Особливість цієї ситуації полягає в тому, що орендоване приміщення належить одночасно декільком власникам. Майно, що перебуває у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності. При цьому ЦКУ (ст. 355) визначає два види права спільної власності:
1) з виділенням часток власників у праві власності (спільна часткова власність);
2) без виділення таких часток (спільна сумісна власність).
У нашому випадку йдеться про спільну часткову власність, адже частка кожного власника в загальному праві власності визначена (25/100, 10/100 і так далі).
Що важливо! Виділення частки в праві власності на майно, не передбачає розділення майна на частини в натурі. Тобто майно, яке перебуває в спільній власності, залишається єдиним цілим. Тому природньо, що у Витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно відносно об’єктів, які перебувають у спільній власності, не визначена частка в натурі (кількість квадратних метрів), що належить кожному власникові. Визначена тільки частка в праві власності (1/2, 2/3 і так далі). Якби частка кожного власника була визначена в натурі — то це вже була б не спільна власність.
Також це підкреслюють і суди:
Див., наприклад, постанови Верховного Суду від 25.03.2020 р. у справі № 444/3559/18; від 11.04.2019 р. у справі № 450/1138/17.
«При здійсненні права власності співвласниками щодо спільного майна потрібно враховувати правову природу такої власності, адже співвласникам належить так звана ідеальна частка у праві власності на спільне майно, яка є абстрактним вираженням співвідношення в обсязі прав співвласників спільної власності. Отже, кожному з них належить не частка у спільному майні, а частка у праві власності на це майно. Визнання за кожним зі співвласників права на конкретну частину майна в натурі спричинить припинення спільної власності».
Звідси висновок: якщо майно перебуває в спільній власності, то в документах, що підтверджують право власності на об’єкт, не визначається частка в натурі, що належить кожному власникові. Тому про те, що в договорі оренди і правовстановлюючих документах на об’єкт не зазначено, яка кількість квадратних метрів/яка саме частина приміщення належить орендодавцеві, якщо об’єкт перебуває в спільній власності, можна не переживати.
Дозвіл інших співвласників на оренду. Згідно зі ст. 358 ЦКУ право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їх згодою. А отже, здавати в оренду майно, що перебуває в спільній власності, орендодавець може тільки зі згоди інших власників. Жоден з учасників самостійно не має права укладати правові угоди про спільне майно без згоди інших.
Як повинна оформлятися така «згода»? Вона оформляється в тому ж порядку, що й основний договір. Якщо сам договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, то й згоди інших власників підлягають нотаріальному посвідченню. Якщо договір оренди не підлягав нотаріальному посвідченню — то вистачить дотримання простої письмової форми.
Договір оренди нерухомості, укладений строком на 3 роки і більше, підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦКУ), а право користування нерухомим майном, що виникає на підставі такого договору, підлягає держреєстрації (ст. 794 ЦКУ).
Тобто укладення договору на об’єкт власності з одним із власників за наявності згоди на таку оренду інших власників — цілком законний варіант оформлення оренди. При цьому якщо договір буде укладений з одним із власників, то орендареві турбуватися ні про що. Він перераховує орендну плату згідно з договором безпосередньо орендодавцеві. А як він далі «розраховуватиметься» з іншими власниками, його (орендаря) не цікавить.
Згідно зі ст. 359 ЦКУ доходи від використання майна, яке є в спільній частковій власності, розподіляються між співвласниками відповідно до їх часток у праві спільної часткової власності, якщо інше не встановлене домовленістю між ними.
Але можливі й інші варіанти оформлення оренди в цьому випадку. Наприклад:
(1) можна укласти договір оренди, в якому як орендодавці фігуруватимуть одразу всі власники. У такому разі не треба отримувати згоди власників на оренду, адже укладаючи договір, вони вже даватимуть таку згоду. Але якщо власників багато (і серед них є як юридичні, так і фізичні особи), то такий варіант не дуже привабливий для орендаря. Адже у такому разі орендну плату орендареві доведеться перераховувати окремо кожному такому власникові. При цьому щодо тих же фізичних осіб треба буде виконати обов’язки податкового агента.
А ось коли орендодавців-співвласників небагато, наприклад, — два суб’єкти господарювання, то такий варіант укладення договору буде виправданим. Особливо якщо вони мають різні ПДВ-статуси (платник ПДВ і неплатник). Адже:
— частина орендної плати на користь орендодавця — платника ПДВ оподатковуватиметься ПДВ;
— частина орендної плати на користь орендодавця — неплатника ПДВ не оподатковуватиметься ПДВ;
(2) співвласники можуть укласти між собою договір спільного користування майном (ч. 2 ст. 358 ЦКУ) і в ньому визначити порядок володіння і користування майном. Який, у свою чергу, може мати найрізноманітніші варіації. У кожного своя конкретна частка, яку він може в тому числі здавати в оренду самостійно (причому ця частка зовсім не обов’язково повинна відповідати частці в праві спільної власності). Чи один може здавати в оренду усе приміщення з подальшим розподілом доходу в певній пропорції і так далі. У такому разі в основному договорі оренди має бути застереження про наявність такого договору між власниками. І з таким договором треба уважно ознайомитися орендареві, щоб з’ясувати для себе питання з приводу права (і умов його реалізації) орендодавця здавати об’єкт/його частину в оренду.
