Передусім зазначимо, що вже з’явився офіційний текст Закону України від 13.04.2020 р. № 553-IX на базі законопроєкту № 3279-д, який ми обговорювали в попередньому номері*. Те, про що ми говорили в статті щодо орендної плати в період карантину, підтвердилося. Остаточний варіант вирішення питання щодо оренди звівся до того, що (п. 14 Перехідних положень ЦКУ) на законодавчому рівні встановили, що «карантинні» заборони є обставинами, за які орендар не відповідає. Що загалом і так багатьма не ставилося під сумнів. Тобто фактично орендареві лише стане простіше обґрунтувати можливість застосування ч. 4 і 6 ст. 762 ЦКУ.
* Стаття «Законодавчі новини: оренда, допомога по частковому безробіттю і Ко» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 16).
Тепер повернемося до ПДВ. Згідно з п. 188.1 ПКУ база оподаткування ПДВ повинна визначатися виходячи з договірної ціни, але не нижче за мінбазу. А мінбазою для оренди є звичайна ціна оренди. Податківці традиційно звичайною ціною визнають ринкову ціну.
Якщо розмір орендної плати зменшили. У цьому випадку цілком можна вважати, що «нова» сума орендної плати і є звичайна (ринкова) ціна в «карантинних» умовах. Підтвердженням тому буде:
1. Лист орендаря з пропозицією/вимогою знизити розмір орендної плати. У ньому орендар якраз обґрунтує зниження «цінності» користування майном.
2. У зв’язку з уведеними постановою КМУ від 11.03.2020 р. № 211 заборонами й обмеженнями в період карантину, цілком можна говорити про те, що інші орендарі все одно не заплатили б у нинішніх умовах більше за цей об’єкт / зовсім не орендували б його. Тобто є всі підстави вважати, що нова договірна ціна і є звичайною.
Якщо пішли на поступки всім орендарям, які постраждали від карантину, то обґрунтувати «звичайність» такої орендної плати буде ще простіше
Якщо орендний платіж скасували. Якщо орендну плату скасовуємо на підставі ч. 6 ст. 762 ЦКУ (орендар не міг з незалежних від нього причин використовувати орендоване майно), можна говорити про те, що раз користування майном не було, то й постачання орендних послуг не відбулося. Тут немає об’єкта оподаткування ПДВ.
Якщо ж як такі умови з ч. 6 ст. 762 ЦКУ не виконуються (використання є/можливе), але орендодавець іде на поступки орендареві та скасовує орендний платіж, по суті, маємо справу з безоплатним постачанням. А безоплатне постачання все одно вимагає нарахування ПДВ виходячи зі звичайних цін. У принципі, орендодавець може обґрунтувати, що й нульова «орендна» плата в цих умовах є ринковою. Але краще уникати варіанта з «нульовою» сумою орендної плати в цьому випадку. У разі безоплатних постачань податківці можуть вимагати нарахування компенсуючих ПЗ за п. 198.5 ПКУ на суму «вхідного» ПДВ із вартості послуг, пов’язаних з об’єктом оренди.
