По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности ( ст. 283 ХКУ).
При этом арендная плата — это фиксированный платеж, который арендатор платит арендодателю независимо от последствий своей хозяйственной деятельности. Размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством ( ст. 286 ХКУ).
Из этого следует, что размер арендной платы за предоставление в пользование объекта недвижимости определяется по договоренности сторон. А следовательно, его размер может составлять любую величину.
Однако в случае, когда в качестве арендодателя выступает физическое лицо — гражданин (как в нашем случае), устанавливать любой размер арендной платы при аренде недвижимого имущества мы бы не советовали.
Дело в том, что в п.п. 170.1.2 НКУ определена минимальная база обложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), с которой удерживается НДФЛ при выплате доходов физическому лицу — арендодателю за предоставленные им в аренду объекты недвижимости, включая земельный участок, который находится под такой недвижимостью, или приусадебный участок.
Согласно п.п. 170.1.2 НКУ объект обложения НДФЛ определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. При этом минимальная сумма арендного платежа определяется по методике, утвержденной постановлением Кабмина от 29.12.10 г. № 1253.
Для неприватизированного жилья, которое передается в пользование по договору поднайма, размер минимального платежа определяется с учетом ст. 95 Жилищного кодекса Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-Х. В соответствии с этими нормами размер платы за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размер квартирной платы, уплачиваемой нанимателем при предоставлении помещения (части помещения), и соответствующей части его расходов по оплате коммунальных услуг.
Для остальной недвижимости минимальный платеж за пользование нежилым помещением по договору аренды определяется по следующей формуле:
П = З х Р,
где: П — минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество в грн.;
З — общая площадь арендованного недвижимого имущества в м2;
Р — минимальная стоимость месячной аренды 1 м2 общей площади недвижимого имущества в грн.
Внимание! Такая минимальная стоимость месячной аренды 1 м2 общей площади недвижимого имущества устанавливается органом местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых размещено указанное имущество, ежегодно — с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей. Она обнародуется способом, наиболее доступным для жителей громады. Поэтому, для того чтобы узнать, какой размер аренды определен на вашей территории, обратитесь в органы местного самоуправления.
Если орган местного самоуправления не определил минимальную стоимость месячной аренды 1 м2 общей площади недвижимого имущества или не обнародовал ее до начала отчетного налогового года, то объект обложения НДФЛ (а следовательно и минимальный арендный платеж) определяется исходя из размера арендной платы, предусмотренного в договоре аренды.
Учитывая вышеизложенное, считаем, что перед заключением договора аренды с физическим лицом желательно ознакомиться с этими цифрами и установить арендную плату не ниже этого уровня. Если же вы установите в договоре аренды меньший размер арендной платы, то все равно сумму НДФЛ нужно будет рассчитывать исходя из размера минимальной суммы арендного платежа, установленного в вашем населенном пункте.
