на недвижимость сразу порождает вопрос, какие именно объекты отнесены к жилой и нежилой недвижимости. Ответ на этот вопрос приведен в п.п. 14.1.129 НКУ. С перечнем таких объектов знакомьтесь на рис. 2.

 

Рис. 2. Объекты обложения налогом на недвижимость

 

Хорошая новость. Не все без исключения объекты жилой и не- жилой недвижимости, которые перечислены на рис. 2, облагаются налогом на недвижимость. Так, определенная их часть освобождена от налогообложения. Перечень таких объектов приведен в п.п. 266.2.2 НКУ (см. табл. 1).ср. 025069200

 

Таблица 1. Недвижимость, не являющаяся объектом налогообложения

Освобождены от налогообложения

Норма НКУ

1

2

Объекты жилой и нежилой недвижимости, которые находятся в собственности государства, органов местного самоуправления, а также организаций, созданных ими, которые полностью содержатся за счет соответствующего государственного или местного бюджета и являются неприбыльными (их совместной собственности)

П.п. «а» п.п. 266.2.2

Объекты жилой и нежилой недвижимости, которые размещены в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенные законом, в том числе их доли

П.п. «б» п.п. 266.2.2

Здания детских домов семейного типа

П.п. «в» п.п. 266.2.2

Общежития

П.п. «г» п.п. 266.2.2

Жилая недвижимость, не пригодная для проживания, в том числе в связи с аварийным состоянием, признанная таковой согласно решению сельского, поселкового, городского совета

П.п. «ґ» п.п. 266.2.2

Объекты жилой недвижимости, в том числе их доли, принадлежащие детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и лицам из их числа, признанным таковыми в соответствии с законом, детям-инвалидам, воспитываемым одинокими матерями (родителями), но не более одного такого объекта на ребенка

П.п. «д» п.п. 266.2.2

Объекты нежилой недвижимости, используемые субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, которые осуществляют свою деятельность в малых архитектурных формах и на рынках

П.п. «е» п.п. 266.2.2

Здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий

П.п. «є» п.п. 266.2.2

Здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности

П.п. «ж» п.п. 266.2.2

Объекты жилой и нежилой недвижимости, находящиеся в собственности общественных организаций инвалидов и их предприятий

П.п. «з» п.п. 266.2.2

 

Внимание! Сравнивая этот перечень с его предшественником (работавшим в 2014 году) можем констатировать неприятную новость: от налогообложения отныне не освобождаются из числа объектов жилой недвижимости садовый или дачный дом. То есть в этом году, если вы являетесь собственником таких домов, их площадь следует включить в базу обложения в отношении жилых объектов.

Что касается освобождения от уплаты налога за объекты нежилой недвижимости, то имейте в виду, что:

• во-первых, несмотря на то что от налогообложения освобождены здания промышленности (в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий), непонятно, кто именно имеет право пользоваться этим освобождением и по какой именно недвижимости.

На наш взгляд, такое освобождение распространяется на любого субъекта хозяйствования, если он сможет доказать принадлежность соответствующего объекта недвижимости к зданиям промышленности. То есть сможет доказать, что здание используется для осуществления деятельности, классифицируемой как промышленность. Например, классифицируется по КВЭД ДК 009:2010, в частности, в секции «С» (Перерабатывающая промышленность) (в которой «сидит» большинство производителей), и т. п.

К тому же такое здание, судя по всему, должно классифицироваться по коду 1251 «Здания промышленные» по Государственному классификатору зданий и сооружений ДК 018-2000, утвержденному приказом Госстандарта от 17.08.2000 г. № 507.

Внимание. Тогда выходит, что даже у производственных предприятий не будут освобождаться от налогообложения здания для конторских и административных целей и т. п.

Также не исключаем, что налоговики будут дискриминировать физлиц-предпринимателей, потому что они не являются предприятиями, упоминаемыми в освобождающей норме. Впрочем, это неправильно, потому что такие предприниматели указаны «в частности».

Несколько слов также скажем о ситуации, когда здания промышленности переданы в аренду. В этом случае, на наш взгляд, право на льготу предприятие будет иметь только в случае, когда такие помещения используются по целевому назначению (т. е. принимают участие в производственном процессе) и это можно документально доказать. Если такие здания, например, используются не в промышленных целях (складское помещение промышленного предприятия передано в аренду торговому предприятию, которое его использует в качестве оптового склада-магазина), то вы должны признать такую недвижимость объектом налогообложения;

• во-вторых, чтобы хозсубъект, который занимается производством сельхозпродукции, мог воспользоваться освобождением, нужно, чтобы выполнялись два условия:

1) он считался сельхозтоваропроизводителем. В НКУ определение таких субъектов приведено в п.п. 14.1.235.

Отметим, что это определение предназначено для целей гл. 1 разд. XIV НКУ, в которой идет речь о применении сельхозпредприятиями единого налога (группа 4), а не для уплаты налога на недвижимость. Но при отсутствии какого-либо другого определения налоговики больше всего будут ориентироваться именно на него. Если это так, то воспользоваться этим освобождением смогут только юрлица, занимающиеся сельхозпроизводством. Обычным физлицам, или физлицам-предпринимателям это освобождение не светит;

2) здания попадают под освобождение только в случае, когда они непосредственно предназначены для сельскохозяйственной деятельности. Из этого следует, что однозначно под освобождение попадут только те здания, в которых происходит производство только сельхозпродукции, например, свинарники, коровники и т. п.

В то же время, если речь идет о помещениях, используемых для обслуживания такого производства (контора, офисы и т. п.), или частично для производства сельхозпродукции, а частично в других целях (гаражи, где хранятся сельхозтехника и транспортные средства, задействованные в другой деятельности, складские помещения, где хранится не только сельхозпродукция), то четко сказать, распространяется ли освобождение на такие помещения, нельзя.

Похоже на то, что нет.

Все остальные освобождения прописаны достаточно четко, по- этому на них останавливаться не будем. И перейдем к обновленным правилам взыскания налога различными категориями плательщиков. Начнем с юрлиц.

 

Взыскание налога с юрлиц

Порядок взыскания налога с юрлиц практически не изменился за исключением того, что отныне рассчитывать налог следует не только по объектам жилой, но и объектам нежилой недвижимости, а ставка налога определена на 1 м2 в одинаковом размере для всех объектов недвижимости.

Механизм расчета. Как и в прошлом году, юрлица рассчитывают налог самостоятельно по состоянию на 1 января каждого года. Расчет происходит на календарный год, т. е. начиная с 1 января и заканчивая 31 декабря этого же года (п.п. 266.6.1 НКУ).

Чтобы рассчитать налог на недвижимость, юрлица должны знать:

1) площадь каждого отдельного объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его частей. В прошлом году расчет осуществлялся только для жилой недвижимости, теперь же и для нежилой, потому количество объектов, за которые следует платить, вырастет. Размер общей площади найдете в документах, подтверждающих право собственности на такой объект (п.п. 266.3.3 НКУ).

Такими документами является свидетельство о праве собственности, извлечение из госреестра вещных прав, договор купли-продажи, мены, дарения и т. п.;

2) ставку налога. Для юрлиц размер ставки налога устанавливается по решению сельского, поселкового или городского совета в зависимости от места расположения (зональности) и типов таких объектов недвижимости в размере, не превышающем 2 % размера МЗП, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 м2 базы налогообложения (24,36 грн.).

Внимание! В то же время на 2015 год для объектов НЕжилой недвижимости установлен льготный (уменьшенный) размер предельной ставки налога, а именно: не более 1 % размера МЗП за 1 м2 базы налогообложения. Таким образом в 2015 году максимальный размер ставки за 1 м2 нежилой недвижимости составит 12,18 грн.

Отметим, что в прошлом году ставка налога была дифференцирована исходя из площади объекта недвижимости. В этом году такой дифференциации нет. Для всех объектов независимо от их размера и вида применяется единая ставка налога, определенная на 1 м2;

3) предоставлены ли сельским, поселковым, городским советом льготы по этому налогу на соответствующей территории. Такие льготы предоставляются юрлицам и религиозным организациям, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном порядке и используются для обеспечения деятельности, предусмотренной такими уставами (п.п. 266.4.2 НКУ).

В каком виде предоставляются эти льготы (в размере уменьшенной ставки или базы налогообложения) и кому, сможете узнать в органах местного самоуправления.

Идем дальше. Рассчитывать налог, как и в прошлом году, нужно по каждому отдельному объекту недвижимости путем умножения общей площади объекта на ставку налога и корректировки суммы на размер льготы (если она предоставлена). Следовательно, если юрлицо владеет несколькими объектами, налог для каждого из них рассчитывается отдельно.

Остались неизменными и правила определения налога в случае перехода в течение года права собственности от одного собственника к другому. В этом случае налог рассчитывается (п.п. 266.8.1 НКУ):

• для предыдущего собственника — за период с 1 января до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на объект;

• для нового собственника — с начала месяца, в котором возникло право собственности на объект.

Такой же порядок расчета следует применять юрлицам и при расчете налога за вновь созданные (вновь введенные) объекты.

Подача отчетности. Отчетность по этому налогу юрлица подают до 20 февраля отчетного года в орган ГФСУ по местонахождению объекта/объектов налогообложения (п.п. 266.7.5 НКУ). В ней сумма налога разбивается равными частями поквартально. На 2015 год отчетность подаёте не позднее 19.02.15 г.

Внимание! Если у вас в собственности есть несколько объектов недвижимости (или их частей), находящихся в разных административно-территориальных пунктах, вам придется подавать отчетность в орган ГФСУ отдельно по каждому объекту недвижимости (или его части), принадлежащему вам на праве собственности. Дело в том, что этого требуют правила подачи отчетности: отчетность подается по месту нахождения объекта/объектов недвижимости.

Таким образом, если все объекты недвижимости (жилые и нежилые) расположены на территории одной административно-территориальной единицы (сельского, поселкового или городского совета), то подаёте одну декларацию за все объекты. Если же они находятся на территории разных административно-территориальных единиц, то подаёте отдельные декларации в каждый орган ГФСУ, в ведении которого находится территория, где размещен каждый из объектов.

Отметим: на момент написания материала ГФСУ еще не утвердила форму декларации, по которой следует отчитываться на 2015 год. Надеемся, что контролеры с этим долго не будут тянуть. В то же время, если отчетность своевременно не утвердят, то считаем необходимым отчитываться по старой форме декларации, утвержденной приказом МФУ от 01.07.14 г. № 735 (ее планировалось впервые применять с отчета на 2015 год). И хотя эта форма была введена для налога на недвижимость, а не для налога на имущество и не учитывает новшества, все же после косметических правок она даст возможность отчитаться на отчетный год. Но, надеемся, до этого не дойдет.

Обратите внимание. Если вы приобретете право собственности на недвижимость (купите или создадите новый объект) в 2015 году, то об этом следует сообщить и ГФСУ путем подачи отчетности. Делать это вы будете в течение 30 календарных дней со дня возникновения права собственности на объект.

Уплата обязательств. Уплачивать рассчитанный в декларации налог следует, как и раньше, авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. То есть ближайший срок уплаты за I квартал 2015 года — не позднее 29.04.15 г.

 

Налогообложение физических лиц

Физлица в отличие от юрлиц налог уплачивают не на год вперед, а по результатам года. В 2015 году уплачиваете налог за 2014 год, т. е. за период, когда действовали старые правила определения налога.

Таким образом в этом году налог уплачивается только по жилой недвижимости, которая вам принадлежала в 2014 году. Напоминать эти правила не будем, поскольку их вы можете вспомнить, пересмотрев «БН», 2014, № 5, с. 15 и № 18, с. 29.

Далее же поговорим о том, что вас ожидает в 2016 году. Поскольку именно со следующего года вы будете уплачивать налог по правилам, которые заработали с 01.01.15 г.

Особенности взыскания. Непосредственно начислять налог, как и раньше, физлица самостоятельно не будут. За них это будут делать налоговики на основании данных Госреестра вещных прав на недвижимое имущество и ставки налога.

Узнать размер начисленного налога вы сможете из налогового уведомления-решения об уплате суммы налога. Его вам направят (вручат) по месту налогового адреса (месту регистрации) до 1 июля года, следующего за базовым налоговым периодом (годом). Вместе с таким уведомлением поступят платежные реквизиты, куда следует перечислить налог.

Отличие расчета налога за 2014 год и 2015 год заключается в том, что:

• рассчитывать налог следует как за объекты жилой, так и нежилой недвижимости, принадлежащие физлицу (раньше только по жилой недвижимости). При этом базой налогообложения будет, как и в случае с юрлицами, общая площадь объекта жилой/нежилой недвижимости;

• во-вторых, размер ставки налога, как и раньше, устанавливают местные органы власти. Только теперь ее размер не зависит от категории недвижимости и ее площади, а определяется для всех объектов недвижимости в равном размере за 1 м2. При этом общая максимальная ставка составляет 2 % от МЗП (24,36 грн.), но на 2015 год для объектов нежилой недвижимости введена льготная ставка в размере не более 1 % от МЗП (12,18 грн.).

База налогообложения. Несколько уточнен механизм расчета размера налога, а именно изменены правила определения базы налогообложения.

1. Для жилой недвижимости размер базы налогообложения рассчитывается при наличии одного объекта налогообложения, исходя из общей площади этого объекта.

Если жилых объектов несколько (независимо от их видов), то исходя из суммарной общей площади жилищных объектов (п.п. 266.7.1 НКУ). То есть, если у физлица в собственности есть две квартиры или дом и квартира, то база налого- обложения будет исчисляться не для каждого отдельного объекта (как в случае с юрлицами), а для всех объектов вместе.

Внимание! Как и в прошлые годы, так и при расчете налога за 2015 год определять размер общей площади, за которую уплачивается налог, следует с учетом льгот. То есть физлица могут уменьшить базу налогообложения (суммарную общую площадь) на размер льгот, установленных в п.п. 265.4.1 НКУ. Но эти льготы существенно отличаются от тех, что действовали в 2014 году (см. табл. 2).

 

Таблица 2. Льготы по налогу на недвижимость

Объект

Льготная площадь*

Квартира/квартиры независимо от их количества

60 м2

Жилой дом/дома независимо от их количества

120 м2

Разные типы объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного пребывания в собственности плательщика налога квартиры/квартир и жилого дома/домов, в том числе их долей)

180 м2

* Льготное уменьшение предоставляется один раз за каждый базовый налоговый (отчетный) период (год),  размер такого уменьшения может быть увеличен по решению сельских, поселковых или городских советов.

 

2. Для нежилой недвижимости размер базы налогообложения рассчитывается исходя из общей площади каждого из объектов нежилой недвижимости. То есть по правилам, предусмотренным для расчета налога юрлицами.

Механизм расчета. Глобально механизм расчета налога не изменился. То есть, чтобы рассчитать налог, следует базу налогообложения, откорректированную на размер льготы, умножить на ставку.

Внимание! При упоминании о льготе речь идет не только об общей льготе, которая уменьшает размер базы налогообложения, но и о дополнительной льготе (льготе на соответствующей территории), которую устанавливают сельские, поселковые, городские советы для объектов жилой и/или нежилой недвижимости. Категории лиц, имеющих право на льготу, и размер такой дополнительной льготы будут определяться исходя из имущественного положения и уровня доходов физлиц. В то же время в виде чего будет предоставляться эта льгота (уменьшения ставки налога или базы налогообложения) неизвестно. Об этом вы сможете узнать только в органах местного самоуправления.

Известно одно: такие допльготы не предоставляются для объектов жилой недвижимости, если:

• площадь такого/таких объекта/объектов превышает 5-кратный размер необлагаемой площади, утвержденной решением органов местного самоуправления;

• такие объекты их собственники используют с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, заем, используются в предпринимательской деятельности).

Внимание! Эти ограничения касаются только допльготы. Для пользования общей льготой таких ограничений не существует.

Отметим! Как и раньше, физлица могут уточнить налоговые обязательства, начисленные налоговиками (п.п. 266.7.3 НКУ). Для этого следует обратиться с письменным заявлением и оригиналами документов, подтверждающими ошибочность начисления налога, в орган ГФСУ по месту жительства (регистрации) для сверки данных.

Если ваши замечания обоснованы, то налоговики проводят перерасчет суммы налога и направляют (вручают) физлицу новое налоговое уведомление-решение.

Уплата налога. Уплачивают налог физлица в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения по месту расположения объекта/объектов налогообложения (пп. 266.10.1 и 266.9.1 НКУ). При этом если физлицо проживает в городе, то налог платится через банковские учреждения. В то же время жителям сел и поселков разрешено также платить через кассы сельских (поселковых) советов по квитанции о приеме налогов и сборов.

Внимание! Если физлицо проводит уточнение налоговых обязательств и по результатам обращения обнаружено нарушение правил начисления налога, налоговики пересчитают налоговые обязательства и направят новое уведомление-решение, то 60-дневный срок уплаты начнется с момента получения нового уведомления-решения.

Если запрос физлиц будет отклонен, то уплатить налоговые обязательства следует в течение 60 дней со дня вручения обжалуемого налогового уведомления-решения.

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить