Хоздеятельность в жилом помещении: право и налоги

В избранном В избранное
Печать
Павленко Алексей, налоговый эксперт
Бухгалтерская неделя Февраль, 2018/№ 9
Довольно часто на практике СПД (юр- и физлица) по воле или поневоле используют в своей деятельности помещения, относящиеся к жилому фонду, — как собственные, так и арендованные. Чаще всего в жилых помещениях располагаются офисы, конторы и другие подразделения СПД. Такое использование имеет свою специфику, в том числе затрагивающую вопросы налогообложения. Сегодня по просьбе читателей обсудим юридические и налоговые аспекты, связанные с использованием таких жилых помещений.

Правовые аспекты

Прежде чем начать разговор о налогах, обсудим некоторые юридические аспекты, связанные с жилой недвижимостью. И начнем с Жилищного кодекса Украины (далее — ЖКУ), в ст. 6 которого указано, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного или временного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.

Заметим, что этот запрет касается в первую очередь ситуаций с предоставлением жилья в пользование (в аренду), однако и не только этого (см. ниже).

Еще один момент: что здесь понимается под «нуждами промышленного характера»? Думаем, ориентиром для этого может служить ст. 383 ГКУ, в ч. 1 которой сказано: собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства.

Аналогичные нормы содержатся и в пп. 3 и 7 Правил пользования помещениями жилых домов и общежитий, утвержденных постановлением КМУ от 08.10.92 г. № 572. Из этих норм (и других действующих нормативов) делаем вывод, что использование самим хозяином или арендаторами (т. е. и передача в аренду) жилых помещений для осуществления промышленного производства запрещено. А вот хозяйственная деятельность непромышленного характера в жилых помещениях, по нашему мнению, под такой строгий запрет не подпадает.

В то же время здесь не все так однозначно.

Разобьем ситуации на два вида: когда недвижимость своя, а когда — полученная в аренду.

Своя «жилнедвижимость». Если речь идет об использовании жилого помещения, принадлежащего субъекту хозяйствования не для промышленного производства, но и не для проживания, то, на наш взгляд, нельзя вести речь о нарушении законов.

Следовательно, размещение офиса и прочих непроизводственных единиц СПД в своем жилом помещении вполне допустимо.

Госкомпредпринимательства в письме от 31.07.07 г. № 5620 указывает, что граждане, соблюдающие правила пользования жилыми помещениями (не использующие жилых помещений для осуществления хоздеятельности промышленного характера), не наносящие вреда окружающей среде, не нарушающие прав и охраняемых законом интересов граждан, юридических лиц и государства, могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Этот вывод можно распространить не только на физ-, но и на юрлиц-СПД, владеющих жилой недвижимостью. Очевидно (см. выше), что использование жилья под офис не имеет промышленного характера. Но здесь также необходимо не нарушать жилищных прав других граждан (не создавать шума, мусора, препятствий и т. п. в совместных помещениях/придомовой территории). В этой связи уместно напомнить читателям и положительное решение Апелляционного суда г. Киева от 12.02.13 г. по делу № 22-2217/13р*.

* http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/29353780.

Арендуемая. А вот в отношении жилого помещения или дома, взятого в аренду, дело обстоит похуже. Так как в ч. 1 ст. 815 ГКУ указано, что арендатор должен пользоваться жильем только в целях проживания в нем, обеспечивать сохранность места проживания и поддерживать его в надлежащем состоянии. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 813 ГКУ, если арендатором жилья является юрлицо, то оно имеет право использовать жилье только для проживания в нем физических лиц.

Как видим, для аренды жилья под офис (и на другие хозяйственные цели**) в законодательстве имеются конкретные ограничения. Однако на практике заключение подобных договоров отнюдь не редкость.

** За исключением аренды жилья для целей проживания там сотрудников СПД или иных лиц (например, прикомандированных на СПД из других населенных пунктов и т. п.).

Дело в том, что признание таких договоров недействительными возможно только через суд. К тому же в договоре могут вообще не указываться цели, для которых СПД берет в аренду жилье… С целью обхода упомянутого ограничения некоторые юристы советуют договоры аренды составлять «под эгидой» § 4 («Наем строения или иного капитального сооружения») гл. 58 ГКУ, мол, законодательство не запрещает заключать иной вид договора.

А согласно ст. 150 ЖКУ граждане, имеющие в частной собственности дом (часть дома), квартиру, пользующиеся им (ею) для личного проживания и проживания членов их семей, имеют право распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие не запрещенные законом сделки. Якобы при таком оформлении сделки можно вести речь о том, что нормы гл. 59 ГКУ, включая и упомянутое ограничение ч. 2 ст. 813 ГКУ, к ней не применяются.

У нас такой вариант оформления вызывает определенные сомнения. Хотя, возможно, он и помог бы замылить глаза некоторым проверяющим, но, на наш взгляд, почасовая аренда компьютерной техники и мебели в конкретной квартире на этом фоне выглядела бы более убедительно…

Какие же могут быть последствия нарушения ч. 2 ст. 813 ГКУ?

Факт нецелевого использования помещения не может автоматически превращать договор аренды в недействительный. Тут отметим: многие юристы считают, что такие договоры являются действительными, пока суд не заявит об обратном.

Кроме того, факт нецелевого использования помещения, во-первых, не может свидетельствовать о том, что использование СПД-арендатором жилого помещения/дома происходит вне рамок хозяйственной деятельности. А во-вторых, сам этот факт не может автоматически превращать договор аренды в недействительный.

Насколько нам известно, сейчас у судей отсутствует единый негативный подход к решению таких вопросов, поэтому на практике и процветает повсеместное использование (в том числе арендуемого) жилого фонда. Кроме того, проблемы перевода эксплуатируемого «не по назначению» недвижимого имущества в нежилой фонд*** зачастую перевешивают возможные проблемы, связанные с «некорректной» эксплуатацией жилого фонда…

*** Такой перевод законодательно, как правило, не допускается (см. ст. 8 ЖКУ), но в исключительных случаях он возможен только по решению местных властей или других органов (по подведомственному или общественному жилью).

Да и по жизни нам особо не известны попытки со стороны контролеров признавать договоры аренды жилья, используемого «под офис», недействительными. Поэтому реально арендатору-нарушителю пока грозит разве что привлечение к ответственности по ст. 150 КоАП за нарушение эксплуатации жилых фондов: предупреждение или наложение штрафа в размере от 17 до 51 грн. (для граждан) и от 51 до 119 грн. (для должностных лиц).

Конечно, этим все ограничится, если в арендуемом помещении не проводились какие-то несанкционированные «улучшения», о которых станет известно «кому не следует». А вот тогда уже есть риск соответствующим лицам арендатора угодить даже под уголовную статью (ст. 2701 Уголовного кодекса Украины)****.

**** Перепланировка жилых помещений, используемых под офис, запрещена — см. письмо Госстроя от 05.01.01 г. № 5/2-6, а также письмо Минрегионстроя от 02.09.13 г. № 8/10-2267-13.

В разрезе этой темы стоит вспомнить и о ценах за коммунальные услуги. Дело в том, что для физических и юридических лиц действуют разные тарифы. Поэтому юрлица, работая в арендуемой жилой недвижимости, зачастую фактически оплачивают коммунальные услуги по тем (низким) тарифам, которые установлены для физических лиц. И если «добрые» соседи «настучат» в соответствующие службы, то могут встать вопросы о переоформлении договоров и/или оплаты по тарифам для юрлиц. Впрочем, бывает на практике, что арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальщиками, получая тарифы «по заслугам», но чаще суммы коммунальных расходов или включаются в арендную плату, или компенсируются арендодателю отдельно (последний вариант — не очень, так как подтверждающие/расходные документы будут оформлены на собственника жилья, ну а если арендодатель — физлицо, под НДФЛ они все равно попадут).

Кроме того, не сбрасывайте со счетов, что даже «усовершенствованная» под офис квартира редко соответствует всем пожарным, санитарным, техническим и другим нормативам/условиям, предусмотренным для содержания в помещении работников.

Так что неприятности вполне возможны и по этим направлениям.

Может, какие-то из вышеупомянутых проблем и побудили определенных депутатов представить в ВРУ законопроект № 6424 от 03.05.2017 г., вносящий изменения в ЖКУ (ст. 10) и в ГКУ (ст. 383) и призванный однозначно запретить использование квартир в многоквартирных жилых домах не по назначению, в том числе как офисов, гостиниц и других заведений временного проживания. Кроме того, этим документом усиливается ответственность за нарушение законодательства в указанной сфере — КоАП хотят дополнить новой статьей, устанавливающей админответственность за использование квартир в многоквартирных домах не по назначению в виде наложения штрафа от двух до трех тысяч необлагаемых минимумов доходов граждан!

Отметим, что 05.12.17 г. Комитет ВРУ по вопросам правовой политики и правосудия уже представил в ВРУ заключение, что этот законопроект не противоречит Конституции Украины. Так что шансы на его принятие в ближайшее время увеличиваются. Хотя есть определенный круг депутатов (чьи интересы такие изменения могут сильно затронуть), которые наверняка будут против…

Налоговые аспекты

Налог на прибыль. Когда плательщик использует собственную или арендуемую жилую недвижимость (квартиру, дом или их часть) не для жилья сотрудников (и других лиц), а, скажем, как офисное помещение, т. е. «не по назначению», то в любом случае все расходы, связанные с этой недвижимостью (арендная плата/коммунальные, на поддержание помещений в «добром здравии» и проч.), в бухгалтерском учете будут отнесены на расходы или амортизироваться. То есть они по-любому уменьшат бухфинрезультат и при этом, соответственно, должны уменьшать объект обложения налогом на прибыль. Однако с последним у крупных плательщиков могут возникнуть проблемы в отношении определенных видов расходов.

Правда, что касается малодоходников, не применяющих налоговые разницы, то у них вообще не будет никаких проблем с уменьшением такими расходами объекта обложения. У крупных плательщиков тоже по большинству таких расходов (на обслуживание, в том числе коммунальные платежи, охрану и т. п.) проблем быть не должно, поскольку под действующие виды налоговых разниц эти расходы не подпадают. Проблемы же у них могут возникнуть лишь с расходами, подлежащими амортизации, а именно с суммами амортизационных начислений на собственные объекты жилой недвижимости, в том числе на суммы амортизации улучшений своих (а возможно, и арендуемых) жилых объектов, а также с расходами на их ремонты, так как сегодня налоговики склонились в этом вопросе в фискальную сторону. В консультации, размещенной в категории 102.05 ЗІР ГФСУ, на вопрос, подлежит ли амортизации согласно ст. 138 НКУ необоротный актив жилого фонда (помещение), используемый в хоздеятельности плательщика без перевода этого помещения в нежилой фонд, фискалы дают отрицательный ответ.

Логика их ответа удивляет, хотя подход далеко не нов (подобным образом они высказывались еще в письме ГНАУ от 18.05.05 г. № 9562/7/15-1117). В начале ответа они как бы напоминают, что согласно п.п. 138.3.2 НКУ не подлежат амортизации непроизводственные ОС. И что термин «непроизводственные ОС» (определенный в этом же подпункте) означает ОС, не предназначенные для использования в хоздеятельности плательщика.

Затем фискалы цитируют ч. 1 ст. 380 ГКУ и ст. 8 ЖКУ, из чего сразу делают вывод, что производственное использование жилых домов обусловливает (?..) перевод их в нежилой фонд. А, мол, необоротный актив жилого фонда (априори?!) подпадает под определение непроизводственного ОС, и посему амортизация на такие ОС в налоговом учете не начисляется!

Абсолютно не согласны с таким сомнительным выводом.

Во-первых, непроизводственные ОС — это не используемые в хозяйственной, а не в производственной (что гораздо уже) деятельности — так что уже здесь авторы консультации передергивают. Даже в письме ГНСУ от 21.02.12 г. № 2997/6/15-1415 с похожим фискальным выводом (но в отношении арендуемого помещения) налоговики писали четче: что без перевода в нежилой фонд нельзя использовать помещение в хоздеятельности предприятия (нанимателя), кроме размещения для проживания в нем работников предприятия (и/или граждан). То есть в случае использования для проживания фискалы «хозяйственность» использования помещения не отрицали.

Во-вторых, тот факт, что объект жилой недвижимости (без его перевода в нежилой фонд) может спокойно использоваться плательщиком в хоздеятельности, ранее подтверждали сами же фискалы (см. отмененную консультацию в БЗ «образца» 2012 года, где давался утвердительный ответ на вопрос, можно ли включать в налоговые расходы плату за аренду жилого помещения, не переведенного в нежилой фонд). В этой связи уместно вспомнить и постановление Черниговского окружного административного суда от 02.10.13 г. по делу № 825/2689/13-а, где весьма логично указано, что законодательство не связывает возможность учета расходов плательщика при определении объекта обложения налогом на прибыль с соблюдением плательщиком норм жилищного права при использовании объектов, влекущих такие расходы.

Напомним также, что в свое время ВАСУ в определении от 30.07.09 г. № К-34381/06 сделал вывод, что расходы, связанные с арендой жилого (!) помещения под офис, в любом случае являются связанными с хоздеятельностью арендатора, и что нарушение в переоформлении статуса квартиры может создать определенную ответственность для арендодателя, но не исключает «хозяйственность» использования арендатором жилого помещения и связанных с этим расходов.

Справедливости ради отметим, что случались и плохие судебные решения, где право на расходы судьи ставили в зависимость от перевода помещения в нежилое (например, определение Киевского апелляционного админсуда от 02.10.13 г. по делу № 826/4701/13-а).

И все-таки, учитывая подход фискалов в ЗІР ГФСУ, когда речь идет о своем жилом помещении, используемом плательщиком не для проживания работников (других граждан), возможно, лучше перевести помещение в нежилое. Либо же брать в аренду под офис чужое жилье (тогда вопрос может встать только в отношении расходов на ремонты и улучшения арендованного жилья, так как фискалы могут по аналогии настаивать на том, что этот «виртуальный» объект ОС — тоже непроизводственный).

НДФЛ. Когда арендуемую жилую недвижимость использует ФЛП-общесистемщик, связь расходов на аренду и на содержание такой недвижимости с его предпринимательской деятельностью вряд ли должны фискалы оспаривать. Впрочем, не исключено, что и здесь они скажут, мол, такая связь будет, только если помещение переведено в нежилое. Аргументы против этого см. выше.

Однако если речь идет об использовании ФЛП собственного жилого помещения, то здесь все гораздо хуже. Следует иметь в виду, что у ФЛП-общесистемщиков в соответствии с п.п. 177.4.6 НКУ не подлежат амортизации такие ОС двойного назначения, как объекты жилой недвижимости. Кроме того, согласно п.п. 177.4.5 НКУ у таких ФЛП не включаются в состав предпринимательских расходов затраты на приобретение и содержание ОС двойного назначения, определенных ст. 177 НКУ (а к ним отнесена и жилая недвижимость). То есть у таких ФЛП закрыт путь в расходы и стоимости жилой недвижимости, и суммам ее амортизации, и затратам на ее содержание!

Поэтому у ФЛП здесь есть два пути: или воспользоваться арендой необходимых помещений, или попытаться перевести свою недвижимость в нежилой фонд.

НДС. Что касается плательщиков НДС из числа юрлиц, то, по нашему мнению, все НДС-содержащие расходы, связанные с жилой недвижимостью (как собственной, так и арендованной), дают право на включение в налоговый кредит (НК) (при наличии налоговых накладных, зарегистрированных в ЕРНН) и не требуют дальнейшего применения п. 198.5 НКУ.

Естественно, если эксплуатация такого жилья планируется/производится в рамках хоздеятельности плательщика (а не в других целях).

Впрочем, в свете вышеупомянутой консультации фискалов претензии в отношении нехозяйственного использования жилья и требования начислить «компенсирующие» НО по п. 198.5 НКУ полностью не исключаются. Аргументы для отбивания таких «наездов» мы уже выше привели.

А вот для ФЛП — плательщиков НДС, если речь идет об НДС-содержащих расходах по собственной жилой недвижимости, фискалы могут выставлять препоны для НК (т. е. требовать по таким расходам применения п. 198.5 НКУ). Дескать, поскольку речь идет об объекте основных средств «двойного назначения», то нет и связи таких расходов с хоздеятельностью…

На наш взгляд, такой подход не верен. Ведь этот объект считается объектом «двойного», а не «бесхозяйственного» назначения. Поэтому связь жилого объекта (и расходов, с ним связанных) с хозяйственной деятельностью ФЛП при такой формулировке вполне допустима, в том числе может быть доказана. И тот факт, что стоимость жилой недвижимости, ее амортизация и расходы по содержанию не включаются в расходы ФЛП, не может влиять на его право на НК по НДС с таких расходов. Ведь для НК во главу угла ст. 198 НКУ ставит намерение использовать приобретаемые товары/услуги в хоздеятельности плательщика!

То есть когда такая связь имеется, считаем, независимо от того, как ФЛП учитывает упомянутые расходы (в затратах или нет), у него все равно должно быть право на отражение НДС по ним в составе НК и без дальнейшего начисления «компенсирующих» налоговых обязательств по п. 198.5 НКУ.

Однако фискалы и здесь, как обычно, перегибают палку. Так, в консультации в категории 101.13 ЗІР ГФСУ они позволяют включать уплаченный при приобретении основных средств «входной» НДС в НК, только если такие объекты подлежат амортизации согласно ст. 177 НКУ.

На наш взгляд, такой подход является незаконным как противоречащий ст. 198 НКУ.

Выводы

  • Использование самим хозяином или арендаторами (т. е. и передача в аренду) жилых помещений для осуществления промышленного производства запрещено. А вот хозяйственная деятельность непромышленного характера в жилых помещениях, по нашему мнению, под такой строгий запрет не подпадает.
  • Налоговики отрицают возможность амортизации согласно ст. 138 НКУ помещения жилого фонда, используемого в хоздеятельности плательщика без перевода его в нежилой фонд, что, на наш взгляд, незаконно. Но даже при таком подходе проблем с другими расходами (кроме расходов на ремонт и улучшения жилья) в налоговом учете быть не должно.
  • А вот у ФЛП на общей системе закрыт путь в расходы и стоимости жилой недвижимости, и суммам ее амортизации, и затратам на ее содержание.
  • В отношении НК по НДС от суммы расходов, относящихся к жилой недвижимости, которая используется в хоздеятельности плательщика, ситуация менее проблемная, хотя и здесь имеются свои нюансы.
Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить