Виновник нашего с вами разговора — Закон № 132, вступил в действие с 17.10.2019 г. (опубликован 16.10.2019 г. в газетах «Голос України», 2019, № 197 и «Урядовий кур’єр», 2019, № 197).
Правда, Заключительными и переходными положениями Закона предусмотрены и другие даты, с которых вступят в силу отдельные его нормы.
Застройщикам на заметку. Следующие изменения «стартуют» с 01.01.2020 г. (согласно п.п. 2 п. 1 Заключительных и переходных положений Закона № 132).
Предусмотренное ст. 40 Закона № 30382 долевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта (далее — долевое участие) постепенно уходит в прошлое 
. С указанной даты эта статья из Закона будет удалена.
2 Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI.
Важно! При этом прямо прописано, что договоры об уплате долевого участия, заключенные до 01.01.2020 г., будут действительны и продолжат свое действие до момента их полного выполнения.
Для остальных случаев в течение 2020 года будут действовать спецправила из п. 2 Заключительных и переходных положений Закона № 132. Давайте на них посмотрим и найдем отличия от пока еще действующих норм ст. 40 Закона № 3038.
Итак, в течение 2020 года заказчики строительства на земельном участке в населенном пункте будут обязаны перечислять в соответствующий местный бюджет средства долевого участия в размере:
— для нежилых зданий и сооружений — 4 % общей сметной стоимости строительства объекта. Сейчас предусмотрен верхний предел и он равен 10 %;
— для жилых домов — 2 % стоимости строительства объекта, которая рассчитывается в соответствии с основными показателями опосредованной стоимости сооружения жилья по регионам Украины, утвержденными Министерством развития громад и территорий Украины (Минрегионом). Пока установлен «потолок» — 4 % общей сметной стоимости 
строительства объекта.
Такой размер долевого участия будут применять, если меньший размер не был установлен решением органа местного самоуправления, действующим на 17.10.2019 г.
Напомним: пока размер долевого участия определяют в договоре, заключенном с органом местного самоуправления (в соответствии с установленным им размером паевого участия). Но такой размер не должен превышать заданного Законом № 3038 «потолка».
Как сейчас (ч. 4 ст. 40 Закона № 3038), так и в 2020 году (п.п. 2 п. 2 Заключительных и переходных положений Закона № 132) будет предусмотрен довольно обширный перечень исключительных объектов, при строительстве которых долевое участие не уплачивается / не будет уплачиваться. Этот перечень в 2020 году даже несколько расширится.
Во-первых, туда примкнут объекты, которые согласно государственному классификатору зданий и сооружений относятся к зданиям лесничества и рыбного хозяйства. Во-вторых, пополнят перечень объекты, которые согласно указанному классификатору относятся к зданиям промышленным (ранее освобождались от долевого участия лишь здания и сооружения предприятий пищевой промышленности).
Заказчик строительства обязан будет в течение 10 раб. дн. после начала строительства объекта обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об определении размера долевого участия по объекту строительства. Сейчас для этих целей служит обращение заказчика о заключении договора о долевом участии.
К нему нужно будет приложить документы, подтверждающие стоимость объекта.
Орган местного самоуправления, в свою очередь, будет обязан в течение 15 раб. дн. со дня получения указанных документов предоставить заказчику строительства расчет долевого участия по объекту строительства (с учетом новых размеров). То есть договоров о долевом участии, которые заключаются в таком случае сейчас и неотъемлемой частью которых является подобного рода расчет, с 01.01.2020 г. больше не будут заключать.
Долевое участие должно будет уплачиваться исключительно денежными средствами3, причем до принятия такого объекта строительства в эксплуатацию. А возможности уплаты частями по графику, определенному договором, больше не будет.
3 Информация относительно уплаты долевого участия при этом должна будет указываться в декларации о готовности объекта к эксплуатации или в акте готовности объекта к эксплуатации. Сейчас там указывают информацию относительно договора о долевом участии и его выполнении.
«Пострадают» в связи с этим и нормы других законов, причем не до конца понятно, как они будут применяться в 2020 году в части уже действующих договоров.
С 01.01.2020 г. из Закона № 5254 будет удалена норма о том, что в случае предоставления нового жилья владельцу (нанимателю) жилого помещения, находящегося на день вступления в силу этого Закона (16.01.2007 г.) на квартирном учете, жилье которого отчуждено во время комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда, инвестор-застройщик освобождается от уплаты части долевого участия на сумму стоимости увеличенной общей площади предоставляемого жилья. То есть в 2020 году такого освобождения для застройщика не будет, если, конечно, такое строительство не попадет в перечень исключений, предусмотренных п.п. 2 п. 2 Заключительных и переходных положений Закона № 132.
Не будет и такого способа удешевления стоимости строительства доступного жилья, как освобождение такого строительства от паевого участия (взноса). Будет удален абз. 3 ч. 11 ст. 4 Закона № 8005, устанавливающий сейчас такое освобождение. Но строительство доступного жилья от уплаты долевого участия, как и сейчас, будет освобождено.
Исчезнет и возможность отсрочки уплаты застройщиками паевых взносов на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов и взносов в целевые фонды местных бюджетов. Пока она предусмотрена ч. 5 ст. 3 Закона.
Статью 7 Закона № 3038 (новая ч. 6) дополнят запретом для органов, осуществляющих управление в сфере градостроительной деятельности, архитектурно-строительного контроля и надзора, требовать от заказчика строительства предоставления любых услуг, материальных или нематериальных активов, в том числе осуществления строительства объектов . Пока подобное требование закреплено в ст. 40 этого Закона, но в нем упомянуты и инженерные сети / объекты инженерной инфраструктуры, о которых далее.
Уйдет в небытие возможность уменьшения размера долевого участия на сумму сметной стоимости инженерных сетей или объектов инженерной инфраструктуры6 за пределами земельного участка заказчика в случае, если техническими условиями предусмотрена необходимость их строительства, а такие инженерные сети и/или объекты потом передают в коммунальную собственность.
6 Кроме сетей, предназначенных для передачи и распределения электрической энергии, трубопроводов, предназначенных для распределения природного газа, транспортировки нефти и природного газа.
Вместе с ней перестанет работать механизм возмещения заказчику разницы между осуществленными расходами и размером его долевого участия. Сейчас он может быть задействован в случае, если сметная стоимость строительства инженерных сетей и/или объектов инженерной инфраструктуры* превышает размер паевого участия заказчика.
Такое возмещение пока возможно лишь в случае принятия органом местного самоуправления решения о возмещении.
Новости, связанные с Модельным уставом. Закон № 132 также внес изменения, касающиеся Модельного устава. В частности, внесли дополнения в ст. 11 Закона об ООО7, прописав, что Модельный устав является многовариантным и предусматривает возможность выбора различных его редакций, в том числе редакции «по умолчанию».
По сути, законодатель узаконил новации от КМУ, который уже внедрил многовариантный Модельный устав8.
8 См. постановление КМУ от 27.03.2019 г. № 367 и наш комментарий к нему в статье «Модельный устав изложили в новой редакции: изменит ли это что-то для бизнеса?» (журнал «Бухгалтер 911», 2019, № 20).
Решение учредителей о создании общества, действующего на основании Модельного устава, как и решение участников об осуществлении деятельности на основании Модельного устава, должны подписывать все учредители (участники).
Напомним: о том, что созданное юрлицо частного права действует на основании Модельного устава, нужно указывать в заявлении о госрегистрации.
А решение участников о переходе общества с Модельного устава на деятельность на основании устава и решение участников об изменении редакции Модельного устава, на основании которого действует общество, должны подписывать лишь те участники, которые голосовали за соответствующее решение.
Подлинность подписей учредителей (участников) или уполномоченного лица при этом удостоверяется нотариально, кроме решений, созданных на портале электронных сервисов и подписанных с использованием квалифицированной электронной подписи.
Согласно ч. 11 ст. 11 Закона об ООО общество вправе в любое время изменить редакцию Модельного устава, на основании которого оно действует, выбрав другое альтернативное положение из числа предусмотренных КМУ.
В случае принятия общим собранием участников такого решения положения новой редакции модельного устава применяются со дня госрегистрации соответствующих изменений.
С 16.03.2020 г. заработают также изменения в Закон № 7559, касающиеся модельных уставов.
