Предприниматель купил нежилое здание: какие налоги и когда он будет платить

Что с земельным налогом

Прежде всего давайте разберемся с земельным налогом.

Наш ФЛП купил здание. Согласно ст. 377 ГКУ к лицу, которое получило право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они расположены. Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на здание, являются существенными условиями договора о получении права собственности на такой объект.

С момента регистрации права на земельный участок физлицо становится плательщиком земельного налога. Нужно ли ему подавать декларацию или как-то извещать налоговиков о новом объекте налогообложения? Что вообще предпринять в связи с этим?

Отвечаем: пока ничего предпринимать не нужно. Физлица, которые получили право собственности на земельные участки, никаких деклараций в налоговую подавать не должны. Им нужно ждать от налоговиков весточку, поскольку для физлиц земельный налог начисляют контролирующие органы (налоговики). Они выдают такому физлицу до 1 июля текущего года налоговое уведомление -решение о взимании налога (п. 286.5 НКУ).

Уплачивают налог физлица в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения (п. 287.5 НКУ). При этом уплачивать земельный налог нужно будет, естественно, не за весь год, а только начиная с месяца, в котором у собственника возникло право собственности на земельный участок.

Не стоит переживать, если вдруг так случится и в течение года такое налоговое уведомление-решение физлицо не получит. Никакой отвественности за неуплату земельного налога в данном случае не будет, поскольку сумма налогового обязательства будет несогласованной. С этим не спорят и налоговики (разъяснение в категории 112.05 ЗІР ГФСУ).

А если так будет продолжаться несколько лет? За какой период имеет право начислить налоговое обязательство по налогу на землю контролирующий орган?

С учетом сроков давности контролирующие органы имеют право на начисление физлицам сумм земельного налога не позднее окончания 1095 дня, следующего за последним днем ​​предельного срока уплаты денежных обязательств, начисленных контролирующим органом. Предельным сроком уплаты денежных обязательств для физлиц, находящихся на учете по состоянию на 1 мая, является 29 августа. А предельный срок уплаты денежных обязательств для физлиц, которые приобрели право собственности на земельные участки после 1 мая, определяется с учетом даты получения информации о переходе права собственности.

Осторожно! Если контролеры направили уведомление-решение по месту жительства (прописки) физлица, но почта не смогла его вручить, то считается, что оно вручено (п. 58.3 НКУ). Соответственно сумма земельного налога будет согласована.

Теперь давайте разбираться с освобождением от уплаты земельного налога в том случае, если приобретенное помещение наш ФЛП сдаст в аренду в качестве единоналожника.

Согласно п. 297.1 НКУ плательщики ЕН освобождаются от уплаты налога на имущество (в части земельного налога), кроме земельного налога за земельные участки, которые не используются ими в хозяйственной деятельности.

В нашем случае ФЛП планирует сдавать в аренду помещение, значит, будет использовать землю под этим зданием в своей хозяйственной деятельности. Ведь без использования земельного участка под зданием невозможна и аренда самого здания. Вещь, казалось бы, очевидная. Однако налоговики ранее определенно не хотели соглашаться с такой позицией, настаивая на том, что аренда здания — это хоть и хозяйственная деятельность, но земля под ним ни при чем, от уплаты земельного налога в этих случаях (т. е. в случае передачи в аренду здания) единоналожники не освобождаются.

Затем дело существенно изменила появившаяся ОНК № 1051.

В этой ОНК налоговики сделали следующий вывод:

«…если право собственности на земельный участок оформлено на физическое лицо (физическое лицо — предпринимателя) и земельный участок используется им для осуществления хозяйственной деятельности (магазин, СТО и т. п.), то такой предприниматель (плательщик единого налога) освобождается от обязанности начисления, уплаты и подачи налоговой отчетности по земельному налогу (с учетом подпункта 291.5.3 пункта 291.5 статьи 291 Налогового кодекса).

В случае предоставления в аренду зданий, сооружений или их частей по договору аренды одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также прилегающим к зданию или сооружению, т. е. предпринимательская деятельность наимодателей осуществляется обязательно за счет сдачи в аренду имущества и земельного участка, то такое физическое лицо — предприниматель (собственник нежилого помещения) тоже освобождается от начисления (уплаты) и подачи налоговой отчетности по земельному налогу».

Таким образом, налоговики согласились с тем, что при предоставлении в аренду зданий, сооружений или их частей в предпринимательской деятельности арендодателей участвуют как указанные объекты недвижимости, так и земельные участки, на которых находятся такие объекты, что приводит к освобождению ФЛП (собственников нежилых помещений) от начисления (уплаты) и предоставления налоговой отчетности по земельному налогу на основании п.п. 297.1.4 НКУ.

Подтверждают это и налоговики в категории 112.01 ЗІР ГФСУ. Кстати, заметим, что в отношении аналогичной ситуации— сдачи в аренду помещения юрлицами на ЕН у налоговиков совершенно иная позиция. Они считают, что юрлицо на ЕН от уплаты налога на землю в аналогичной ситуации не освобождается (разъяснение в категории 112.01 ЗІР ГФСУ). То есть в отношении юрлиц налоговики, к сожалению, остаются на старых позициях (хотя с этим можно и нужно спорить).

В то же время налоговики на местах даже при наличии ОНК № 1051 иногда высказываются против того, чтобы ФЛП — плательщики ЕН освобождались от уплаты земельного налога за нежилые помещения, если право собственности оформлено на физическое лицо — гражданина. Поэтому, если ФЛП — плательщик ЕН получит уведомление-решение об уплате земельного налога на имя обычного физического лица, такие плательщики могут обжаловать в административном или судебном порядке полученное уведомление-решение.

Если вы решили спорить с налоговиками, то главным аргументом в споре о неуплате будет обоснование того, что нежилое помещение используется в хозяйственной деятельности единоналожника.

И еще один момент, который напрямую касается аренды. Сдав помещения в аренду, не забудьте подать в налоговую форму № 20-ОПП.

Налог на недвижимое имущество

От земельного участка под зданием перейдем к самому зданию, которое теперь еще и является объектом обложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка.

Налог на недвижимое имущество для физлиц за отчетный 2015 год будет начислен налоговым органом в 2016 году. В этом году налог уплачивается только по жилой недвижимости, которая принадлежала физлицам в 2014 году (об этих правилах мы писали в «БН», 2014, № 5, с. 15 и № 18, с. 29).

А вот в 2016 году придется уплатить налог за здание, купленное в 2015 году, по правилам, которые заработали с 01.01.15 г.

Начислять налог физлица самостоятельно не будут. За них это тоже сделают налоговики на основании данных Госреестра вещных прав на недвижимое имущество. Размер начисленного налога будет указан в налоговом уведомлении-решении. Его должны будут вручить до 1 июля 2016 года.

Обратите внимание! С 01.01.15 г. налогом облагаются объекты не только жилой недвижимости, но и нежилой (раньше налог рассчитывался только по жилой недвижимости). При этом базой налогообложения будет общая площадь объекта недвижимости.

Размер ставки налога устанавливается местными органами власти и определяется для всех объектов недвижимости в размере за 1 м². Общая максимальная ставка составляет 2 % от МЗП (24,36 грн.), но, что радует, на 2015 год для объектов нежилой недвижимости введена льготная ставка в размере не более 1 % от МЗП (12,18 грн.).

Как и в прошлые годы, так и при расчете налога за 2015 год, определять размер общей площади, за которую уплачивается налог, следует с учетом льгот. То есть физлица могут уменьшить базу налогообложения (суммарную общую площадь) на размер льгот, установленных в п.п. 266.4.1 НКУ. Однако такие льготы предусмотрены только для жилой недвижимости (квартиры или жилого дома).

Если вы будете не согласны с рассчитанной налоговиками суммой налога на недвижимость, у вас есть право уточнить налоговые обязательства, начисленные налоговиками (п.п. 266.7.3 НКУ). Для этого следует обратиться с письменным заявлением и оригиналами документов, подтверждающими ошибочность начисления налога, в орган ГФСУ по месту жительства (регистрации) для сверки данных.

Если ваши замечания обоснованы, то налоговики проведут перерасчет суммы налога и направят (вручат) физлицу новое налоговое уведомление-решение.

Подробно о новых правилах налога на недвижимость мы писали в «БН», 2015, № 4, с. 27.

Выводы 

• С момента регистрации права на земельный участок физлицо становится плательщиком земельного налога.

• Физлица, которые зарегистрировали право собственности на земельные участки, никаких деклараций в налоговую подавать не должны. Им нужно ждать от налоговиков до 1 июля текущего года налоговое уведомление-решение о взимании налога. Однако при передаче здания в аренду ФЛП-единоналожник освобождается от уплаты земельного налога за землю под таким зданием.

• За здание, купленное в 2015 году, придется еще и уплатить налог на недвижимость, но уже в 2016 году. Этот налог начисляется налоговым органом на основании данных Госреестра вещных прав на недвижимое имущество.

Документы статьи

ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.01 г. № 2768III.

Закон № 1952 — Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.04 г. № 1952-IV.

ОНК № 1051 — Обобщающая налоговая консультация относительно уплаты земельного налога собственниками нежилых помещений, плательщиками единого налога — физическими лицами — предпринимателями, утвержденная приказом ГНСУ от 23.11.12 г. № 1051.