ФЛП сдает в аренду нежилое помещение

В избранном В избранное
Печать
Голенко Александр, шеф-редактор
Налоги и бухгалтерский учет Декабрь, 2014/№ 102
В подъезде сидел комендант. У всех входящих он строго требовал пропуск, но если ему пропуска не давали, то он пускал и так. (И. Ильф, Е. Петров, «Золотой теленок»)
ФЛП-общесистемщик торгует в собственном нежилом помещении (магазин). Часть его сдает в аренду ФЛП-единщику. Все коммунальные платежи арендодатель уплачивает по договорам с коммунальными службами. В качестве подтверждающих документов у него имеются договоры и платежные документы. Да вот незадача — некоторые из них оформлены на него как на «обычное» физлицо, а не на ФЛП. И платежи он проводит как ему вздумается: то через терминалы Ibox, то со своей пенсионной либо зарплатной карты (он еще где-то трудится как наемный работник). А то и с «предпринимательского» счета.
Внимание, вопрос! Обязательно ли такие договоры и платежные документы должны быть именно на ФЛП, если, конечно, он хочет поставить их себе в расходы? Или сойдет и на физическое лицо? А может, и вовсе плюнуть на расходы и перезаключить договор аренды от имени «обычного» физлица? Отвечаем постоянному читателю и завсегдатаю форума.
вопрос с форума

Начнем с того, что как в договоре аренды, так и в договорах с коммунальщиками обязательно должна быть информация о сторонах, и в частности — об арендодателе/потребителе. Поэтому там четко видно, это «обычное» физическое лицо или физическое лицо — предприниматель (далее — ФЛП)…

Разница в том, что в первом случае ваш арендный договор будет регулироваться § 4 гл. 58 ГКУ, а во втором — и § 5 гл. 30 ХКУ. Подробнее об этом моменте (правда, в отношении другого объекта аренды — автомобиля) вы могли прочитать в нашем комментарии к решению ВСУ в «Налоги и бухгалтерский учет», 2012, № 53, с. 44. По большому счету, отличие в том, что во втором случае к деятельности ФЛП применяются те же нормативные акты, что и к деятельности юридических лиц (ч. 1 ст. 51 ГКУ). Напомним также, что в обоих случаях, если срок договора аренды недвижимости превышает 3 года, он подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ), а право пользования арендованной недвижимостью — госрегистрации (ч. 1 ст. 794 ГКУ).

Who is кто и кто есть who?

Давайте разберемся, в какой ипостаси физлицу можно заключить договор аренды. Подчеркнем: договор аренды именно нежилого помещения.

В принципе, законодательство не ограничивает право собственника объекта недвижимости — физического лица передавать любой свой объект (как жилой, так и нежилой) в аренду (наем). При этом анализ § 4 гл. 58 ГКУ указывает на то, что эти нормы направлены на регулирование таких операций именно с нежилой недвижимостью! А вот наем (аренда) жилья регулируется совсем другой — гл. 59 ГКУ. Причем в § 5 гл. 30 ХКУ речь прямо идет именно об «имуществе производственно-технического назначения» (ч. 2, 3 ст. 283 ХКУ) и даже еще «прямее»: имуществе, передаваемом «для осуществления хозяйственной деятельности» (ч. 1 ст. 283 ХКУ)!

Наше «хождение по кодексам» давайте закончим в НКУ. Устанавливая порядок налогообложения доходов от передачи в аренду недвижимости, он не делает различий между жилыми и нежилыми объектами. Но! В контексте того, кто в договоре аренды фактически выступает как сторона-арендодатель — «обычное» физлицо или ФЛП, — отметим самое важное: п. 170.1 НКУ посвящен обложению доходов конкретно физлица, но не ФЛП! В то время как ФЛП нужно руководствоваться ст. 177 НКУ.

В чем разница? А в том, что в первом случае — если вы по договору аренды выступаете как «обычное» физлицо — НДФЛ должен быть удержан со всей суммы арендной платы! Причем если ваш арендатор — субъект предпринимательской деятельности, то согласно п.п. 170.1.2 НКУ (ср. 025069200) он на правах вашего налогового агента обязан сделать это в день перечисления вам арендной платы.

Во втором случае

арендодателю-ФЛП позволено уменьшить свой облагаемый доход на сумму расходов, связанных с получением такого дохода

Что для этого нужно, читайте в следующем подразделе статьи. При этом ваш арендатор — уже не агент и ничего удерживать не должен, а перечисляет вам договорную сумму полностью.

Кстати, составляя отчет по форме № 1ДФ, согласно п.п. «б» п. 176.2 НКУ арендатор должен отражать выплату такого дохода «обычному» физлицу с кодом «106» (соответственно — с заполнением граф 4 и 4а). А выплату в адрес ФЛП — с кодом «157» и без заполнения граф 4 и 4а (см. подкатегорию 103.25 БЗ).

Здесь же нужно сказать пару слов и о получении арендной платы.

Известно, что Инструкция № 492 устанавливает разные порядки для открытия банковского счета «обычными» физлицами и ФЛП. Причем последние наравне с юрлицами отнесены к субъектам хозяйствования (п. 1.2 Инструкции № 492) и об открытии «ФЛП-счета» (в отличие от счета «обычного» физлица) банк обязан уведомить фискалов (п. 1.13 Инструкции № 492). Именно на этот «предпринимательский» счет ФЛП следует принимать безналичную оплату от арендатора (подробнее см. ниже). Но никто не запрещает ФЛП принимать оплату аренды  наличными. Внимание: несмотря на то, что вы занимаетесь торговлей и, видимо, применяете РРО, сегодня налоговики уже не возражают против приема вами такой оплаты «мимо» РРО (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 92, с. 10, а также свежую консультацию в подкатегории 109.02 БЗ). Но держите ушки на макушке! ☺

Вывод: теоретически вы таки могли бы выступать в договоре аренды в качестве арендодателя своей нежилой недвижимости и как «обычное» физлицо, и как ФЛП. Вон и фискалы в подкатегории 103.09 БЗ прямо признают, что в таком случае физлицу регистрироваться как ФЛП не обязательно (хотя конкретно для вас это, видимо, не важно, поскольку из вопроса видно, что вы — ФЛП). Но, возможно, вам интересно узнать, что налоговики в подкатегории 107.03 БЗ даже разрешают ФЛП сдавать свою нежилую недвижимость не в рамках своей, так сказать, основной предпринимательской деятельности, а именно как «обычному» физическому лицу (разумеется, с соответствующим налогообложением согласно п. 170.1 НКУ).

Поставим на теории точку. И перейдем к практике.

Кто вы, мистер арендодатель?

Как мы уже отметили, налогообложение арендной платы согласно п. 170.1 НКУ происходит очень просто: как удержание НДФЛ по ставке 15 (17) % со всей суммы. Но вряд ли это вам выгодно… ☹

А если вы в роли арендодателя захотите уменьшить базу налогообложения на сумму расходов по уплате тех же неизбежных коммунальных платежей, то для этого надо:

а) быть ФЛП (хотя собственно расходы важны лишь для общесистемщиков);

б) подтвердить такие расходы платежными документами;

в) иметь на руках договоры с коммунальщиками, в которых вы выступаете — внимание! — именно в качестве ФЛП (подкатегория 104.05 БЗ).

И вот здесь мы подошли, пожалуй, к главному — договорам с поставщиками «коммуналки» (электроэнергии, природного газа, тепла, воды и т. д.).

Общеизвестно, что цена (тариф) коммунальных ресурсов пока что существенно отличается для потребителей (абонентов) двух разных категорий: 1) «обычных» физлиц (граждан) и 2) ФЛП (наравне с юрлицами).

Например, в разд. 2 Временной методики расчета розничного тарифа на потребленную электроэнергию, тарифа на передачу электроэнергии по местным (локальным) электросетям и тарифа на поставку электроэнергии, утвержденной постановлением НКРЭ от 06.05.98 г. № 564, потребители разделены на две группы: субъекты хоздеятельности + ФЛП (группа 1) и население (группа 2). Кстати говоря, договор с потребителями группы 1 в отличие от договора с группой 2 предусматривает предварительную оплату! ☹

Подобно этому согласно ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об основах функционирования рынка природного газа» от 08.07.2010 г. № 2467-VI также различаются так называемые бытовые потребители (население) (п. 17) и потребители — физические лица — предприниматели (п. 22).

То есть уже при заключении договоров с коммунальщиками (особенно в отношении такого объекта аренды, как нежилое помещение) у вас просто не останется другого варианта, кроме как выступить именно в качестве ФЛП. Хотя, в общем, понятно, что «нежилое» — не обязательно значит «дляпредпринимательское»… ☺

«Низзя»!.. Но можно?

Теперь подробнее об оплате ФЛП-арендодателем «коммуналки».

Итак, поставщик коммунальных услуг может легко идентифицировать вас как ФЛП, просто заглянув в договор. Но будет ли он туда заглядывать каждый раз при получении оплаты, если в платежном документе есть номер лицевого счета? Вопрос риторический.

Что касается безналичной оплаты, то обращаем ваше внимание на то, что

в п. 7.7 Инструкции № 492 прямо запрещено использовать «обычный» текущий банковский счет физлица для проведения операций, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности

Внимание! Этот запрет продублирован многократно: в свежем письме ГФСУ от 04.04.2014 г. № 6259/5/99-99-17-02-02-16 (в отношении текущего счета), письме ГФСУ от 06.11.2013 г. № 807/99-99-16-04-18 (в отношении карточного счета), письме НБУ от 13.11.2013 г. № 25-112/22344, а также в консультации из подкатегории 135.06 БЗ. Кстати, с использованием «наоборот», т. е. денег с «ФЛП-счета» на личные (непредпринимательские) цели, фискалы в общем-то согласны (см. подкатегорию 107.04 БЗ). ☹ Правда, они обусловливают это уплатой положенных налогов, сборов и т.д… Однако, по нашему мнению, де-факто такому использованию может помешать разве что применение к ФЛП процедуры налогового залога.

Позволим себе утверждение: соблюдение этого запрета в принципе больше волнует фискалов в части поступления денег на текущий («неФЛП») счет, а конкретнее — в части зачисления «ФЛП-доходов» на «неФЛП-счет», и меньше — в части списания денег с такого «неФЛП-счета» в уплату «ФЛП-расходов». На это указывает, например, наличие в упомянутом выше письме ГФСУ от 06.11.2013 г. № 807/99-99-16-04-18 перечня именно доходов, которые не относятся к предпринимательским, наряду с отсутствием там же перечня расходов. ☺

Заметим только, что в первом случае (поступления денег) вы таки обязаны включить в свои «ФЛП-доходы» сумму «ФЛП-выручки», полученную на «неФЛП-счет». А во избежание риска обложения НДФЛ всей этой суммы, возможно, имеет смысл просто перебросить ее с «неФЛП-счета» на «ФЛП-счет». Внимание! Эта рекомендация не относится к единщикам (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 86, с. 36).

В отношении второго случая (уплата) заметим, что нарушение этого запрета грозит вам разве что возвратом уплаченных денег обратно (руками банка, разумеется, если это прописано в договоре банковского счета) и блокированием карточки, но!.. Но примечательно, что сам НБУ в указанном письме от 13.11.2013 г. № 25-112/22344 по этому поводу, что называется, «умывает руки»…

В данном контексте мы вооружим вас самым главным аргументом, подтверждающим не столько ваше право на оплату вашей «ФЛП-коммуналки» с вашего «неФЛП-счета» (раз уж такой платеж прошел — значит, и право такое де-факто было ☺), — сколько ваше право на «ФЛП-расходы» по такой оплате! Внимание! Это ч. 1 ст. 320 ГКУ:

Собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом

Понятно, что вы являетесь собственником как своей недвижимости, так и своих денежных средств на «неФЛП-счете».

Поэтому мы считаем, что ни заключение «коммунального» договора от имени «обычного» физлица, ни оплата «коммуналки» по недвижимости с «неФЛП-счета» на налоговые последствия влиять никоим образом не должны. Что бы ни говорили фискалы в своей БЗ. Ведь ФЛП вправе пользоваться всем своим имуществом в предпринимательских целях? Вправе (ч. 1 ст. 320 ГКУ)! Ну а раз так, то если для получения доходов от такого имущества нужно понести определенные расходы (в данном случае — на оплату коммунальных услуг), то почему ФЛП не вправе уменьшить на них свой объект налогообложения? Даже если такие расходы и произведены от имени «обычного» физлица, а не ФЛП. Главное тут — доказать, что такие расходы связаны с предпринимательской деятельностью ФЛП, а не направлены на удовлетворение его личных потребностей как физлица.

Так что уверенно доказывайте и включайте такие суммы в графу «Расходы» вашей книги учета доходов и расходов. Туда им и дорога!..

Кстати, о подробностях открытия и пользования «ФЛП-счетом» при наличии «неФЛП-счета» и наоборот читайте в упомянутом материале в «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 86, с. 36.

В заключение важное замечание: если вы свято блюдете запрет п. 7.7 Инструкции № 492, но ввиду недостатка средств на «ФЛП-счете» вам «горит» пополнить его с «неФЛП-счета», учтите вот что. Поскольку вы — общесистемщик, то вам можно не опасаться посягательств фискалов на то, чтобы затолкать вам в доходы такое поступление на «ФЛП-счет» (не опасаться потому, что его источником формально являются ваши собственные средства). Если что — вы легко отобьетесь с помощью вот этой консультации из подкатегории 104.04 БЗ:

Собственные средства, которые физическое лицо — предприниматель, состоящий на общей системе налогообложения, зачисляет на расчетный счет, не включаются в состав дохода (выручки в денежной и натуральной форме) и не отражаются в Книге учета доходов и расходов

Но! Если эти строки читает единщик, то пусть будет осторожным! — при подобном пополнении «ФЛП-счета» с «неФЛП-счета» фискалы требуют включать сумму транзакции в облагаемый ЕН-доход (см. подкатегорию 107.04 БЗ). ☹

А на будущее вам, как постоянному подписчику, предложение: прежде чем проделать операцию, в которой сомневаетесь, позвоните нам на консультационную линию. Именно «прежде»…

Мы своих не бросаем! ☺

выводы

  • Законодательство не требует от физлица регистрации в качестве ФЛП при намерении сдавать свою нежилую недвижимость в аренду.

  • Фискалы соглашаются с включением в расходы ФЛП-арендодателя платежей за «коммуналку» при обязательном указании им своего предпринимательского статуса в соответствующих договорах и наличии подтверждающих оплату документов.

  • Для безналичных расчетов в рамках предпринимательской деятельности ФЛП обязан открыть специальный банковский счет. Использовать для таких расчетов текущий счет физлица запрещено. Но если оплата за коммунальные услуги с текущего счета банком произведена — есть основания включить ее в расходы ФЛП.

Документы статьи

  1. ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

  2. ХКУ  Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.

  3. НКУ  Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

  4. Инструкция № 492  Инструкция о порядке открытия, использования и закрытия счетов в национальной и иностранных валютах, утвержденная постановлением Правления НБУ от 12.11.2003 г. № 492.
Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить