Укладення договору оренди
Одним із найбільш значних спрощень, які Закон № 191 вніс у правила складання договорів оренди землі, є зміна правил укладання таких договорів. Перш за все слід звернути увагу на скорочення переліку істотних умов, які має містити договір оренди такого об’єкта. Замість одинадцяти старих істотних умов тепер слід передбачати лише три (ст. 15 Закону про оренду землі):
• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Хоча за необхідності сторони мають право у договорі оренди землі зазначати і додаткові умови (наприклад, ті, що раніше були істотними).
Увага! Такі зміни породжують запитання: чи потрібно переукладати «старі» договори оренди виходячи з нових умов? На наш погляд, цього робити не потрібно. Річ у тім, що відбулося лише скорочення кількості раніше існуючих істотних умов (а не збільшення), тому всі необхідні на сьогодні умови містяться у вашому «старому» договорі оренди.
Також доволі цікавим є той факт, що відтепер у Законі про оренду землі не міститься умови про те, що за відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов можуть відмовити в держреєстрації такого договору, а також визнати його недійсним. Але, за великим рахунком, зникнення цієї норми не міняє правил укладання договорів. Справа в тому, що уже доволі давно держреєстрація договорів оренди не проводиться. Сьогодні реєстрації підлягає не договір, а право оренди (ст. 125 ЗКУ). А якщо договір оренди не буде містити хоча б одну з істотних умов, навряд чи нотаріус або держреєстратор зареєструє таке право. Вони вважатимуть такий договір неукладеним. Оскільки саме так за загальними правилами оцінюється договір, який не містить хоча б однієї істотної умови, в тому числі і тих, на включенні яких наполягає одна зі сторін договору (ст. 638 ЦКУ).
Тому якщо ви укладаєте договір, будьте люб’язні попіклуватися про наявність у ньому як мінімум трьох істотних умов, передбачених у ст. 15 Закону про оренду землі. Інакше такий договір буде визнано неукладеним, і він не матиме юридичної сили.
До відома! Відтепер не вважаються невід’ємною складовою договору оренди землі такі документи:
• план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
• кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
• акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
• акт приймання-передачі об’єкта оренди;
• проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
Тому використовувати такі документи при укладенні договору оренди чи ні, вирішуватимуть орендар з орендодавцем.
Строки та правила передачі землі в оренду
Строки оренди. Встановлено нижню межу строку дії договору оренди землі сільгосппризначення для ведення сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства (ОСГ) — 7 років (ч. 10 ст. 93 ЗКУ, ст. 19 Закону про оренду землі). Встановлення такого мінімального терміну оренди землі для орендаря буде служити певною гарантією, щоб він міг спокійно вкласти кошти в цю землю і отримувати прибуток. Для орендодавця такий термін дає змогу сподіватися на те, що орендар буде бережно і по-господарськи ставитися до його земельної ділянки, оскільки має нею користуватися протягом тривалого терміну і вносити орендну плату незалежно від результатів своєї праці.
Максимальний термін договору оренди землі будь-якого цільового призначення, в тому числі і сільськогосподарського призначення, залишився незмінним — 50 років (ч. 4 ст. 93 ЗКУ, ст. 19 Закону про оренду землі).
Передача землі в оренду. Із Закону про оренду землі, як ви, напевно, вже примітили, зникло положення про те, що моментом передачі землі в оренду є оформлення акта приймання-передачі. Тепер же момент передачі прив’язали до дати держреєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст. 17 Закону про оренду землі). Так мало бути уже давно. Про те, що саме на цей момент слід було орієнтуватися і раніше, прямо вказано у ч. 3 ст. 3 Закону № 1952 (ср. ).
Сподіваємось, що зміщення векторів визначення моменту передачі землі в оренду нарешті схилить шальки терезів у бік платників рентної плати за землю при визначенні початку сплати цього платежу у випадку, коли земля в оренду фактично передана, а майнові права оренди ще не зареєстровано. Як ви пам’ятаєте, податківці на місцях у цій ситуації наполягали на нарахуванні рентної плати з дати передачі землі в оренду, а не реєстрації права оренди. Тепер же все має стати на свої місця.
Декілька слів також скажемо про акт приймання-передачі. Після того як він зник із переліку невід’ємних складових договору оренди землі (див. на с. 26), а також втратив пальму першості у визначенні моменту передачі землі в оренду, виникає запитання: чи потрібно взагалі використовувати такий первинний документ?
На наш погляд, використовувати акт приймання-передачі навіть після зникнення всіх посилань на нього у Законі про оренду землі потрібно. Адже саме цей документ, на наше переконання, і надалі буде підтверджувати факт передачі об’єкта в оренду чи його повернення — виступатиме первинним документом. Водночас виконувати, як до цього, правовстановлюючу функцію він уже не буде.
Форма орендної плати
Ще одним доволі вагомим нововведенням стало коригування правил установлення форми орендної плати. Так, у п. 1 ст. 22 Закону про оренду землі прямо вказано, що орендна плата справляється у грошовій формі. Тобто тепер у договорі оренди розмір орендної плати має вказуватися виключно у грошовій формі. Передбачати у договорі натуральну форму виплати чи відробіткову (надання послуг орендодавцю) або змішану забороняється.
Водночас за згодою сторін виплачувати відображену у договорі орендну плату можна не тільки грошима, а й у натуральній формі (продукцією). Те, що виплата орендної плати відбуватиметься товарами, слід передбачити у самому договорі оренди. На це, зокрема, вказує п. 2 ст. 21 Закону про оренду землі, де тепер говориться, що у договорі оренди вказується не тільки розмір і строки внесення орендної плати, а й «умови» виплати такої орендної плати. До того ж при проведенні розрахунку у натуральній формі вартість товару, яка буде видаватися орендодавцем, має оцінюватися за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Таким чином, на сьогодні при укладенні нових договорів оренди землі розмір орендної плати слід вказувати виключно в грошовій формі, хоча виплату таких коштів можна здійснювати як грошима, так і в натуральній формі. Також ніхто не забороняє розрахунки за орендною платою проводити за допомогою заліку зустрічних однорідних вимог.
Вищеописані нововведення ставлять перед суб’єктами господарювання запитання: чи потрібно переукладати/вносити зміни до «старих» договорів оренди землі? На нашу думку, робити цього не потрібно. Аргументуємо це тим, що Закон № 191 не має зворотної дії, тобто не повинен зачіпати правовідносини, які виникли до набрання ним чинності (ст. 58 Конституції України).
Використання земель ОСГ
Ще одним нововведенням, яке заслуговує на увагу, є встановлення нових правил використання земель, призначених для ведення ОСГ. Такі землі їх власники (громадяни) можуть передавати у користування юридичним особам для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих земельних ділянок (ст. 33 ЗКУ).
До цього часу передавати землі, виділені для ведення ОСГ, юрособам було фактично заборонено. Річ у тім, що для використання землі у товарному виробництві необхідно, щоб такі землі були для цього призначені. На цьому акцентує увагу абз. 2 ч. 5 ст. 20 ЗКУ. У ньому чітко вказано, що землі сільгосппризначення можна використовувати виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених ст. 31, 33 — 37 ЗКУ. А до набрання чинності Законом № 191 землі ОСГ можна було використовувати суто для ведення ОСГ (ст. 33 ЗКУ). Тому щоб законно передати землі, виділені для ведення ОСГ, необхідно було змінити їх цільове призначення на таке: «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва»*.
* Про те, що така зміна є необхідною, зокрема, згадував ВАСУ в ухвалі від 19.07.12 р. № К/9991/79343/11. У ній він вказує на те, що зміна виду використання земельної ділянки в межах категорії земель сільськогосподарського призначення носить не суто формальний характер, оскільки при цьому змінюється зміст правового регулювання у цих відносинах.
Хоча деякі органи (зокрема, комітет з питань аграрної політики та земельних відносин) і раніше ігнорували ці положення і дозволяли передавати такі землі в оренду**. Та оскільки вони не були підкріплені положеннями нормативно-правових актів, користуватися цими роз’ясненнями було небезпечно. Тим паче що податківці їх ігнорували і, виявивши передачу таких земель в оренду, могли визнати договір оренди недійсним, а отже, суб’єкта господарювання щонайменше могли притягнути до адміністративної відповідальності за нецільове використання землі. Така відповідальність передбачена ст. 53 КпАП у вигляді штрафу на посадових осіб орендаря у розмірі від 255 до 510 грн. Крім того, орендар втрачав право на визнання продукції, вирощеної на такій землі, власновирощеною. Це, як ви розумієте, могло призвести до того, що таку продукції доведеться виключити із розрахунку 75 % для обрання і перебування на спецрежимі з ПДВ і фіксованого сільгоспподатку (нині єдиного податку 4 групи) з відповідними наслідками.
Після внесення таких змін до ст. 33 ЗКУ юридичні особи отримали карт-бланш на оренду у громадян земель, виділених для ведення ОСГ, без паперової тяганини. Це дійсно «спрощення», яке видно відразу.
Документи та скорочення статті
ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.01 р. № 2768-III.
Закон № 191 — Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12.02.15 р. № 191-VIII.
Закон про ОСГ — Закон України «Про особисте селянське господарство» від 15.05.03 р. № 742-IV.>
Закон про оренду землі — Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.
Закон № 1952 — Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.04 р. № 1952-IV.
ОСГ — особисте селянське господарство.
