Заключение договора аренды
Одним из наиболее значительных упрощений, которые привнес Закон № 191 в правила составления договоров аренды земли, является изменение правил заключения таких договоров. Прежде всего следует обратить внимание на сокращение перечня существенных условий, которые должен содержать договор аренды такого объекта. Вместо одиннадцати старых существенных условий теперь следует предусматривать только три ( ст. 15 Закона об аренде земли):
• объект аренды (кадастровый номер, место расположения и размер земельного участка);
• срок действия договора аренды;
• арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.
Хотя при необходимости стороны имеют право в договоре аренды земли указывать и дополнительные условия (например, те, которые раньше были существенными).
Внимание! Такие изменения порождают вопрос: нужно ли перезаключать «старые» договоры аренды исходя из новых условий? По нашему мнению, этого делать не нужно. Дело в том, что произошло только сокращение количества ранее существовавших существенных условий (а не увеличение), поэтому все необходимые на сегодняшний день условия содержатся в вашем «старом» договоре аренды.
Также достаточно интересным является тот факт, что отныне в Законе об аренде земли не содержится условие о том, что за отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий могут отказать в госрегистрации такого договора, а также признать его недействительным. Однако, по большому счету, исчезновение этой нормы не меняет правила заключения договоров. Дело в том, что уже достаточно давно госрегистрация договоров аренды не производится. Сегодня регистрации подлежит не договор, а право аренды (ст. 125 ЗКУ). А если договор аренды не будет содержать хотя бы одного из существенных условий, вряд ли нотариус или госрегистратор зарегистрируют такое право. Они будут считать такой договор незаключенным. Поскольку именно так по общим правилам оценивается договор, который не содержит хотя бы одного из существенных условий, в том числе и тех, на включении которых настаивает одна из сторон договора (ст. 638 ГКУ).
Поэтому, если вы заключаете договор, будьте любезны, позаботьтесь о «присутствии» в нем как минимум трех существенных условий, предусмотренных в ст. 15 Закона об аренде земли. Иначе такой договор будет признан незаключенным и не имеющим юридической силы.
К сведению! Отныне не считаются неотъемлемой составляющей договора аренды земли такие документы:
• план или схема земельного участка, передаваемого в аренду;
• кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (обременений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;
• акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
• акт приемки-передачи объекта аренды;
• проект отведения земельного участка в случае его разработки согласно закону.
Поэтому использовать такие документы при заключении договора аренды или нет, будут решать арендатор с арендодателем.
Сроки и правила передачи земли в аренду
Сроки аренды. Установлен нижний предел срока действия договора аренды земли сельхозназначения для ведения сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства (ЛКХ) — 7 лет (ч. 10 ст. 93 ЗКУ, ст. 19 Закона об аренде земли). Установление такого минимального срока аренды такой земли для арендатора будет служить определенной гарантией, чтобы он мог спокойно вложить средства в эту землю и получать прибыль. Для арендодателя такой срок дает возможность надеяться на то, что арендатор будет бережно и по-хозяйски относиться к его земельному участку, поскольку будет им пользоваться в течение продолжительного срока и вносить арендную плату независимо от своих достижений.
Максимальный срок договора аренды земли любого целевого назначения, в том числе и сельскохозяйственного, остался неизменным — 50 лет (ч. 4 ст. 93 ЗКУ, ст. 19 Закона об аренде земли).
Передача земли в аренду. Из Закона об аренде земли, как вы, наверное, уже заметили, исчезло положение о том, что моментом передачи земли в аренду является оформление акта приемки-передачи. Теперь же момент передачи привязали к дате госрегистрации права аренды, если иное не установлено законом ( ст. 17 Закона об аренде земли). Так должно было быть уже давно. О том, что именно на этот момент следовало ориентироваться и ранее, прямо указано в ч. 3 ст. 3 Закона № 1952 (ср. ).
Надеемся, что смещение векторов определения момента передачи земли в аренду наконец склонит чашу весов в сторону плательщиков рентной платы за землю при определении начала уплаты этого платежа в случае, когда земля в аренду фактически передана, а имущественные права аренды еще не зарегистрированы. Как вы помните, налоговики на местах в этой ситуации настаивали на начислении рентной платы с даты передачи земли в аренду, а не регистрации права аренды. Теперь же все должно встать на свои места.
Несколько слов также скажем об акте приемки-передачи. После того как он исчез из перечня неотъемлемых составляющих договора аренды земли (см. на с. 26), а также утратил пальму первенства в определении момента передачи земли в аренду, возникает вопрос: нужно ли вообще использовать такой первичный документ?
Мы считаем, что использовать акт приемки-передачи даже после исчезновения всех ссылок на него в Законе об аренде земли, нужно. Ведь именно этот документ, по нашему убеждению, и в дальнейшем будет подтверждать факт передачи объекта в аренду или его возврата. Будет выступать первичным документом. В то же время выполнять, как до этого, правоустанавливающую функцию он уже не будет.
Форма арендной платы
Еще одним достаточно весомым нововведением стала корректировка правил установления формы арендной платы. Так, в п. 1 ст. 22 Закона об аренде земли прямо указано, что арендная плата взимается в денежной форме. То есть теперь в договоре аренды размер арендной платы должен указываться исключительно в денежной форме. Предусматривать в договоре натуральную форму выплаты или отработочную (предоставление услуг арендодателю) либо смешанную запрещается.
В то же время с согласия сторон выплачивать отраженную в договоре арендную плату можно не только деньгами, но и в натуральной форме (продукцией). То, что выплата арендной платы будет производиться товарами, следует предусмотреть в самом договоре аренды. На это, в частности, указывает п. 2 ст. 21 Закона об аренде земли, где теперь говорится, что в договоре аренды указываются не только размер и сроки внесения арендной платы, но и «условия» ее выплаты. При этом при проведении расчета в натуральной форме стоимость товара, который будет выдаваться арендодателем, должна оцениваться по рыночным ценам на дату внесения арендной платы.
Таким образом, на сегодня при заключении новых договоров аренды земли размер арендной платы следует указывать исключительно в денежной форме, хотя выплату таких средств можно осуществлять как деньгами, так и в натуральном выражении. Также никто не запрещает расчеты по арендной плате производить с помощью зачета встречных однородных требований.
Вышеописанные нововведения ставят перед субъектами хозяйствования вопрос: нужно ли перезаключать/вносить изменения в «старые» договоры аренды земли? По нашему мнению, делать этого не нужно. Аргументируем это тем, что Закон № 191 не имеет обратного действия, т. е. не должен затрагивать правоотношения, возникшие до вступления его в силу ( ст. 58 Конституции Украины).
Использование земель ЛКХ
Еще одним нововведением, заслуживающим внимания, является установление новых правил использования земель, предназначенных для ведения ЛКХ. Такие земли их собственники (граждане) могут передавать в пользование юридическим лицам для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства без изменения целевого назначения этих земельных участков (ст. 33 ЗКУ).
До этого времени передавать земли, выделенные для ведения ЛКХ, юрлицам было фактически запрещено. Дело в том, что для использования земли в товарном производстве необходимо, чтобы такие земли были для этого предназначены. На этом акцентирует внимание абз. 2 ч. 5 ст. 20 ЗКУ. В нем четко указано, что земли сельхозназначения можно использовать исключительно в пределах требований относительно пользования землями определенного вида использования, установленными ст. 31, 33 — 37 ЗКУ. А до вступления в силу Закона № 191 земли ЛКХ можно было использовать сугубо для ведения ЛКХ (ст. 33 ЗКУ). Поэтому, чтобы законно передать земли, выделенные для ведения ЛКХ, необходимо было изменить их целевое назначение на «для ведения товарного сельскохозяйственного производства»*.
* О том, что такое изменение является необходимым, в частности, напоминал ВАСУ в определении от 19.07.12 г. № К/9991/79343/11. В нем он указывал на то, что изменение вида использования земельного участка в пределах категории земель сельскохозяйственного назначения носит не сугубо формальный характер, поскольку при этом изменяется содержание правового регулирования в этих отношениях.
Хотя некоторые органы (в частности, комитет по вопросам аграрной политики и земельных отношений) и раньше игнорировали эти положения и разрешали передавать такие земли в аренду**. Но поскольку они не были подкреплены положениями нормативно-правовых актов, пользоваться этими разъяснениями было опасно. Тем более что налоговики их игнорировали и, выявив передачу таких земель в аренду, могли признать договор аренды недействительным, а следовательно, субъекта хозяйствования по меньшей мере могли привлечь к административной ответственности за нецелевое использование земли. Такая ответственность предусмотрена ст. 53 КоАП в виде штрафа на должностных лиц арендатора в размере от 255 до 510 грн. Кроме того, арендатор утрачивал право на признание продукции, выращенной на такой земле, произведенной собственными силами. Это, как вы понимаете, могло привести к тому, что такую продукцию пришлось бы исключать из расчета 75 % для выбора и пребывания на спецрежиме по НДС и фиксированному сельхозналогу (в настоящее время — единый налог группы 4). Со всеми вытекающими из этого последствиями.
После внесения таких изменений в ст. 33 ЗКУ юридические лица получили карт-бланш на аренду у граждан земель, выделенных для ведения ЛКХ, без бумажной волокиты. Это действительно «упрощение», которое видно сразу.
Документы и сокращения статьи
ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.01 г. № 2768-III.
Закон № 191 — Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегулирования)» от 12.02.15 г. № 191-VIII.
Закон об ЛКХ — Закон Украины «О личном крестьянском хозяйстве» от 15.05.03 г. № 742-IV.
Закон об аренде земли — Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.
Закон № 1952 — Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.04 г. № 1952-IV.
ЛКХ — личное крестьянское хозяйство.
