Почнемо з того, що як у договорі оренди, так і в договорах з комунальниками, обов’язково має бути інформація про сторони, і зокрема — про орендодавця/споживача. Тому там чітко видно — це «звичайна» фізична особа чи фізична особа — підприємець (далі — ФОП)…
Різниця в тому, що в першому випадку ваш орендний договір регулюватиметься § 4 гл. 58 ЦКУ, а у другому — і § 5 гл. 30 ГКУ. Детальніше про цей момент (щоправда, щодо іншого об’єкта оренди — автомобіля) ви могли прочитати в нашому коментарі до рішення ВСУ в «Податки та бухгалтерський облік», 2012, № 53, с. 44 (ср. ). Великою мірою, відмінність у тому, що у другому випадку до діяльності ФОП застосовуються ті самі нормативні акти, що й до діяльності юридичних осіб (ч. 1 ст. 51 ЦКУ). Нагадаємо також, що в обох випадках, якщо строк договору оренди нерухомості перевищує 3 роки, він підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦКУ), а право користування орендованою нерухомістю — держреєстрації (ч. 1 ст. 794 ЦКУ).
Who is хто і хто є who?
Давайте розберемося, в якій іпостасі фізособі можна укласти договір оренди. Підкреслимо: договір оренди саме нежилого приміщення.
У принципі, законодавство не обмежує право власника об’єкта нерухомості — фізичної особи передавати будь-який свій об’єкт (як жилий, так і нежилий) в оренду (найм). При цьому аналіз § 4 гл. 58 ЦКУ вказує на те, що ці норми направлені на регулювання таких операцій саме з нежилою нерухомістю! А ось найм (оренда) житла регулюється зовсім іншою — гл. 59 ЦКУ. Причому в § 5 гл. 30 ГКУ прямо йдеться саме про «майно виробничо-технічного призначення» (ч. 2, 3 ст. 283 ГКУ) і навіть ще «пряміше»: майно, що передається «для здійснення господарської діяльності» (ч. 1 ст. 283 ГКУ)!
Наше «ходіння по кодексах» давайте закінчимо на ПКУ. Установлюючи порядок оподаткування доходів від передачі в оренду нерухомості, він не робить відмінностей між житловими та нежитловими об’єктами. Але! У контексті того, хто в договорі оренди фактично виступає як сторона-орендодавець — «звичайна» фізособа чи ФОП, — зазначимо найважливіше: п. 170.1 ПКУ присвячено обкладенню доходів конкретно фізособи, але не ФОП! Тоді як ФОП потрібно керуватися ст. 177 ПКУ.
У чому різниця? А в тому, що в першому випадку — якщо ви за договором оренди виступаєте як «звичайна» фізособа — ПДФО має бути утриманий з усієї суми орендної плати! Причому якщо ваш орендар — суб’єкт підприємницької діяльності, то згідно з п.п. 170.1.2 ПКУ він на правах вашого податкового агента зобов’язаний зробити це в день перерахування вам орендної плати.
У другому випадку
орендодавцю-ФОП дозволено зменшити свій оподатковуваний дохід на суму витрат, пов’язаних з отриманням такого доходу
Що для цього потрібне, читайте в наступному підрозділі статті. При цьому ваш орендар — уже не агент і нічого утримувати не повинен, а перераховує вам узгоджену суму повністю.
До речі, складаючи звіт за формою № 1ДФ згідно з п.п. «б» п. 176.2 ПКУ орендар повинен відображати виплату такого доходу «звичайній» фізособі з кодом «106» (відповідно — із заповненням граф 4 і 4а). А виплату на адресу ФОП — з кодом «157» і без заповнення граф 4 і 4а (див. підкатегорію 103.25 БЗ).
Тут же потрібно сказати пару слів і про отримання орендної плати.
Відомо, що Інструкція № 492 встановлює різні порядки для відкриття банківського рахунка «звичайними» фізособами і ФОП. Причому останні нарівні з юрособами віднесені до суб’єктів господарювання (п. 1.2 Інструкції № 492) і про відкриття «ФОП-рахунка» (на відміну від рахунка «звичайної» фізособи) банк зобов’язаний повідомити фіскалів (п. 1.13 Інструкції № 492). Саме на цей «підприємницький» рахунок ФОП слід приймати безготівкову оплату від орендаря (детальніше — див. нижче). Але ніхто не забороняє ФОП приймати оплату оренди готівкою. Увага: незважаючи на те що ви займаєтеся торгівлею і, мабуть, застосовуєте РРО, сьогодні податківці вже не заперечують проти приймання вами такої оплати «повз» РРО (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 92, с. 10, а також свіжу консультацію в підкатегорії 109.02 БЗ). Але тримайте вушка нашорошено! ☺
Висновок: теоретично ви таки могли б виступати в договорі оренди як орендодавець своєї нежилої нерухомості і як «звичайна» фізособа, і як ФОП. От і фіскали в підкатегорії 103.09 БЗ прямо визнають, що в такому разі фізособі реєструватися як ФОП не обов’язково (хоча конкретно для вас це, мабуть, не важливо, оскільки із запитання видно, що ви — ФОП). Але, можливо, вам цікаво дізнатися, що податківці в підкатегорії 107.03 БЗ навіть дозволяють ФОП здавати свою нежилу нерухомість не в межах своєї, так би мовити, основної підприємницької діяльності, а саме як «звичайній» фізичній особі (зрозуміло, з відповідним оподаткуванням згідно з п. 170.1 ПКУ).
Поставимо на теорії крапку. І перейдемо до практики
Хто ви, містер орендодавець?
Як ми вже зазначили, оподаткування орендної плати згідно з п. 170.1 ПКУ відбувається дуже просто: як утримання ПДФО за ставкою 15 (17) % з усієї суми. Але навряд чи це вам вигідно… ☹
А якщо ви в ролі орендодавця захочете зменшити базу оподаткування на суму витрат зі сплати тих самих неминучих комунальних платежів, то для цього потрібно:
а) бути ФОП (хоча власне витрати важливі тільки для загальносистемників);
б) підтвердити такі витрати платіжними документами;
в) мати на руках договори з комунальниками, в яких ви виступаєте, — увага! — саме як ФОП (підкатегорія 104.05 БЗ).
І ось тут ми підійшли, мабуть, до головного — договорів з постачальниками «комуналки» (електроенергії, природного газу, тепла, води тощо).
Загальновідомо, що ціна (тариф) комунальних ресурсів поки що істотно відрізняється для споживачів (абонентів) двох різних категорій — 1) «звичайних» фізосіб (громадян) і 2) ФОП (нарівні з юрособами).
Наприклад, у розд. 2 Тимчасової методики розрахунку роздрібного тарифу на спожиту електроенергію, тарифу на передачу електроенергії місцевими (локальними) електромережами і тарифу на постачання електроенергії, затвердженої постановою НКРЕ від 06.05.98 р. № 564, споживачів поділено на дві групи: суб’єкти госпдіяльності + ФОП (група 1) і населення (група 2). До речі кажучи, договір зі споживачами групи 1, на відміну від договору з групою 2, передбачає попередню оплату!☹
Подібно до цього згідно з ч. 1 ст. 1 Закону України «Про засади функціонування ринку природного газу» від 08.07.2010 р. № 2467-VI теж розрізняються так звані побутові споживачі (населення) (п. 17) і споживачі — фізичні особи — підприємці (п. 22).
Тобто, уже при укладенні договорів з комунальниками (особливо щодо такого об’єкта оренди, як нежиле приміщення) у вас просто не залишиться іншого варіанта, ніж виступити саме як ФОП. Хоча загалом зрозуміло, що «нежиле» — не обов’язково означає «дляпідприємницьке»… ☺
«Не можна»!.. Чи можна?
Тепер детальніше про оплату ФОП-орендодавцем «комуналки».
Отже, постачальник комунальних послуг може легко ідентифікувати вас як ФОП, просто зазирнувши в договір. Але чи буде він туди зазирати щоразу при отриманні оплати, якщо у платіжному документі є номер особового рахунка? Запитання риторичне.
Що стосується безготівкової оплати, то звертаємо вашу увагу, що
у п. 7.7 Інструкції № 492 прямо заборонено використовувати «звичайний» поточний банківський рахунок фізособи для проведення операцій, пов’язаних зі здійсненням підприємницької діяльності
Увага! Цю заборону продубльовано багато разів: у свіжому листі ДФСУ від 04.04.2014 р. № 6259/5/99-99-17-02-02-16 (щодо поточного рахунка), листі ДФСУ від 06.11.2013 р. № 807/99-99-16-04-18 (щодо карткового рахунка), листі НБУ від 13.11.2013 р. № 25-112/22344, а також у консультації з підкатегорії 135.06 БЗ. До речі, з використанням «навпаки» — тобто грошей з «ФОП-рахунка» на особисті (непідприємницькі) цілі — фіскали загалом згодні (див. підкатегорію 107.04 БЗ). ☹ Щоправда, вони обумовлюють це сплатою належних податків, зборів тощо... Проте, на нашу думку, де-факто такому використанню може перешкодити хіба що застосування до ФОП процедури податкової застави.
Дозволимо собі твердження: дотримання цієї заборони у принципі більше хвилює фіскалів у частині надходження грошей на поточний («неФОП») рахунок, а конкретніше — у частині зарахування «ФОП-доходів» на «неФОП-рахунок», і менше — у частині списання грошей з такого «неФОП-рахунка» на сплату «ФОП-витрат». На це вказує, наприклад, наявність у зазначеному вище листі ДФСУ від 06.11.2013 р. № 807/99-99-16-04-18 переліку саме доходів, які не належать до підприємницьких, разом з відсутністю там переліку витрат. ☺
Зауважимо тільки, що в першому випадку (надходження коштів) ви таки зобов’язані включити до своїх «ФОП-доходів» суму «ФОП-виручки», отриману на «неФОП-рахунок». А щоб уникнути ризику обкладення ПДФО всієї цієї суми, може, варто просто перекинути її з «неФОП-рахунка» на «ФОП- рахунок». Увага! — ця рекомендація не стосується єдиноподатників (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 86, с. 36).
Щодо другого випадку (сплата) зауважимо, що порушення цієї заборони загрожує вам хіба що поверненням сплачених грошей назад (руками банку, зрозуміло — якщо це прописано в договорі банківського рахунка) і блокуванням картки, але!.. Але примітно, що сам НБУ в зазначеному листі від 13.11.2013 р. № 25-112/22344 з цього приводу, як то кажуть, «умиває руки»…
У цьому контексті ми озброїмо вас найголовнішим аргументом, що підтверджує не стільки ваше право на оплату вашої «ФОП-комуналки» з вашого «неФОП-рахунка» (оскільки вже такий платіж пройшов — то і право таке де-факто було ☺), — скільки ваше право на «ФОП-витрати» за такою оплатою! Увага! — Це ч. 1 ст. 320 ЦКУ:
Власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, установлених законом
Зрозуміло, що ви є власником як своєї нерухомості, так і своїх грошових коштів на «неФОП-рахунку».
Тому ми вважаємо, що ані укладення «комунального» договору від імені «звичайної» фізособи, ані оплата «комуналки» щодо нерухомості з «неФОП- рахунка» на податкові наслідки впливати жодним чином не повинні. Що б не говорили фіскали у своїй БЗ. Адже ФОП має право користуватися всім своїм майном у підприємницьких цілях? Має (ч. 1 ст. 320 ЦКУ)! Ну а коли так, то якщо для отримання доходів від такого майна потрібно понести певні витрати (у цьому випадку — на оплату комунальних послуг), то чому ФОП не має права зменшити на них свій об’єкт оподаткування? Навіть якщо такі витрати і здійснено від імені «звичайної» фізособи, а не ФОП. Головне тут — довести, що такі витрати пов’язані з підприємницькою діяльністю ФОП, а не спрямовані на задоволення його особистих потреб як фізособи.
Отже, впевнено доводьте і включайте такі суми до графи «Витрати» вашої Книги обліку доходів і витрат. Туди їм і дорога!..
До речі, про подробиці відкриття і користування «ФОП-рахунком» за наявності «неФОП-рахунка» і навпаки читайте в зазначеному матеріалі в «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 86, с. 36.
Насамкінець важливе зауваження: якщо ви свято дотримуєтеся заборони п. 7.7 Інструкції № 492, але, зважаючи на брак коштів на «ФОП-рахунку» , вам «горить» поповнити його з «неФОП-рахунка», зважте ось на що. Оскільки ви — загальносистемник, то вам можна не боятися посягань фіскалів на те, щоб втулити вам у доходи таке надходження на «ФОП-рахунок» (не боятися тому, що його джерелом формально є ваші власні кошти). У будь-якому випадку ви легко відіб’єтеся за допомогою ось цієї консультації з підкатегорії 104.04 БЗ:
Власні кошти, які фізична особа — підприємець, що перебуває на загальній системі оподаткування, зараховує на розрахунковий рахунок, не включаються до складу доходу (виручки у грошовій та натуральній формі) та не відображаються у Книзі обліку доходів і витрат
Але! Якщо ці рядки читає єдиноподатник, то нехай буде обережним! — при такому поповненні «ФОП-рахунка» з «неФОП-рахунка» фіскали вимагають уключати суму транзакції до оподатковуваного ЄП-доходу (див. підкатегорію 107.04 БЗ). ☹
А на майбутнє вам як постійному передплатнику пропозиція: перш ніж виконати операцію, в якій сумніваєтеся, зателефонуйте нам на консультаційну лінію. Саме «перш ніж»…
Ми своїх не кидаємо! ☺
висновки
-
Законодавство не вимагає від фізособи реєстрації як ФОП при намірі здавати свою нежилу нерухомість в оренду.
-
Фіскали погоджуються зі включенням до витрат ФОП-орендодавця платежів за «комуналку» при обов’язковому зазначенні ним свого підприємницького статусу у відповідних договорах і наявності документів, що підтверджують оплату.
-
Для безготівкових розрахунків у межах підприємницької діяльності ФОП зобов’язаний відкрити спеціальний банківський рахунок. Використовувати для таких розрахунків поточний рахунок фізособи заборонено. Але якщо оплату за комунальні послуги з поточного рахунка банком здійснено — є підстави включити її до витрат ФОП.
Документи статті
-
ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
-
ГКУ — Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.
-
ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.
- Інструкція № 492 — Інструкція про порядок відкриття, використання та закриття рахунків к національній та іноземних валютах, затверджена постановою Правління НБУ від 12.11.2003 р. № 492.
