Винуватець нашої з вами розмови — Закон № 132, вступив у дію з 17.10.2019 р. (опублікований 16.10.2019 р. в газетах «Голос України», 2019, № 197 та «Урядовий кур’єр», 2019, № 197).
Щоправда, Прикінцевими та перехідними положеннями Закону передбачені й інші дати, з яких наберуть чинності окремі його норми.
Забудовникам на замітку. Наступні зміни «стартують» з 01.01.2020 р. (згідно з п.п. 2 п. 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132).
Передбачена ст. 40 Закону № 30382 пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту (далі — пайова участь) поступово відходить у минуле 
. Із зазначеної дати ця стаття із Закону буде видалена.
2 Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI.
Важливо! При цьому прямо прописано, що договори про сплату пайової участі, укладені до 01.01.2020 р., будуть дійсні та продовжать свою дію до моменту їх повного виконання.
Для інших випадків протягом 2020 року діятимуть спецправила з п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132. Давайте на них поглянемо й знайдемо відмінності від поки ще діючих норм ст. 40 Закону № 3038.
Отже, протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці в населеному пункті будуть зобов’язані перераховувати до відповідного місцевого бюджету кошти пайової участі в розмірі:
— для нежитлових будівель та споруд — 4 % загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта. Зараз передбачена верхня межа й вона дорівнює 10 %;
— для житлових будинків — 2 % вартості будівництва об’єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених Міністерством розвитку громад та територій України (Мінрегіоном). Поки що встановлена «верхня» межа — 4 % загальної кошторисної вартості 
будівництва об’єкта.
Такий розмір пайової участі застосовуватимуть, якщо менший розмір не був установлений рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на 17.10.2019 р.
Нагадаємо: поки що розмір пайової участі визначають у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого ним розміру пайової участі). Але такий розмір не повинен перевищувати заданої Законом № 3038 «верхньої» межі.
Як зараз (ч. 4 ст. 40 Закону № 3038), так і у 2020 році (п.п. 2 п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132) буде передбачений доволі великий перелік виняткових об’єктів, при будівництві яких пайова участь не сплачується / не сплачуватиметься. Цей перелік у 2020 році навіть дещо розшириться.
По-перше, туди долучаться об’єкти, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до будівель лісництва та рибного господарства. По-друге, поповнять перелік об’єкти, які згідно із зазначеним класифікатором належать до будівель промислових (раніше звільнялися від пайової участі лише будівлі та споруди підприємств харчової промисловості).
Замовник будівництва зобов’язаний буде протягом 10 роб. дн. після початку будівництва об’єкта звернутися до органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі за об’єктом будівництва. Зараз для цих цілей слугує звернення замовника про укладення договору про пайову участь.
До нього потрібно буде додати документи, які підтверджують вартість об’єкта.
Орган місцевого самоврядування, у свою чергу, буде зобов’язаний протягом 15 роб. дн. з дня отримання зазначених документів надати замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об’єкта будівництва (з урахуванням нових розмірів). Тобто договорів про пайову участь, які укладаються в такому разі зараз і невід’ємною частиною яких є подібного роду розрахунок, з 01.01.2020 р. більше не укладатимуть.
Пайова участь повинна буде сплачуватися виключно грошовими коштами3, причому до прийняття такого об’єкта будівництва в експлуатацію. А можливості сплати частинами за графіком, визначеним договором, більше не буде.
3 Інформація щодо сплати пайової участі при цьому повинна буде зазначатися в декларації про готовність об’єкта до експлуатації або в акті готовності об’єкта до експлуатації. Зараз там зазначають інформацію щодо договору про пайову участь і його виконання.
«Постраждають» у зв’язку з цим і норми інших законів, причому не до кінця зрозуміло, як вони застосовуватимуться у 2020 році в частині вже діючих договорів.
З 01.01.2020 р. із Закону № 5254 буде видалена норма про те, що в разі надання нового житла власнику (наймачу) житлового приміщення, що перебуває на день набрання чинності цим Законом (16.01.2007 р.) на квартирному обліку, житло якого відчужене під час комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду, інвестор-забудовник звільняється від сплати частини пайової участі на суму вартості збільшеної загальної площі житла, що надається. Тобто у 2020 році такого звільнення для забудовника не буде, якщо, звичайно, таке будівництво не потрапить до переліку винятків, передбачених п.п. 2 п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132.
Не буде й такого способу здешевлення вартості будівництва доступного житла, як звільнення такого будівництва від пайової участі (внеску). Буде видалений абз. 3 ч. 11 ст. 4 Закону № 8005, що встановлює зараз таке звільнення. Але будівництво доступного житла від сплати пайової участі, як і зараз, буде звільнене.
Зникне й можливість відстрочення сплати забудовниками пайових внесків на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів та внесків до цільових фондів місцевих бюджетів. Поки що вона передбачена ч. 5 ст. 3 Закону.
Статтю 7 Закону № 3038 (нова ч. 6) доповнять забороною для органів, що здійснюють управління у сфері містобудівної діяльності, архітектурно-будівельного контролю та нагляду, вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, матеріальних або нематеріальних активів, у тому числі здійснення будівництва об’єктів . Поки що подібна вимога закріплена в ст. 40 цього Закону, але в ній згадані й інженерні мережі / об’єкти інженерної інфраструктури, про які далі.
Піде в небуття можливість зменшення розміру пайової участі на суму кошторисної вартості інженерних мереж або об’єктів інженерної інфраструктури6 поза межами земельної ділянки замовника в разі, якщо технічними умовами передбачена необхідність їх будівництва, а такі інженерні мережі та/або об’єкти потім передають у комунальну власність.
6 Крім мереж, призначених для передачі та розподілу електричної енергії, трубопроводів, призначених для розподілу природного газу, транспортування нафти та природного газу.
Разом з нею припинить працювати механізм відшкодування замовнику різниці між здійсненими витратами та розміром його пайової участі. Зараз він може бути задіяний у разі, якщо кошторисна вартість будівництва інженерних мереж та/або об’єктів інженерної інфраструктури* перевищує розмір пайової участі замовника.
Таке відшкодування поки що можливе лише в разі прийняття органом місцевого самоврядування рішення про відшкодування.
Новини, пов’язані з Модельним статутом. Закон № 132 також вніс зміни, що стосуються Модельного статуту. Зокрема, внесли доповнення до ст. 11 Закону про ТОВ7, прописавши, що Модельний статут є багатоваріантним та передбачає можливість вибору різних його редакцій, у тому числі редакції «за замовчуванням».
По суті, законодавець узаконив новації від КМУ, який уже впровадив багатоваріантний Модельний статут8.
8 Див. постанову КМУ від 27.03.2019 р. № 367 і наш коментар до неі у статті «Модельний статут виклали в новій редакції: чи змінить це щось для бізнесу?» (журнал «Бухгалтер 911», 2019, № 20).
Рішення засновників про створення товариства, що діє на підставі Модельного статуту, як і рішення учасників про провадження діяльності на підставі Модельного статуту, повинні підписувати всі засновники (учасники).
Нагадаємо: про те, що створена юрособа приватного права діє на підставі Модельного статуту, потрібно зазначати в заяві про держреєстрацію.
А рішення учасників про перехід товариства з Модельного статуту на діяльність на підставі статуту та рішення учасників про зміну редакції Модельного статуту, на підставі якого діє товариство, повинні підписувати лише ті учасники, які голосували за відповідне рішення.
Справжність підписів засновників (учасників) або уповноваженої особи при цьому засвідчується нотаріально, крім рішень, створених на порталі електронних сервісів і підписаних з використанням кваліфікованого електронного підпису.
Згідно з ч. 11 ст. 11 Закону про ТОВ товариство має право в будь-який час змінити редакцію Модельного статуту, на підставі якого воно діє, обравши інше альтернативне положення з числа передбачених КМУ.
У разі прийняття загальними зборами учасників такого рішення положення нової редакції Модельного статуту застосовуються з дня держреєстрації відповідних змін.
З 16.03.2020 р. запрацюють також зміни до Закону № 7559, які стосуються модельних статутів.
