В комментируемом письме киевские налоговики пошли по «фискальной дорожке» и пришли к спорным выводам по вопросу ЧПЕН-арендодатель.
Напомним, п.п. 291.5.3 НКУ предусматривает, что не могут быть единоналожниками ФЛП, которые сдают в аренду земельные участки общей площадью более 0,2 гектара, жилые помещения общей площадью более 100 квадратных метров, нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части общей площадью более 300 квадратных метров.
Это ограничение прямо работает, когда физлицо сдает в оренду недвижимость в пределах одной системы налогообложения (как ЧПЕН). В то же время на практике не редкость случаи, когда физлицо сдает недвижимость в аренду по частям: одну часть — от имени обычного гражданина, вторую часть — от имени ФЛП-единоналожника. В связи с этим постоянно возникает вопрос: можно ли так делать без последствий?
Ответ на этот вопрос не радужный. Киевские фискалы считают: если общая площадь такого имущества превышает нормы, установленные п.п. 291.5.3 НКУ, то такой предприниматель не имеет права быть плательщиком ЕН.
Заметим, что такие выводы не «с бухты-барахты». К таким же выводам налоговики приходили и в Обобщающей налоговой консультации, утвержденной приказом ГНСУ от 20.02.12 г. № 136 («БН», 2012, № 10, с. 9).
Но в этом письме налоговики пошли дальше и сообщили: предприниматель в такой раздвоенной ситуации вообще не имеет права находиться на упрощенной системе налогообложения. При этом не имеет значения, превысили они нормы, установленные п.п. 291.5.3 НКУ, или нет.
Главные фискалы давно продвигают такую идею. Так, в консультациях из категории 107.03 ЗІР ГФСУ они неоднократно отмечали, что ЧПЕН может сдавать в аренду часть земельного участка площадью не более 0,2 гектара или нежилое помещение до 300 квадратных метров только при условии, что остальная часть земучастка/помещения не сдается в аренду, в том числе и в бесплатную аренду (пользование).
То есть ГФСУ настаивает: физлицо, которому принадлежит недвижимое имущество (жилого или нежилого назначения), не имеет права сдавать одну часть недвижимого имущества в аренду как физическое лицо — несубъект хозяйствования (обычный гражданин), а другую часть — как ФЛП-единоналожник. Такое физлицо может сдавать недвижимость в аренду либо как ЧПЕН, либо как обычное физлицо.
Наша позиция: налоговики слишком фискально читают нормы НКУ.
По нашему мнению, выступая по одному договору аренды как хозсубъект, а по второму договору — как обычное физлицо, такой гражданин имеет статус разных налогоплательщиков и уплачивает налоги по разным правилам, что НКУ не запрещает. Поэтому физлицо в статусе ЧПЕНа имеет право сдавать в аренду часть помещения в пределах площадей, указанных п.п. 291.5.3 НКУ, уплачивая с такого дохода ЕН. А часть площадей может сдавать в аренду как обычное физлицо, уплачивая НДФЛ согласно п. 170.1 НКУ.
Но, как видим, налоговики будут против такой схемы работы, поэтому вероятнее всего свое право придется отстаивать в суде.
Осторожно: если вы сдаете две части недвижимости одному лицу, то здесь бороться за свои права будет сложнее. Ведь налоговики могут узреть в этом схему уменьшения дохода, облагаемого НДФЛ.
Заметим, что законодатели пытались узаконить «раздвоение», чтобы в рамках лимита можно было сдавать недвижимость предпринимателю на ЕН, остальную часть — как обычное физлицо. Но соответствующий законопроект № 2185а от 31.05.13 г. отозвали в конце 2014 года.
На заметку. У ЮРЕНов тоже были проблемы с арендой, а точнее, с лизингом и запретом финучреждениям быть единоналожниками. Однако на сегодня в категории 108.05 ЗІР ГФСУ размещена «хорошая» консультация, согласно которой юрлица, не являющиеся финансовыми учреждениями, которые осуществляют лизинговые (арендные) операции, предоставляют в аренду движимое и недвижимое имущество, имеют право быть плательщиками ЕН, если выполняются другие условия применения упрощенной системы налогообложения.
