У листі, що коментується, київські податківці обрали фіскальний шлях і дійшли спірних висновків з питання «ППЄП-орендодавець».
Нагадаємо, п.п. 291.5.3 ПКУ передбачає, що не можуть бути єдиноподатниками ФОП, які здають в оренду земельні ділянки загальною площею понад 0,2 гектара, житло загальною площею понад 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини загальною площею понад 300 квадратних метрів.
Це обмеження прямо працює, коли фізособа здає в оренду нерухомість у межах однієї системи оподаткування (як ППЄП). Водночас на практиці є не поодинокими випадки, коли фізособа здає нерухомість в оренду частинами: одну частину — від імені звичайного громадянина, другу частину — від імені ФОП-єдиноподатника. У зв’язку з цим постійно виникає запитання: чи можна так вчиняти без наслідків?
Відповідь на це запитання є невтішною. Київські фіскали вважають: якщо загальна площа такого майна перевищує норми, установлені п.п. 291.5.3 ПКУ, то такий підприємець не має права бути платником ЄП.
Зауважимо, що такі висновки не виникли «ні з того ні з сього». Таких самих висновків податківці доходили і в Узагальнюючій податковій консультації, затвердженій наказом ДПСУ від 20.02.12 р. № 136 («БТ», 2012, № 10, с. 9).
Однак у цьому листі податківці пішли далі та повідомили: підприємець у такій роздвоєній ситуації взагалі не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування. При цьому не має значення, перевищили він норми, установлені п.п. 291.5.3 ПКУ, чи ні.
Головні фіскали давно просувають таку ідею. Так, у консультаціях з категорії 107.03 ЗІР ДФСУ вони неодноразово наголошували, що ППЄП може здавати в оренду частину земельної ділянки площею не більше 0,2 гектара або нежитлове приміщення до 300 квадратних метрів тільки за умови, що інша частина земділянки/приміщення не здається в оренду, у тому числі й в безкоштовну оренду (користування).
Отже ДФСУ наполягає: фізособа, якій належить нерухоме майно (житлового або нежитлового призначення), не має права здавати одну частину нерухомого майна в оренду як фізична особа — не суб’єкт господарювання (звичайний громадянин), а іншу частину — як ФОП-єдиноподатник. Така фізособа може здавати нерухомість в оренду або як ППЄП, або як звичайна фізособа.
Наша позиція: податківці занадто фіскально читають норми ПКУ.
На нашу думку, виступаючи за одним договором оренди як госпсуб’єкт, а за іншим договором — як звичайна фізособа, такий громадянин має статус різних платників податків і сплачує податки за різними правилами, що ПКУ не забороняє. Тому фізособа у статусі ППЄПа має право здавати в оренду частину приміщення в межах площ, зазначених у п.п. 291.5.3 ПКУ, сплачуючи з такого доходу ЄП. А частину площ може здавати в оренду як звичайна фізособа, сплачуючи ПДФО згідно з п. 170.1 ПКУ.
Однак, як бачимо, податківці заперечуватимуть проти такої схеми роботи, тому, найімовірніше, своє право доведеться виборювати в суді.
Обережно: якщо ви здаєте дві частини нерухомості одній особі, то тут боротися за свої права буде важче. Адже податківці можуть побачити в цьому схему зменшення доходу, що обкладається ПДФО.
Зауважимо, що законодавці намагалися узаконити «роздвоєння», щоб у межах ліміту можна було здавати нерухомість підприємцю на ЄП, іншу частину — як звичайна фізособа. Однак відповідний законопроект № 2185а від 31.05.13 р. відкликали наприкінці 2014 року.
На замітку. ЮРЄПи також мали проблеми з орендою, а точніше з лізингом та забороною фінустановам бути єдиноподатниками. Однак на сьогодні в категорії 108.05 ЗІР ДФСУ розміщена «хороша» консультація, згідно з якою юрособи, що не є фінансовими установами, які здійснюють лізингові (орендні) операції, надають в оренду рухоме та нерухоме майно, мають право бути платниками ЄП, якщо виконуються інші умови застосування спрощеної системи оподаткування.
