Що із земельним податком
Насамперед розберемося із земельним податком.
Наш підприємець придбав будівлю. Згідно зі ст. 377 ЦКУ до особи, яка отримала право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені. Розмір і кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на будівлю, є істотними умовами договору про отримання права власності на такий об’єкт.
З моменту реєстрації права на земельну ділянку фізособа стає платником земельного податку. Потрібно їй подавати декларацію чи якимось чином повідомляти податківцям про новий об’єкт оподаткування? Що взагалі зробити у зв’язку з цим?
Відповідаємо: поки нічого робити не потрібно. Фізособи, які отримали право власності на земельні ділянки, жодних декларацій до податкової подавати не повинні. Їм потрібно чекати на звістку від податківців, оскільки для фізосіб земельний податок нараховують контролюючі органи (податківці). Вони видають такій фізособі до 1 липня поточного року податкове повідомлення-рішення про справляння податку (п. 286.5 ПКУ).
Сплачують податок фізособи протягом 60 днів із дня вручення податкового повідомлення-рішення (п. 287.5 ПКУ). При цьому сплачувати земельний податок потрібно буде, звісно, не за весь рік, а лише починаючи з місяця, в якому у власника виникло право власності на земельну ділянку.
Не слід перейматися, якщо раптом так станеться і протягом року таке податкове повідомлення-рішення фізособа не отримає. Жодної відповідальності за несплату земельного податку в цьому випадку не буде, оскільки сума податкового зобов’язання буде неузгодженою. З цим не сперечаються і податківці (див. роз’яснення в категорії 112.05 ЗІР ДФСУ).
А якщо так триватиме декілька років? За який період мають право нарахувати податкове зобов’язання з податку на землю контролери?
З урахуванням строків давності контролюючі органи мають право на нарахування фізособам сум земельного податку не пізніше ніж до закінчення 1095-го дня, наступного за останнім днем граничного строку сплати грошових зобов’язань, нарахованих контролюючим органом. Граничним строком сплати грошових зобов’язань для фізосіб, які перебувають на обліку станом на 1 травня, є 29 серпня. А граничний строк сплати грошових зобов’язань для фізосіб, які набули право власності на земельні ділянки після 1 травня, визначається з урахуванням дати отримання інформації про перехід права власності.
Обережно! Якщо контролери направили повідомлення-рішення за місцем проживання (реєстрації) фізособи, але пошта не змогла його вручити, то вважається, що воно вручено (п. 58.3 ПКУ). Відповідно сума земельного податку буде узгоджена.
Тепер давайте розбиратися зі звільненням від сплати земельного податку в тому випадку, якщо придбане приміщення наша ФОП здасть в оренду як єдиноподатник.
Земельний податок та оренда
Згідно з п. 297.1 ПКУ платники ЄП звільняються від сплати податку на майно (у частині земельного податку), крім земельного податку за земельні ділянки, які не використовуються ними в господарській діяльності.
У нашому випадку ФОП планує здавати в оренду приміщення, отже, використовуватиме землю під цією будівлею у своїй господарській діяльності. Адже без використання земельної ділянки під будівлею неможлива й оренда самої будівлі. Річ, здавалося б, є очевидною. Проте податківці однозначно раніше не хотіли погоджуватися з такою позицією, наполягаючи на тому, що оренда будівлі — це хоча й господарська діяльність, але земля під нею не причетна до цього, від сплати земельного податку в цих випадках (тобто в разі передачі в оренду будівлі) єдиноподатники не звільняються.
Потім справу істотно змінила УПК № 1051, що з’явилася.
У цій УПК податківці зробили такий висновок:
«…якщо право власності на земельну ділянку оформлене на фізичну особу (фізичну особу — підприємця) і земельна ділянка використовується нею для провадження господарської діяльності (магазин, СТО тощо), то такий підприємець (платник єдиного податку) звільняється від обов’язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з земельного податку (з врахуванням підпункту 291.5.3 <...> ПКУ).
У разі надання в оренду будівель, споруд або їх частин за договором оренди, одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також яка прилягає до будівлі або споруди, тобто підприємницька діяльність наймодавців провадиться обов’язково за рахунок здачі в оренду майна і земельної ділянки, то така фізична особа — підприємець (власник нежитлового приміщення) теж звільняється від нарахування (сплати) та подання податкової звітності з земельного податку».
Таким чином, податківці погодилися з тим, що при наданні в оренду будівель, споруд або їх частин у підприємницькій діяльності орендодавців беруть участь як зазначені об’єкти нерухомості, так і земельні ділянки, на яких розташовані такі об’єкти, що приводить до звільнення ФОП (власників нежитлових приміщень) від нарахування (сплати) і подання податкової звітності із земельного податку на підставі п.п. 297.1.4 ПКУ.
Підтверджують це й податківці в категорії 112.01 ЗІР ДФСУ. До речі, зауважимо, що стосовно аналогічної ситуації — надання в оренду приміщення юрособами на ЄП податківці мають повністю протилежну думку. Вони вважають, що юрособа на ЄП від сплати податку на землю в аналогічній ситуації не звільняється (роз’яснення в категорії 112.01 ЗІР ДФСУ). Таким чином, стосовно юросіб податківці, на жаль, залишаються на старих позиціях (хоча з цим можна і потрібно сперечатися).
Водночас податківці на місцях навіть за наявності УПК № 1051 іноді висловлюються проти того, щоб ФОП — платники ЄП звільнялися від сплати земельного податку за нежитлові приміщення, якщо право власності оформлено на фізичну особу — громадянина. Тому, якщо ФОП — платник ЄП отримає повідомлення-рішення про сплату земельного податку на ім’я звичайної фізичної особи, такі платники можуть оскаржити в адміністративному або судовому порядку отримане повідомлення-рішення.
Якщо ви вирішили сперечатися з податківцями, то головним аргументом у спорі про несплату буде обґрунтування того, що нежитлове приміщення використовується в господарській діяльності єдиноподатника.
І ще один момент, який безпосередньо стосується оренди. Здавши в оренду приміщення, не забудьте подати до податкової форму № 20-ОПП.
Податок на нерухоме майно
Від земельної ділянки під будівлею перейдемо до самої будівлі, яка тепер є ще й об’єктом обкладання податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
Податок на нерухоме майно для фізосіб за звітний 2015 рік буде нарахований податковим органом у 2016 році. Цього року податок сплачується лише за житлову нерухомість, яка належала фізособам у 2014 році (про ці правила ми писали у «БТ», 2014, № 5, с. 15 і № 18 с. 29).
А ось у 2016 році доведеться сплатити податок за будівлю, куплену у 2015 році, за правилами, які запрацювали з 01.01.15 р.
Фізособи самостійно не нараховуватимуть податок. За них це також зроблять податківці на підставі даних Держреєстру речових прав на нерухоме майно. Розмір нарахованого податку зазначатиметься в податковому повідомленні-рішенні. Його повинні будуть вручити до 1 липня 2016 року.
Зверніть увагу! З 01.01.15 р. оподатковуються не лише об’єкти житлової нерухомості, а також і нежитлової (раніше розраховувався лише щодо житлової нерухомості). При цьому базою оподаткування буде загальна площа об’єкта. Розмір ставки податку встановлюється місцевими органами влади і визначається для всіх об’єктів нерухомості в розмірі за 1 м2. Загальна максимальна ставка становить 2 % від МЗП (24,36 грн.), однак, що тішить, на 2015 рік для об’єктів нежитлової нерухомості запроваджена пільгова ставка в розмірі не більше 1 % від МЗП (12,18 грн.).
Як за минулі роки, так і за 2015 рік, при розрахунку податку визначати розмір загальної площі, за яку сплачується податок, слід з урахуванням пільг. Тобто фізособи можуть зменшити базу оподаткування (сумарну загальну площу) на розмір пільг, установлених у п.п. 266.4.1 ПКУ. Однак такі пільги передбачені лише для житлової нерухомості (квартири або житлового будинку).
Якщо ви будете не згодні з розрахованою податківцями сумою податку на нерухомість, ви маєте право уточнити податкові зобов’язання, нараховані податківцями (п.п. 266.7.3 ПКУ). Для цього слід звернутися з письмовою заявою і оригіналами документів, що підтверджують помилковість нарахування податку, до органу ДФСУ за місцем проживання (реєстрації) для звірки даних.
Якщо ваші зауваження є обґрунтованими, то податківці проводять перерахунок суми податку і направляють (вручають) фізосібі нове податкове повідомлення-рішення.
Детально про нові правила податку на нерухомість ми писали у «БТ», 2015, № 4, с. 27.
Висновки
-
З моменту реєстрації права на земельну ділянку фізособа стає платником земельного податку.
-
Фізособи, які зареєстрували право власності на земельні ділянки, жодних декларацій до податкової подавати не повинні. Їм потрібно чекати від податківців до 1 липня поточного року на податкове повідомлення-рішення про справляння податку. Однак при передачі будівлі в оренду ФОП-єдиноподатник звільняється від сплати земельного податку за землю під такою будівлею.
-
За будівлю, придбану у 2015 році, доведеться ще й сплатити податок на нерухомість, але вже у 2016 році. Цей податок нараховується податковим органом на підставі даних Держреєстру речових прав на нерухоме майно.
Документи статті
ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.01 р. № 2768-III.
Закон № 1952 — Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.04 р. № 1952-IV.
УПК № 1051 — Узагальнююча податкова консультація щодо сплати земельного податку власниками нежитлових приміщень, платниками єдиного податку — фізичними особами — підприємцями, затверджена наказом ДПСУ від 23.11.12 р. № 1051.
