Прежде всего, отметим, что уже появился официальный текст Закона Украины от 13.04.2020 г. № 553-IX на базе законопроекта № 3279-д, который мы обсуждали в предыдущем номере*. То, о чем мы говорили в статье в отношении арендной платы в период карантина, подтвердилось. Окончательный вариант решения вопроса по аренде свелся к тому, что (п. 14 Переходных положений ГКУ) на законодательном уровне установили, что «карантинные» запреты являются обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает. Что в общем-то и так многими не подвергалось сомнению. То есть фактически арендатору лишь станет проще обосновать возможность применения ч. 4 и 6 ст. 762 ГКУ.
* Статья «Законодательные новости: аренда, пособие по частичной безработице и Ко» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 16).
Теперь вернемся к НДС. Согласно п. 188.1 НКУ база обложения НДС должна определяться исходя из договорной цены, но не ниже минбазы. А минбазой для аренды является обычная цена аренды. Налоговики традиционно обычной ценой признают рыночную цену.
Если размер арендной платы уменьшили. В этом случае вполне можно считать, что «новая» сумма арендной платы и есть обычная (рыночная) цена в «карантинных» условиях. Подтверждением тому будет:
1. Письмо арендатора с предложением/требованием снизить размер арендной платы. В нем арендатор как раз обоснует снижение «ценности» пользования имуществом.
2. В связи с введенными постановлением КМУ от 11.03.2020 г. № 211 запретами и ограничениями в период карантина вполне можно говорить о том, что другие арендаторы все равно не заплатили бы в нынешних условиях больше за этот объект / вовсе не арендовали бы его. А значит, есть все основания считать, что новая договорная цена и есть обычной.
Если пошли на уступки всем арендаторам, которые пострадали от карантина, то обосновать «обычность» такой арендной платы будет еще проще.
Если арендный платеж отменили. Если арендную плату отменяем на основании ч. 6 ст. 762 ГКУ (арендатор не мог по независящим от него причинам использовать арендованное имущество), можно говорить о том, что раз пользования имуществом не было, то и поставка арендных услуг не состоялась. Тут нет объекта обложения НДС.
Если же как таковые условия из ч. 6 ст. 762 ГКУ не выполняются (использование есть/возможно), но арендодатель идет на уступки арендатору и отменяет арендный платеж, по сути, имеем дело с бесплатной поставкой. А бесплатная поставка все равно требует начисления НДС исходя из обычных цен. В принципе, арендодатель может обосновать, что и нулевая «арендная» плата в этих условиях является рыночной. Но лучше избегать варианта с «нулевой» суммой арендной платы в этом случае. В случае бесплатных поставок налоговики могут требовать начисления компенсирующих НО по п. 198.5 НКУ на сумму «входящего» НДС со стоимости услуг, связанных с объектом аренды.
