За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності ( ст. 283 ГКУ).
При цьому орендна плата — це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством ( ст. 286 ГКУ).
З цього випливає, що розмір орендної плати за надання у користування об’єкта нерухомості визначається за домовленістю сторін. А отже, його розмір може складати будь-яку величину.
Однак у випадку, коли орендодавцем виступає фізособа-громадянин (як у запитанні), встановлювати будь-який розмір орендної плати при оренді нерухомого майна ми б не радили.
Справа в тому, що у п.п. 170.1.2 ПКУ визначено мінімальну базу обкладення податком на доходи фізичних осіб (ПДФО), з якої утримується ПДФО при виплаті доходів фізособі-орендодавцеві за надані нею в оренду об’єкти нерухомості, включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку.
Відповідно до п.п. 170.1.2 ПКУ об’єкт обкладення ПДФО визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. При цьому мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджена постановою Кабміну від 29.12.10 р. № 1253.
Для неприватизованого житла, яке передається у користування за договором піднайму, розмір мінімального платежу визначається з урахуванням ст. 95 Житлового кодексу Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-Х. Відповідно до цих норм розмір плати за користування житловим приміщенням і за комунальні послуги за договором піднайму встановлюється за угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, що сплачується наймачем за приміщення (частину приміщення), яке надається, і відповідної частини його витрат по оплаті комунальних послуг.
Для іншої нерухомості мінімальний платіж за користування нежитловим приміщенням за договором оренди визначається за такою формулою:
П = З х Р,
де П — мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно у грн.;
З — загальна площа орендованого нерухомого майна у м2;
Р — мінімальна вартість місячної оренди 1 м2 загальної площі нерухомого майна у грн.
Увага! Така мінімальна вартість місячної оренди 1 м2 загальної площі нерухомого майна встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розміщене зазначене майно, щорічно з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних та якісних показників. Її оприлюднюють у спосіб, найбільш доступний для жителів громади. Тому для того, щоб дізнатися, який розмір визначений на вашій території, зверніться до органів місцевого самоврядування.
Якщо орган місцевого самоврядування не визначив мінімальної вартості місячної оренди 1 м2 загальної площі нерухомого майна чи не оприлюднив її до початку звітного податкового року, то об’єкт обкладення ПДФО (а отже, і мінімальний орендний платіж) визначається виходячи з розміру орендної плати, передбаченого в договорі оренди.
Враховуючи вищевикладене, вважаємо, що перед укладенням договору оренди з фізособою бажано ознайомитися з цими цифрами і встановити орендну плату не нижче цього рівня. Якщо ж ви пропишете у договорі оренди менший розмір орендної плати, то все одно суму ПДФО потрібно буде розраховувати виходячи з розміру мінімальної суми орендного платежу, встановленої у вашому населеному пункті.
