Темы статей
Выбрать темы

Арендуем недвижимость, находящуюся в совместной собственности

Казанова Марина, налоговый эксперт
Ситуация. Предприятие арендует помещение у ФЛП. При этом у этого помещения несколько собственников — юридические и физические лица. И каждый из них владеет долей в этом помещении (25/100; 10/100 и т. д.). В договоре аренды и правоустанавливающих документах на объект не указано, сколько конкретно квадратных метров / какая именно часть помещения принадлежит арендодателю. Может ли из-за этого договор аренды быть признан недействительным? Как заключать в этом случае договор?

Особенность этой ситуации заключается в том, что арендуемое помещение принадлежит одновременно нескольким собственникам. Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности. При этом ГКУ (ст. 355) определяет два вида права общей собственности:

1) с выделением долей собственников в праве собственности (общая долевая собственность);

2) без выделения таких долей (общая совместная собственность).

В нашем случае речь идет об общей долевой собственности, ведь доля каждого собственника в общем праве собственности определена (25/100, 10/100 и т. д.).

Что важно! Выделение доли в праве собственности на имущество не подразумевает раздела имущества на части в натуре. То есть имущество, находящееся в общей собственности, остается единым целым. Поэтому в порядке вещей, что в Извлечении из реестра вещных прав на недвижимое имущество в отношении объектов, находящихся в общей собственности, не определена доля в натуре (количество квадратных метров), принадлежащая каждому собственнику. Определена только доля в праве собственности (1/2, 2/3 и т. д.). Если бы доля каждого собственника была определена в натуре, то это уже была бы не общая собственность.

Также это подчеркивают и суды:

См., к примеру, постановления Верховного Суда от 25.03.2020 г. по делу № 444/3559/18; от 11.04.2019 г. по делу № 450/1138/17.

«При осуществлении права собственности совладельцами относительно общего имущества нужно учитывать правовую природу такой собственности, ведь совладельцам принадлежит так называемая идеальная доля в праве собственности на общее имущество, являющаяся абстрактным выражением соотношения в объеме прав совладельцев общей собственности. Итак, каждому из них принадлежит не доля в общем имуществе, а доля в праве собственности на это имущество. Признание за каждым из совладельцев права на конкретную часть имущества в натуре повлечет прекращение общей собственности».

Отсюда вывод: если имущество находится в совместной собственности, то в документах, подтверждающих право собственности на объект, не определяется доля в натуре, принадлежащая каждому собственнику. Поэтому о том, что в договоре аренды и правоустанавливающих документах на объект не указано, какое количество квадратных метров / какая именно часть помещения принадлежит арендодателю, если объект находится в общей собственности, можно не переживать.

Разрешение других совладельцев на аренду. Согласно ст. 358 ГКУ право общей долевой собственности осуществляется совладельцами с их согласия. А значит, сдавать в аренду имущество, находящееся в совместной собственности, арендодатель может только с согласия других собственников. Ни один из участников самостоятельно не имеет права заключать правовые сделки об общем имуществе без согласия других.

Как должно оформляться такое «согласие»? Оно оформляется в том же порядке, что и основной договор. Если сам договор аренды подлежит нотариальному удостоверению, то и согласия других собственников подлежат нотариальному удостоверению. Если договор аренды не подлежал нотариальному удостоверению, то достаточно соблюдения простой письменной формы.

Договор аренды недвижимости, заключенный сроком на 3 года и более, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ), а право пользования недвижимым имуществом, возникающее на основании такого договора, подлежит госрегистрации (ст. 794 ГКУ).

То есть заключение договора на объект собственности с одним из собственников при наличии согласия на такую аренду других собственников — вполне законный вариант оформления аренды. При этом если договор будет заключен с одним из собственников, то арендатору беспокоиться не о чем. Он перечисляет арендную плату согласно договору непосредственно арендодателю. А как он будет дальше «рассчитываться» с другими собственниками, его (арендатора) не интересует.

Согласно ст. 359 ГКУ доходы от использования имущества, которое есть в общей долевой собственности, распределяются между совладельцами в соответствии с их долями в праве общей частичной собственности, если иное не установлено договоренностью между ними.

Но возможны и другие варианты оформления аренды в этом случае. Например:

(1) можно заключить договор аренды, в котором в качестве арендодателей будут фигурировать сразу все собственники. В таком случае не нужно получать согласия собственников на аренду, ведь заключая договор, они уже будут давать такое согласие. Но если собственников много (и среди них есть как юридические, так и физические лица), то такой вариант не очень привлекателен для арендатора. Ведь в таком случае арендную плату арендатору придется перечислять отдельно каждому такому собственнику. При этом по тем же физлицам нужно будет выполнить обязанности налогового агента.

А вот когда арендодателей-совладельцев немного, например, — два субъекта хозяйствования, то такой вариант заключения договора будет оправданным. Особенно если они имеют разные НДС-статусы (плательщик НДС и неплательщик). Ведь:

— часть арендной платы в пользу арендодателя — плательщика НДС будет облагаться НДС,

— часть арендной платы в пользу арендодателя — неплательщика НДС не будет облагаться НДС;

(2) сособственники могут заключить между собой договор совместного пользования имущества (ч. 2 ст. 358 ГКУ) и в нем определить порядок владения и пользования имуществом. Который, в свою очередь, может иметь самые различные вариации. У каждого своя конкретная часть, которую он может в том числе сдавать в аренду самостоятельно (причем эта часть совсем не обязательно должна соответствовать доле в праве общей собственности). Или один может сдавать в аренду все помещение с последующим распределением дохода в определенной пропорции и т. д. В таком случае в основном договоре аренды должна быть оговорка о наличии такого договора между собственниками. И с таким договором нужно внимательно ознакомиться арендатору, дабы выяснить для себя вопрос по поводу права (и условий его реализации) арендодателя сдавать объект/его часть в аренду.

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше