Темы статей
Выбрать темы

Арендная плата за землю: кто и как ее платит в 2018 году

Децюра Сергей, налоговый эксперт
В прошлом номере* мы рассказали о декларировании земельного налога на 2018 год. Сегодня продолжим рассматривать правила отчетности по плате за землю и разберемся с арендной платой за земельные участки государственной и коммунальной собственности (далее — арендная плата).

* См. статью «Земельный налог: настало время отчитываться на 2018 год» // «БН», 2018, № 5.

Плательщики арендной платы

Напомним. Плательщиками платы за землю в части арендной платы являются субъекты хозяйствования, которые арендуют землю государственной и коммунальной собственности, то есть заключают договоры аренды земли с органами исполнительной власти или органами местного самоуправления (п. 288.2 НКУ).

Обращаем внимание! Плательщиками арендной платы являются все субъекты хозяйствования — арендаторы земель государственной и коммунальной собственности независимо от выбранной ими системы налогообложения (единый налог групп 1 — 4, общая система налогообложения) или статуса (неприбыльная организация, бюджетное учреждение и т. п.).

Не начисляется арендная плата только за земельные участки, которые расположены на временно оккупированной территории и/или территории населенных пунктов, расположенных на линии столкновения (кроме сельхозземель) (п. 38.7 подразд. 10 разд. ХХ НКУ). Такое освобождение действует с 14.04.14 г. до 31 декабря года, в котором будет завершена антитеррористическая операция.

В то же время, несмотря на освобождение от уплаты арендной платы, налоговики (см. письмо ГФСУ от 11.09.17 г. № 1889/6/99-99-12-02-03-15/ІПК**) требуют, чтобы такие «счастливчики» все равно подавали декларацию по плате за землю. Но декларировать они будут нулевые обязательства по арендной плате. То есть налог в ней начислять не нужно.

** См. консультацию «Как отчитываться за землю и недвижимость в зоне АТО» // «БН», 2017, № 41.

Связано это с тем, что налоговики считают, что поскольку о необъектности земель, которые находятся в зоне АТО, в п.п. 38.7 подразд. 10 разд. XX НКУ не упоминается, то освобождение от платы за землю за такие участки является налоговой льготой! Следовательно, по ним нужно подавать «земельную» отчетность, как за любые другие льготированные земли. Потому что наличие льготы по земельному налогу (пусть даже 100 %) не освобождает плательщиков от этой обязанности (см. категорию 112.02 ЗІР ГФСУ).

Важно! Поскольку налоговики считают, что освобождение от взимания платы за землю (в том числе арендной платы) является льготой, то, очевидно, они будут настаивать на предоставлении субъектом ведения хозяйства еще и Отчета о льготах (по форме, утвержденной постановлением КМУ от 27.12.10 г. № 1233).

Для арендной платы за такие «АТОшные» земельные участки в действующем теперь Справочнике льгот от 29.12.17 г. № 85/2 предусмотрены такие коды льгот:

• 18010589 — для оккупированных территорий;

• 18010590 — для земель на линии разграничения.

Расчет арендной платы

Размер арендной платы рассчитывается на основании заключенного договора аренды. Именно он определяет размер арендной платы или механизм расчета суммы арендной платы.

Обычно арендная плата рассчитывается по тому же принципу, что и земельный налог. То есть путем перемножения трех величин:

• площади земельного участка,

• ее НДО, проиндексированной по общим правилам,

• ставки арендной платы.

Первый и третий показатели можно отыскать в самом договоре аренды. НДО арендованной земли можно получить в местном органе Государственного агентства земельных ресурсов Украины или из электронного сервиса Госземкадастра «Публичная кадастровая карта Украины» (http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta) в виде справки (извлечения) об НДО.

В то же время достаточно часто в «старых» договорах аренды может быть прямо прописана сумма арендной платы или размер НДО участка, от которого рассчитывается такая сумма. Конечно, реальная величина НДО на сегодня может быть значительно больше. Поэтому возникает закономерный вопрос: какую НДО следует использовать для расчета арендной платы? Ту, которая указана в договоре аренды, или полученную в виде извлечения об НДО в органе Госземагентства?

На наш взгляд, главным является договор аренды. Поэтому и брать для расчета нужно НДО, указанную в договоре (конечно, проиндексированную на коэффициент индексации). Дело в том, что размер НДО является основным для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности, а потому его изменение является основанием для внесения изменений в договор аренды и пересмотра суммы арендной платы.

Следовательно, чтобы уплачивать арендную плату, опираясь не на НДО, которая указана в договоре аренды, нужно внести в этот договор изменения. Если же арендатор не соглашается на изменение (увеличение) арендной платы через изменение НДО, то арендодатель должен обратиться в суд.

На наш взгляд, в решении таких споров является показательным постановление ВСУ от 04.10.17 г. № 922/3503/14*. Суть этого дела сводится к следующему.

* См. консультацию «Изменение размера арендной платы за землю по решению суда: чего ожидать от служителей Фемиды» // «БН», 2017, № 46.

В «стареньком» договоре аренды было предусмотрено, что размер арендной платы составляет 4,82 % от НДО, которая была установлена на момент его заключения. Арендодатель требовал актуализировать размер НДО и повысить ставку арендной платы до 7,2 % от НДО, как это предусмотрено в местном Положении об аренде земли. Арендатор отказался от таких корректив, и за решение спора взялись служители Фемиды.

ВСУ зафиксировал такой вердикт: требования арендатора удовлетворены в части увеличения размера НДО, которая используется для расчета размера арендной платы, а вот в увеличении ставки арендной платы (она вписывается в предельные размеры, установленные в НКУ) отказано.

Связано это с тем, что договор является согласованным волеизъявлением двух или более сторон, и потому суд не может обязать другую сторону договора внести изменения в него за пределами приведенных законодательством оснований.

Одним из оснований для пересмотра условий договора является то, что размер арендной платы выходит за предельные размеры, определенные в п. 288.5 НКУ (см. таблицу ниже).

Предельные границы арендной платы

Категория земель

Размер арендной платы

минимальный

максимальный

1. Земельные участки, НДО которых проведена:

• для земель общего пользования

Размер земельного налога (не более 1 % НДО)

Не может

превышать

12 % НДО(1)

• для сельхозугодий

Размер земельного налога (не менее 0,3 % и не более 1 % НДО)

• других категорий земель

Размер земельного налога (не более 3 % НДО)

2. Земельные участки, НДО которых НЕ проведена, и которые отнесены к:

• сельхозугодьям

Размер земельного налога (не менее 0,3 % и не более 5 % НДО единицы площади пашни по области)

Не может

превышать

12 % НДО(1)

• другим категориям земель

Размер земельного налога (не более 5 % НДО единицы площади пашни по области)

3. Пастбищам в населенных пунктах, которым предоставлен статус горных

Не может превышать размер земельного налога

4. Базам олимпийской, паралимпийской и дефлимпийской подготовки, перечень которых утверждается Кабмином

Не может превышать 0,1 % НДО земучастков

(1) Размер арендной платы может превышать предельную максимальную границу, когда арендатора признавали на конкурентных принципах.

Рассчитывать нижний и верхний предел следует по правилам расчета земельного налога. Детали вы найдете в статье «Земельный налог: настало время отчитываться на 2018 год» // «БН», 2018, № 5.

Обращаем внимание! Если после расчета размера своей арендной платы вы обнаружили, что она не вписывается в предельные границы (является меньше или больше их), то это не значит, что вы должны самостоятельно корректировать размер своей арендной платы. То есть вы не можете опираясь на эти данные самостоятельно начислить больший (когда ваша арендная плата меньше предельной минимальной границы), или меньший (когда ваша арендная плата превышает предельную максимальную границу) размер платы, чем указан в договоре.

Несоблюдение предельного размера арендной платы дает вам лишь основания для того, чтобы обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, с которым заключен договор аренды земли, по поводу приведения его в соответствие с этими предельными границами.

На этом акцентируют внимание и налоговики (категория 112.03 ЗІР ГФСУ). В то же время на сегодня эта консультация не действует (утратила силу с 01.01.18 г.). В то же время, поскольку подобные консультации налоговики ежегодно переписывают (об этом свидетельствуют последние годы), то и в этом году должно произойти то же самое.

Подача декларации

Отчетным периодом для арендной платы является календарный год, который начинается 1 января и заканчивается 31 декабря того же года (для вновь созданных предприятий, а также в связи с приобретением права собственности и/или пользования на новые земельные участки может быть меньше 12 месяцев) (ст. 285 НКУ).

Плательщикам платы за землю (кроме физических лиц*) дано право выбрать один из двух вариантов предоставления отчетности:

* Физическим лицам сумму налога начисляют налоговые органы в налоговом уведомлении-решении, которое направляется до 1 июля текущего года (п. 286.5 НКУ), и уплачивают они ее в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения (п. 287.5 НКУ).

1) подать декларацию на текущий год. Это следует сделать не позже 20 февраля текущего года в соответствующий орган ГФСУ по местонахождению земельного участка. В ней указывается годовая сумма арендной платы с разбивкой на равные части по месяцам (п. 286.2 НКУ);

2) вместо одной годовой декларации на текущий год можно ежемесячно подавать отчетную декларацию в течение 20 календарных дней месяца, следующего за отчетным (п. 286.3 НКУ).

То есть как годовую, так и первую месячную декларацию за январь (если решили отчитываться ежемесячно) в 2018 году нужно подать не позже 20.02.18 г. Предоставление декларации на текущий год освобождает вас от обязанности предоставления ежемесячных деклараций, равно как и предоставление месячных деклараций освобождает от предоставления годовой.

К сведению! Если вы имеете несколько арендованных земучастков на территории разных административных единиц (коды согласно КОАТУУ разные), но которые подконтрольны одному органу ГФС, то отчитываться придется отдельно (по каждому коду) в налоговый орган по местонахождению таких объектов.

Для отчетности на 2018 год следует использовать обновленную форму декларации, утвержденную приказом Минфина от 16.06.15 г. № 560 (в редакции приказа Минфина от 23.01.17 г. № 9).

Изменения не кардинальные, но их следует учитывать при заполнении декларации на 2018 год. В частности, в разделе II декларации, в котором проводится расчет арендной платы, графу «Площа земельної ділянки» разделили на две части. В гр. 8 можно указать данные в га, а в новой гр. 9 — в м2. Данные в гр. 9 нужно указывать с двумя десятичными знаками после запятой.

Внимание! Одновременно заполнять гр. 8 и 9, на наш взгляд, нельзя.

Введение гр. 9 вызвано сугубо технической необходимостью. Как правило, площадь земучастка, который находится в населенных пунктах, в договорах аренды указывают в метрах квадратных. Относительно таких участков в справке об НДО указывается НДО всего участка или размер НДО за 1 м2.

Теперь для расчета можно указать данные, которые у вас есть в справке об НДО, и не мучиться с переводом метров квадратных в гектары.

Кроме того, изменили название графы, в которой отражали размер НДО. Теперь в названии графы 10 (ранее — графа 9) раздела II прямо указано, что в ней отражают НДО единицы площади земучастка.

Напомним! В старой форме в названии графы 9 упоминалась НДО не единицы площади, а всего земучастка. Но фактически в ней указывали НДО единицы площади. Это подчеркивали и контролеры в категории 112.05 ЗIР ГФСУ. Такая неоднозначность часто приводила к ошибкам. Теперь все стало на свои места.

Все другие графы заполняются по тому же принципу, что и раньше. То есть когда вы отчитываетесь по арендной плате, то в шапке декларации нужно будет поставить отметку «Х» в графе «орендна плата», а также заполнить разд. ІІ (правила его заполнения см. на рис. ниже) и раздел ІІІ. В разделе ІІІ указываются обобщающие данные относительно начисленной суммы арендной платы, и суммы, которые нужно уплачивать в разрезе месяцев.

img 1

Правила заполнения разд. I декларации по плате за землю

Внимание! Если вы являетесь одновременно плательщиком земельного налога и арендной платы, то вам придется подать две отдельных декларации в части этих составляющих платы за землю (см. категорию 112.05 ЗІР ГФСУ).

Уплачиваются налоговые обязательства по плате за землю по местонахождению земельного участка за налоговый период, который равняется календарному месяцу, ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем налогового (отчетного) месяца (п. 287.3 и п. 287.4 НКУ).

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше