Взгляд юриста на «проблему»
С юридической точки зрения, отсутствие акта о предоставлении «арендных услуг» никакой проблемы не представляет. Для подтверждения факта предоставления/получения «арендных услуг» достаточно договора, акта приемки-передачи имущества арендатору. А они у ФЛП есть.
Ключевое обязательство арендодателя согласно ст. 759 ГКУ — передать арендодателю имущество в пользование. Согласно п. 1 ст. 795 ГКУ передача нанимателю здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора.
Подписали акт приемки-передачи имущества арендатору — «дело в шляпе». Дальше вступает в действие п. 5 ст. 762 ГКУ: «Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором». С этого момента начинается исчисление срока договора найма, если иное не установлено договором.
Соответственно, акты «арендных услуг» — дело сугубо добровольное (обусловленное в том числе бухгалтерскими и налоговыми нюансами, о которых будет сказано далее). На реальность/неральность аренды отсутствие этих актов никак не влияет. Поскольку важен лишь акт приемки-передачи имущества.
Ведь еще раз повторяем «мантру»: с правовой точки зрения, аренда услугой не считается. Предметом договора аренды выступает имущество, а предметом услуги являются действия, которые потребляются в процессе их предоставления или осуществления деятельности (ст. 901 ГКУ). При аренде арендатор использует имущество, а не потребляет услугу.
А раз нет услуги, то и акт предоставленных «арендных услуг» можно не составлять.
На тот факт, что аренда не является услугой, обращал внимание Минюст в письме от 23.02.2004 г. № 8-11-19, ВАСУ в определении от 26.03.2015 г. № К/9991/92743/11 и соглашались налоговики (категория 103.25 БЗ).
Акты для бухучета и НДС-ников
Если будем смотреть на все это дело под бухгалтерским и НДС-углом, то картина будет несколько иная. Нужна первичка на «арендные услуги».
В свое время мы анализировали письма Минфина от 30.05.2016 г. № 31-11410-09-10/15182 и ГФСУ от 19.01.2016 г. № 919/6/99-99-19-03-02-15, в которых эти ведомства настаивали на том, что акты предоставления «арендных услуг» должны быть обязательно.
Поскольку любая операция в бухучете должна основываться на первичных документах*.
* Детали найдете в статье «Первичка при аренде: современные тенденции» (журнал «Бухгалтер 911», 2016, № 39).
Взвесив все «за» и «против», мы приходили к выводу, что акты выполненных работ (услуг) на аренду лучше все-таки составлять.
Но с той поры много воды утекло 
. Так, с 03.01.2017 г. заработали «упрощенные» требования к бухгалтерской первичке. Первичный документ лишили функции подтверждения факта осуществления хозяйственной операции**.
** Глубже вникнуть в суть вам поможет статья «Первичные документы «по-новому»: разгадываем «загадочные» изменения» (журнал «Бухгалтер 911», 2017, № 4).
Суть нововведений можно трактовать так, что сам по себе первичный документ, как бы идеально он не был оформлен, не может рассматриваться как безусловное подтверждение реальности осуществления сделки. Он содержит сведения о хозяйственной операции.
В этой связи примечательна позиция Минфина, высказанная в письмах:
— от 16.02.2017 г. № 31-11410-06-5/4339***;
*** Это письмо мы анализировали в статье «Новые требования к бухпервичке — разъяснения от Минфина» (журнал «Бухгалтер 911», 2017, № 10).
— от 22.08.2017 г. № 35210-07/23-3364/2658. К слову, это письмо касается именно договоров аренды.
С оглядкой на эти письма можно говорить о том, что:
— если договором аренды установлено, что подтверждением для расчетов за «арендные услуги» является счет-фактура, то
— оформленный надлежащим образом счет-фактура в случае его оплаты арендатором может быть основанием для отражения в бухучете хозоперации по аренде без составления акта предоставленных услуг.
Поскольку в нашем случае речь идет именно о таком оплаченном счете ( выставляется по итогу месяца «по факту оказания арендных услуг»), то акт не нужен.
Другое дело, что налоговики с этой идеей еще не совсем свыклись.
Но если положить на чашу весов то, что в нашем случае:
— ФЛП не нужен ни бухучет, ни учет расходов (предприниматель на едином налоге без НДС), ни учет НДС (ведь речь о неплательщике НДС);
— Минфин «не против» замены акта оплаченным счетом-фактурой — за актом о предоставлении арендных услуг, считаем, можно не гоняться.
Оплаченный счет, выставленный по итогам месяца, — определенно первичный документ. Причем не штрафоопасный (см. далее).
Необеспечение хранения первичных документов: есть ли опасность штрафа?
В п. 44.1 НКУ написано, что для целей налогообложения плательщики должны вести учет доходов, расходов и прочих показателей, связанных с определением объектов налогообложения или налоговых обязательств, на основании первичных документов, регистров бухучета, финансовой отчетности, других документов, связанных с исчислением и уплатой налогов, сборов. Если таких документов нет, можно получить штраф по п. 121.1 НКУ.
Его сумма составит 510 грн. (если налагается повторно в течение года, то 1020 грн.).
Отсюда вопрос: могут ли налоговики «нарисовать» такой штраф при отсутствии акта о предоставлении арендных услуг, мол, отсутствует первичный документ, связанный с начислением и уплатой налога (составлением отчетности)?
В нашем случае арендодатель — ФЛП, а значит, данные о выплате дохода такому арендодателю действительно фигурируют в отчетности — речь идет о форме № 1ДФ.
Но, как мы уже выяснили, оплаченный счет-фактура — это первичный документ (по крайней мере, по мнению Минфина).
Так что оснований придираться к отсутствию акта нет.
Чтобы спать спокойно
Если бухгалтер предпринимателя все-таки хочет подстраховаться и, так сказать, еще больше обезопасить себя от возможных претензий проверяющих, то в этом случае порекомендуем следующее.
В ч. 4 ст. 882 ГКУ (в которой речь идет о строительном подряде) предусмотрено, что передачу подрядных работ оформляют актом, который подписывают подрядчик и заказчик.
Там же рассмотрена ситуация, если одна из сторон отказывается подписывать акт. В частности, сказано, что в случае отказа одной из сторон от подписания акта, об этом указывается в акте и он подписывается другой стороной.
Акт, подписанный одной стороной, может быть признан судом недействительным только в случае, если мотивы отказа от подписания другой стороной будут признаны судом обоснованными.
При этом ВХСУ в постановлении от 13.09.2017 г. по делу № 922/4783/16****, ссылаясь на упомянутые выше нормы ГКУ, приходит к выводу, что подрядчик не должен совершать никаких действий по принуждению заказчика к подписанию акта выполненных работ, а должен лишь констатировать факт отказа от подписания акта.
**** http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/68916879.
Такой же вывод применим и к нашей ситуации с арендой: если одна из сторон отказывается составлять акт, составим его сами, подпишем и сделаем в нем запись об отказе арендодателя подписать его.
Кстати, ГФСУ в письме от 30.12.2016 г. № 28694/5/99-99-15-03-02-14 по поводу отказа одной из сторон договора аренды подписать акт предоставленных услуг (в нем, правда, речь идет об отказе арендатора) делает такой же вывод: сами составляем акт, делаем еще один акт об отказе другой стороны от подписи. И все. Проблема решена .
Хотите акт «арендных услуг» — будет акт «арендных услуг».
