Изменение размера арендной платы за землю по решению суда: чего ожидать от служителей Фемиды

В избранном В избранное
Печать
Кравченко Дарья, Беляєва Елена, Децюра Сергей
Бухгалтерская неделя Ноябрь, 2017/№ 46
Постановление ВСУ от 04.10.17 г. № 922/3503/14

Госорганы и органы местного самоуправления, которые предоставляют земли государственной и коммунальной собственности в аренду, всегда стремятся содрать побольше средств в свои бюджеты с арендаторов. Но препятствием для них становится договор аренды земли.

Напомним, что арендная плата за землю хоть и является по своей сути налогом (ст. 288 НКУ), но порядок ее уплаты устанавливается в договоре аренды конкретного земельного участка. Зачастую положения таких договоров (особенно если они были заключены еще при царе Горохе) не удовлетворяют свежим нормам НКУ, которые постоянно совершенствуются.

Вот и выходит, что арендодателю, чтобы повысить размер арендной платы, надо уговорить арендатора внести изменения в договор.

Арендаторы обычно игнорируют такие просьбы. А потому придется обращаться в суд.

Об одном из таких случаев и идет речь в постановлении, которое комментируется.

Орган местного самоуправления утвердил новый размер нормативной денежной оценки земли (НДО)* и Положение о порядке уплаты арендной платы на своей территории. Потом он предложил арендатору пересмотреть размер арендной платы с учетом этих нововведений.

* Именно размер НДО является базой для расчета суммы земельного налога и арендной платы (п. 289.1 НКУ).

Заметим: в договоре было предусмотрено, что размер арендной платы составляет 4,82 % от НДО, которая была установлена на момент его заключения. Арендодатель требовал актуализировать размер НДО и повысить ставку арендной платы до 7,2 % от НДО, как это предусмотрено в местном Положении об аренде земли.

Арендатор отказался от таких корректив, и за решение спора взялись служители Фемиды.

Дело рассматривалось хозяйственными судами неоднократно. И наконец попало на рассмотрение в высшую судебную инстанцию. ВСУ в постановлении, которое комментируется, зафиксировал такой вердикт:

• требования арендатора удовлетворить лишь частично — в части увеличения размера НДО, которая используется для расчета размера арендной платы;

• в части увеличения ставки арендной платы до 7,2 % — отказать.

Это решение абсолютно справедливо.

Дело в том, что размер НДО является основой для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности согласно НКУ. А потому изменение НДО земельного участка является основанием для пересмотра размера арендной платы. Это подтверждал ВСУ и раньше (см. постановление от 02.03.16 г. по делу № 3-476гс15 и нашу консультацию «Пересмотр НДО — основание для пересмотра арендной платы» // «БН», 2017, № 3).

А вот относительно повышения ставки арендной палаты суд свое решение объяснил так: указанный в договоре аренды размер арендной платы (4,82 %) вписывается в установленные НКУ границы (от 3 до 12 %) и может быть изменен только с согласия обеих сторон.

Связано это с тем, что договор является согласованным волеизъявлением двух или больше сторон, и потому суд не может обязать другую сторону договора внести изменения в него на приведенных законодательством основаниях.

Из этого следует, что если в договоре аренды земли указана ставка налога, которая не противоречит требованиям действующего законодательства, то есть вписывается в границы, прописанные в ст. 288 НКУ (от 3 до 12 %), то изменить ее принудительно суд не имеет права.

Кроме того, ВСУ отметил, что такой подход действует только в том случае, если в договоре аренды установлена формула расчета арендной платы (указаны НДО и ставка налога).

Если же в договоре аренды установлена лишь сумма арендной платы, то при внесении изменений в такой договор суд имеет право изменить не только размер НДО, который использовался для расчета платы, но и ставку арендной платы. Это подтверждают постановления ВХСУ от 10.03.16 г. по делу № 922/3685/14 и ВСУ от 02.03.16 г. по делу № 3-476гс15, на которые ссылался орган местного самоуправления в своей апелляции.

Связано это с тем, что в таких договорах стороны не согласовывали размер ставки или формулу расчета арендной платы исходя из НДО, как это предусмотрено действующим законодательством.

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить