Недвижимость купили — НДФЛ/ВС не уплатили: исправляем недочет

В избранном В избранное
Печать
Белова Наталья, эксперт по вопросам оплаты труда
Бухгалтерская неделя Октябрь, 2016/№ 42-43
Рынок недвижимости в нашей стране радует снижением цен. Поэтому у предприятий есть возможность выгодно расширить список своих необоротных активов, в том числе и за счет коммерческих объектов, приобретенных у физлиц. Правда, при выплате продавцу дохода по такой операции придется уплатить в бюджет НДФЛ и ВС. Вы этого не сделали, потому что продавец вас опередил? Не спешите радоваться. Сэкономить тут не выйдет — ваши обязанности с вас никто не снимал. Так что, друзья, приготовьтесь исправлять недочет. Подробный порядок действий приводим в данной статье.

Когда физлицо получает доход от продажи своей недвижимости, оно в ряде случаев обязано поделиться полученным с государством. Этого требует п.п. 164.2.4 НКУ. Он устанавливает, что часть доходов от операций с недвижимым имуществом в размере, определенном ст. 172 этого Кодекса, включается в общий налогооблагаемый доход физлица. А значит, такие доходы облагаются НДФЛ и ВС ( пп. 1.2 и 1.7 п. 161 подразд. 10 разд. ХХ НКУ).

Исключение — «льготные» объекты недвижимости из п. 172.1 НКУ. Суммы, полученные от их продажи, при определенных условиях под обложение НДФЛ и ВС не подпадают. Однако сейчас необлагаемые объекты нас не интересуют. Поговорим об облагаемых.

Немаловажный вопрос в этом разговоре: всегда ли продавец должен сам перечислять налоги в бюджет со своего «недвижимого» дохода? Как быть, если он с выполнением такой обязанности поторопился?

Уплата «недвижимых» НДФЛ и ВС: чья обязанность?

Если физлицо продает недвижимость другому физлицу, то исчислить и уплатить НДФЛ и ВС в бюджет обязан сам продавец. Сделать это он должен до заверения договора купли-продажи нотариусом ( п.п. «а» п. 172.5 НКУ). А все потому, что сделка может быть нотариально удостоверена только при наличии:

1) квитанции об уплате НДФЛ и ВС,

а также

2) документа об определении оценочной стоимости объекта недвижимости.

Проверить факт уплаты НДФЛ и ВС продавцом — обязанность нотариуса.

Если же недвижимость у физлица покупает предприятие, то оно становится налоговым агентом этого физлица-продавца ( п. 172.7 НКУ).

Поэтому оно обязано:

1) начислить, удержать и уплатить (в день выплаты такого дохода) НДФЛ и ВС с дохода, полученного физлицом от такой продажи, в бюджет по своему местонахождению ( п.п. 168.4.4 НКУ);

2) отразить информацию о «продажном» доходе физлица и удержанном с него НДФЛ в разделе I Налогового расчета по форме № 1ДФ с признаком дохода «104», а о ВС — в разделе II этой формы.

Обычно для предприятия удержать и уплатить налоги с покупки у физлица — не проблема. Но как быть, если вдруг выяснится, что еще до нотариального удостоверения договора купли-продажи продавец самостоятельно перечислил необходимые суммы НДФЛ и ВС в бюджет, так как намеревался продать объект другому физлицу, а не предприятию? Что в таком случае делать предприятию? Нужно ли ему еще раз уплачивать НДФЛ и ВС по этому объекту?

К сожалению, нужно. Тот факт, что физлицо само уплатило налоги с недвижимости, не дает права предприятию-покупателю увильнуть от своих налоговых обязанностей и «забить» на удержание этих налогов с выплачиваемого продавцу дохода.

Как же теперь исправить положение?

Самоисправляемся: уплачиваем неуплаченное

Чтобы «спать спокойно», предприятию как можно скорее нужно:

1) начислить и перечислить в бюджет по своему местонахождению НДФЛ и ВС с выплаченного физлицу-продавцу дохода. Причем, учитывая, что доход уже выплачен, налоги вам придется уплатить за счет собственных средств. Их сумму отнесите к прочим операционным расходам записью Дт 949 «Прочие расходы операционной деятельности» — Кт 641/НДФЛ, 642/ВС;

2) внести информацию о такой выплате (перечислении налога/взноса) в Налоговый расчет по форме № 1ДФ с признаком дохода «104».

При этом порядок заполнения формы № 1ДФ зависит от того, насколько давно вы выплатили доход физлицу, т. е. сколько времени прошло с момента неуплаты причитающихся налогов.

Ошибка «свежая». Если вы обнаружили свою «недоплатную» оплошность до истечения срока подачи формы № 1ДФ за отчетный период* (т. е. в пределах одного квартала), считайте, что вам крупно повезло.

* Налоговый расчет по форме № 1ДФ предоставляется за каждый квартал (налоговый период) в течение 40 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного квартала.

Хотя вы и не перечислили подлежащие удержанию налоги с выплаченного физлицу дохода вовремя (см. выше), но включить данные о нем в текущую форму № 1ДФ успеваете. Поэтому никакие финансовые санкции (в том числе и одиозный штраф по п. 119.2 НКУ) вам в этом случае не грозят.

Не бойтесь и пени по п.п. 129.1.1 НКУ. Ее при исправлении ошибки начисляют только в случае, если ее исправили по истечении 90 календарных дней, следующих за последним днем предельного срока уплаты денежного обязательства. Если же самоисправиться успели до истечения 90-дневного срока, о начислении пени можно не беспокоиться — она обходит вас стороной.

Ошибка «постарше». Хуже, если о необходимости уплаты НДФЛ/ВС вы вспомнили уже после истечения срока предоставления формы № 1ДФ за тот отчетный квартал, в который входит месяц выплаты «недвижимого» дохода. Тут придется задействовать механизм самоисправления ошибок, который предусмотрен п. 50.1 НКУ и разд. IV Порядка № 4**.

** Порядок заполнения и предоставления налоговыми агентами Налогового расчета сумм дохода, начисленного (уплаченного) в пользу физических лиц, и сумм удержанного с них налога, утвержденный приказом Минфина от 13.01.15 г. № 4.

Причем использовать для корректировки вы можете только один-единственный способ — уточняющий Налоговый расчет по форме № 1ДФ ( п. 4.3 Порядка № 4). До его подачи не забудьте:

• заплатить 3 % самоштраф от суммы недоплаты НДФЛ и ВС;

• самостоятельно рассчитать и уплатить пеню по п.п. 129.1.1 НКУ из расчета 120 % годовых учетной ставки НБУ, действующей на день, в который следовало уплатить НДФЛ/ВС дохода от продажи недвижимости физлицом или на день фактической уплаты НДФЛ/ВС, если ставка НБУ на этот день выше, за каждый день просрочки.

От пени вам удастся ускользнуть лишь в случае, если успеете самоисправиться до истечения 90 календарных дней, следующих за днем, в который должны были уплатить налоги с недвижимости.

Кроме того, предприятию грозит штраф в размере 510 грн. (за повторное нарушение в течение года — 1020 грн.) по п. 119.2 НКУ за предоставление формы № 1ДФ:

• с недостоверными данными (ошибками), которые привели к увеличению налоговых обязательств, — если в форме № 1ДФ был отражен «недвижимый» доход, но с нулевыми значениями начисленного/уплаченного НДФЛ и/или ВС;

• не в полном объеме — если такой доход вообще не был отражен в Налоговом расчете по форме № 1ДФ.

Не повезет в этом случае и должностным лицам предприятия. Им «светит» админштраф согласно п. 1634 КУоАП*** в размере от 34 до 51 грн. (за повторное нарушение в течение года — от 51 до 85 грн.).

*** Кодекс Украины об административных правонарушениях.

Подаем уточняющий Налоговый расчет по форме № 1ДФ

Заполнить уточняющий Налоговый расчет по форме № 1ДФ просто. Вам не нужно переписывать все строки табличной части расчета, которые были заполнены в форме № 1ДФ с отметкой «Звітний». Уточняющий расчет содержит информацию только по уточняющим строкам.

Если вы забыли отразить информацию о начисленном/выплаченном доходе физлицу-продавцу, то поступаете следующим образом. В разделе I формы № 1ДФ для введения забытой строки заполняйте все ее графы. При этом в графе 9 указывайте «0» — строка на введение.

Если вы в форме № 1ДФ за тот отчетный квартал, в котором выплатили доход, указали его сумму, но не указали НДФЛ, который подлежит уплате с такого дохода, то в разделе I уточняющего Налогового расчета формируйте две строки:

• первую — на изъятие неправильной информации (повторяете строку без НДФЛ) с признаком «1» в графе 9;

• вторую — на введение верной информации (с суммой обязательств) с признаком «0» в графе 9.

В разделе II формы № 1ДФ в строке «Військовий збір — виключення****» повторите все графы ошибочной строки из уже поданного (ошибочного) Налогового расчета по форме № 1ДФ. В строке «Військовий збір» отразите правильную информацию.

Пример. Предприятие в январе 2016 года приобрело у физического лица — резидента производственное здание за 150000 грн. С выплаченного дохода НДФЛ и ВС не удержали, так как продавец сообщил, что сам уплатил необходимые суммы в бюджет, что подтверждают квитанции банка.

Доход физлица в Налоговом расчете по форме № 1ДФ за I квартал 2016 года предприятие не указало. Ошибка обнаружена в сентябре 2016 года. Ставка НДФЛ — 5 %, ставка ВС — 1,5 %.

Приведем фрагмент заполненного раздела I уточняющего Налогового расчета по форме № 1ДФ за I квартал 2016 года на рис. 1.

Рис 1. Фрагмент раздела I уточняющего Налогового расчета по форме № 1ДФ

Теперь приведем на рис. 2 фрагмент заполненного раздела II уточняющего Налогового расчета по форме № 1ДФ за I квартал 2016 года.

Рис. 2. Фрагмент раздела II уточняющего Налогового расчета по форме № 1ДФ

Обратите внимание: в строке «Військовий збір — виключення****» в графе «Загальна сума утриманого податку, збору (грн., коп.) нарахованого» уточняющего расчета мы указываем фактически начисленную сумму ВС в I квартале 2016 года. Предположим, это 375 грн.

А вот в строке «Військовий збір» в этой графе указываем сумму ВС с учетом суммы сбора, которую предприятие должно было уплатить с «недвижимого» дохода (375 грн. + (150000 грн. х 1,5 % : 100 %) = 2625 грн.).

Ну вот, с тем, как поступать предприятию в сложившейся ситуации, разобрались. Интересно, а что делать продавцу-физлицу, который поспешил самостоятельно уплатить налоги с ожидаемого дохода от продажи своей недвижимости? Может ли он вернуть свои кровные?

Как физлицу вернуть уплаченное?

Считаем, что физлицо-продавец вполне может вернуть излишне уплаченные в бюджет «недвижимые» НДФЛ и ВС. Для этого физлицу нужно лишь подать годовую декларацию об имущественном состоянии и доходах.

И хотя для подобных случаев возврат налогов разд. VI НКУ не предусмотрен, это единственный способ получить назад свои деньги.

К декларации советуем приложить:

• копию договора, подтверждающего, что покупателем недвижимости является юрлицо;

• документы, подтверждающие фактическую уплату НДФЛ и ВС (платежные поручения, квитанции банка или отделения связи).

Обратите внимание: предельный срок подачи декларации согласно п.п. 49.18.4 НКУ за 2016 год — 3 мая 2017 года.

Так что время, чтобы подготовиться, есть.

А еще физлицу не помешает завести Книгу учета доходов и расходов для определения суммы общего годового налогооблагаемого дохода. К этому призывает п.п. «а» п. 176.1 НКУ. Форма Книги и порядок ее ведения утверждены приказом Миндоходов от 11.12.13 г. № 794 (ср. 025069200). Она может иметь вид тетради или блокнота. Регистрировать Книгу у налоговиков не нужно.

После того, как контролеры проверят сведения, указанные в декларации, излишне уплаченная сумма НДФЛ и ВС будет:

• либо зачислена на банковский счет плательщика налога, открытый в любом коммерческом банке,

• либо направлена ему почтовым переводом по адресу, который он указал в декларации.

Произойдет это в течение 60 календарных дней после поступления декларации ( п. 179.8 НКУ).

Как видите, все вопросы можно решить. Нужно лишь проявить немного настойчивости и терпения. Этого мы вам и желаем!

Выводы

  • Даже если физлицо само уплатило налоги перед продажей юрлицу собственной недвижимости, такое юрлицо-покупатель все равно обязано удержать эти налоги из выплачиваемого продавцу дохода.
  • Хоть и с опозданием, но перечислите в бюджет НДФЛ и ВС с выплаченного физлицу-продавцу дохода и внесите информацию о такой выплате в Налоговый расчет по форме № 1ДФ.
  • По мнению налоговиков, самоисправление ошибок, допущенных в форме № 1ДФ, не освобождает налогового агента от штрафа по п. 119.2 НКУ, если такие ошибки привели к занижению налоговых обязательств.
Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить