ФОП здає в оренду нежиле приміщення

В обраному У обране
Друк
Голенко Олександр, шеф-редактор
Податки & бухоблік Грудень, 2014/№ 102
У під’їзді сидів комендант. У всіх, хто входив, він суворо вимагав перепустку, але, якщо йому перепустки не давали, він впускав і так. (І. Ільф, Є. Петров, «Золоте теля»)
ФОП-загальносистемник торгує у власному нежилому приміщенні (магазин). Частину його здає в оренду ФОП-єдиноподатнику. Усі комунальні платежі орендодавець сплачує за договорами з комунальними службами. Як підтвердні документи в нього є договори і платіжні документи. Та ось невдача — деякі з них оформлені на нього, як на «звичайну» фізособу, а не на ФОП. І платежі він проводить, як йому на думку спаде: то через термінали Ibox, то зі своєї пенсійної чи зарплатної карти (він ще десь працює як найманий працівник). А то і з «підприємницького» рахунка.
Увага, запитання! Чи обов’язково такі договори і платіжні документи мають бути саме на ФОП, якщо, звісно, він хоче поставити їх собі у витрати? Чи згодиться й на фізичну особу? А може, й зовсім плюнути на витрати і переукласти договір оренди від імені «звичайної» фізособи? Відповідаємо постійному читачу та завсіднику форуму.
запитання з форуму

Почнемо з того, що як у договорі оренди, так і в договорах з комунальниками, обов’язково має бути інформація про сторони, і зокрема — про орендодавця/споживача. Тому там чітко видно — це «звичайна» фізична особа чи фізична особа — підприємець (далі — ФОП)…

Різниця в тому, що в першому випадку ваш орендний договір регулюватиметься § 4 гл. 58 ЦКУ, а у другому — і § 5 гл. 30 ГКУ. Детальніше про цей момент (щоправда, щодо іншого об’єкта оренди — автомобіля) ви могли прочитати в нашому коментарі до рішення ВСУ в «Податки та бухгалтерський облік», 2012, № 53, с. 44 (ср. 025069200). Великою мірою, відмінність у тому, що у другому випадку до діяльності ФОП застосовуються ті самі нормативні акти, що й до діяльності юридичних осіб (ч. 1 ст. 51 ЦКУ). Нагадаємо також, що в обох випадках, якщо строк договору оренди нерухомості перевищує 3 роки, він підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦКУ), а право користування орендованою нерухомістю — держреєстрації (ч. 1 ст. 794 ЦКУ).

Who is хто і хто є who?

Давайте розберемося, в якій іпостасі фізособі можна укласти договір оренди. Підкреслимо: договір оренди саме нежилого приміщення.

У принципі, законодавство не обмежує право власника об’єкта нерухомості — фізичної особи передавати будь-який свій об’єкт (як жилий, так і нежилий) в оренду (найм). При цьому аналіз § 4 гл. 58 ЦКУ вказує на те, що ці норми направлені на регулювання таких операцій саме з нежилою нерухомістю! А ось найм (оренда) житла регулюється зовсім іншою — гл. 59 ЦКУ. Причому в § 5 гл. 30 ГКУ прямо йдеться саме про «майно виробничо-технічного призначення» (ч. 2, 3 ст. 283 ГКУ) і навіть ще «пряміше»: майно, що передається «для здійснення господарської діяльності» (ч. 1 ст. 283 ГКУ)!

Наше «ходіння по кодексах» давайте закінчимо на ПКУ. Установлюючи порядок оподаткування доходів від передачі в оренду нерухомості, він не робить відмінностей між житловими та нежитловими об’єктами. Але! У контексті того, хто в договорі оренди фактично виступає як сторона-орендодавець — «звичайна» фізособа чи ФОП, — зазначимо найважливіше: п. 170.1 ПКУ присвячено обкладенню доходів конкретно фізособи, але не ФОП! Тоді як ФОП потрібно керуватися ст. 177 ПКУ.

У чому різниця? А в тому, що в першому випадку — якщо ви за договором оренди виступаєте як «звичайна» фізособа ПДФО має бути утриманий з усієї суми орендної плати! Причому якщо ваш орендар — суб’єкт підприємницької діяльності, то згідно з п.п. 170.1.2 ПКУ він на правах вашого податкового агента зобов’язаний зробити це в день перерахування вам орендної плати.

У другому випадку

орендодавцю-ФОП дозволено зменшити свій оподатковуваний дохід на суму витрат, пов’язаних з отриманням такого доходу

Що для цього потрібне, читайте в наступному підрозділі статті. При цьому ваш орендар — уже не агент і нічого утримувати не повинен, а перераховує вам узгоджену суму повністю.

До речі, складаючи звіт за формою № 1ДФ згідно з п.п. «б» п. 176.2 ПКУ орендар повинен відображати виплату такого доходу «звичайній» фізособі з кодом «106» (відповідно — із заповненням граф 4 і 4а). А виплату на адресу ФОП — з кодом «157» і без заповнення граф 4 і 4а (див. підкатегорію 103.25 БЗ).

Тут же потрібно сказати пару слів і про отримання орендної плати.

Відомо, що Інструкція № 492 встановлює різні порядки для відкриття банківського рахун­ка «звичайними» фізособами і ФОП. Причому останні нарівні з юрособами віднесені до суб’єктів господарювання (п. 1.2 Інструкції № 492) і про відкриття «ФОП-рахунка» (на відміну від рахунка «звичайної» фізособи) банк зобов’язаний повідомити фіскалів (п1.13 Інструкції № 492). Саме на цей «підприємницький» рахунок ФОП слід приймати безготівкову оплату від орендаря (детальніше — див. нижче). Але ніхто не забороняє ФОП приймати оплату оренди готівкою. Увага: незважаючи на те що ви займаєтеся торгівлею і, мабуть, застосовуєте РРО, сьогодні податківці вже не заперечують проти приймання вами такої опла­ти «повз» РРО (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 92, с. 10, а також свіжу консультацію в підкатегорії 109.02 БЗ). Але тримайте вушка нашорошено! ☺

Висновок: теоретично ви таки могли б виступати в договорі оренди як орендодавець своєї нежилої нерухомості і як «звичайна» фізособа, і як ФОП. От і фіскали в підкатегорії 103.09 БЗ прямо визнають, що в такому разі фізособі реєструватися як ФОП не обов’язково (хоча конкретно для вас це, мабуть, не важливо, оскільки із запитання видно, що ви — ФОП). Але, можливо, вам цікаво дізнатися, що податківці в підкатегорії 107.03 БЗ навіть дозволяють ФОП здавати свою нежилу нерухомість не в межах своєї, так би мовити, основної підприємницької діяльності, а саме як «звичайній» фізичній особі (зрозуміло, з відповідним оподаткуванням згідно з п. 170.1 ПКУ).

Поставимо на теорії крапку. І перейдемо до практики

Хто ви, містер орендодавець?

Як ми вже зазначили, оподаткування орендної плати згідно з п. 170.1 ПКУ відбувається дуже просто: як утримання ПДФО за ставкою 15 (17) % з усієї суми. Але навряд чи це вам вигідно… ☹

А якщо ви в ролі орендодавця захочете зменшити базу оподаткування на суму витрат зі сплати тих самих неминучих комунальних платежів, то для цього потрібно:

а) бути ФОП (хоча власне витрати важливі тільки для загальносистемників);

б) підтвердити такі витрати платіжними документами;

в) мати на руках договори з комунальниками, в яких ви виступаєте, — увага! — саме як ФОП (підкатегорія 104.05 БЗ).

І ось тут ми підійшли, мабуть, до головного — договорів з постачальниками «комуналки» (електроенергії, природного газу, тепла, води тощо).

Загальновідомо, що ціна (тариф) комунальних ресурсів поки що істотно відрізняється для споживачів (абонентів) двох різних категорій — 1) «звичайних» фізосіб (громадян) і 2) ФОП (нарівні з юрособами).

Наприклад, у розд. 2 Тимчасової методики розрахунку роздрібного тарифу на спожиту електроенергію, тарифу на передачу електроенергії місцевими (локальними) електромережами і тарифу на постачання електроенергії, затвердженої постановою НКРЕ від 06.05.98 р. № 564, споживачів поділено на дві групи: суб’єкти госпдіяльності + ФОП (група 1) і населення (група 2). До речі кажучи, договір зі споживачами групи 1, на відміну від договору з групою 2, передбачає попередню оплату!☹

Подібно до цього згідно з ч. 1 ст. 1 Закону України «Про засади функціонування ринку природного газу» від 08.07.2010 р. № 2467-VI теж розрізняються так звані побутові споживачі (населення) (п. 17) і споживачі — фізичні особи — підприємці (п. 22).

Тобто, уже при укладенні договорів з комунальниками (особливо щодо такого об’єкта оренди, як нежиле приміщення) у вас просто не залишиться іншого варіанта, ніж виступити саме як ФОП. Хоча загалом зрозуміло, що «нежиле» — не обов’язково означає «дляпідприємницьке»… ☺

«Не можна»!.. Чи можна?

Тепер детальніше про оплату ФОП-орендодавцем «комуналки».

Отже, постачальник комунальних послуг може легко ідентифікувати вас як ФОП, просто зазирнувши в договір. Але чи буде він туди зазирати щоразу при отриманні оплати, якщо у платіжному документі є номер особового рахунка? Запитання риторичне.

Що стосується безготівкової оплати, то звертаємо вашу увагу, що

у п. 7.7 Інструкції № 492 прямо заборонено використовувати «звичайний» поточний банківський рахунок фізособи для проведення операцій, пов’язаних зі здійсненням підприємницької діяльності

Увага! Цю заборону продубльовано багато разів: у свіжому листі ДФСУ від 04.04.2014 р. № 6259/5/99-99-17-02-02-16 (щодо поточного рахунка), листі ДФСУ від 06.11.2013 р. № 807/99-99-16-04-18 (щодо карткового рахунка), листі НБУ від 13.11.2013 р. № 25-112/22344, а також у консультації з підкатегорії 135.06 БЗ. До речі, з використанням «навпаки» — тобто грошей з «ФОП-рахунка» на особисті (непідприємницькі) цілі — фіскали загалом згодні (див. підкатегорію 107.04 БЗ). ☹ Щоправда, вони обумовлюють це сплатою належних податків, зборів тощо... Проте, на нашу думку, де-факто такому використанню може перешкодити хіба що застосування до ФОП процедури податкової застави.

Дозволимо собі твердження: дотримання цієї заборони у принципі більше хвилює фіскалів у частині надходження грошей на поточний («неФОП») рахунок, а конкретніше — у частині зарахування «ФОП-доходів» на «неФОП-рахунок», і менше — у частині списання грошей з такого «неФОП-рахунка» на сплату «ФОП-витрат». На це вказує, наприклад, наявність у зазначеному вище листі ДФСУ від 06.11.2013 р. № 807/99-99-16-04-18 переліку саме доходів, які не належать до підприємницьких, разом з відсутністю там переліку витрат. ☺

Зауважимо тільки, що в першому випадку (надходження коштів) ви таки зобов’язані включити до своїх «ФОП-доходів» суму «ФОП-виручки», отриману на «неФОП-рахунок». А щоб уникнути ризику обкладення ПДФО всієї цієї суми, може, варто просто перекинути її з «неФОП-рахунка» на «ФОП- рахунок». Увага! — ця рекомендація не стосується єдиноподатників (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 86, с. 36).

Щодо другого випадку (сплата) зауважимо, що порушення цієї заборони загрожує вам хіба що поверненням сплачених грошей назад (руками банку, зрозуміло — якщо це прописано в договорі банківського рахунка) і блокуванням картки, але!.. Але примітно, що сам НБУ в зазначеному листі від 13.11.2013 р. № 25-112/22344 з цього приводу, як то кажуть, «умиває руки»…

У цьому контексті ми озброїмо вас найголовнішим аргументом, що підтверджує не стільки ваше право на оплату вашої «ФОП-комуналки» з вашого «неФОП-рахунка» (оскільки вже такий платіж пройшов — то і право таке де-факто було ☺), — скільки ваше право на «ФОП-витрати» за такою оплатою! Увага! — Це ч. 1 ст. 320 ЦКУ:

Власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, установлених законом

Зрозуміло, що ви є власником як своєї нерухомості, так і своїх грошових коштів на «неФОП-рахунку».

Тому ми вважаємо, що ані укладення «комунального» договору від імені «звичайної» фізособи, ані оплата «комуналки» щодо нерухомості з «неФОП- рахунка» на податкові наслідки впливати жодним чином не повинні. Що б не говорили фіскали у своїй БЗ. Адже ФОП має право користуватися всім своїм майном у підприємницьких цілях? Має (ч. 1 ст. 320 ЦКУ)! Ну а коли так, то якщо для отримання доходів від такого майна потрібно понести певні витрати (у цьому випадку — на оплату комунальних послуг), то чому ФОП не має права зменшити на них свій об’єкт оподаткування? Навіть якщо такі витрати і здійснено від імені «звичайної» фізособи, а не ФОП. Головне тут — довести, що такі витрати пов’язані з підприємницькою діяльністю ФОП, а не спрямовані на задоволення його особистих потреб як фізособи.

Отже, впевнено доводьте і включайте такі суми до графи «Витрати» вашої Книги обліку доходів і витрат. Туди їм і дорога!..

До речі, про подробиці відкриття і користування «ФОП-рахунком» за наявності «неФОП-рахунка» і навпаки читайте в зазначеному матеріалі в «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 86, с. 36.

Насамкінець важливе зауваження: якщо ви свято дотримуєтеся заборони п. 7.7 Інструкції № 492, але, зважаючи на брак коштів на «ФОП-рахунку» , вам «горить» поповнити його з «неФОП-рахунка», зважте ось на що. Оскільки ви — загальносистемник, то вам можна не боятися посягань фіскалів на те, щоб втулити вам у доходи таке надходження на «ФОП-рахунок» (не боятися тому, що його джерелом формально є ваші власні кошти). У будь-якому випадку ви легко відіб’єтеся за допомогою ось цієї консультації з підкатегорії 104.04 БЗ:

Власні кошти, які фізична особа — підприємець, що перебуває на загальній системі оподаткування, зараховує на розрахунковий рахунок, не включаються до складу доходу (виручки у грошовій та натуральній формі) та не відображаються у Книзі обліку доходів і витрат

Але! Якщо ці рядки читає єдиноподатник, то нехай буде обережним! — при такому поповненні «ФОП-рахунка» з «неФОП-рахунка» фіскали вимагають уключати суму транзакції до оподатковуваного ЄП-доходу (див. підкатегорію 107.04 БЗ). ☹

А на майбутнє вам як постійному передплатнику пропозиція: перш ніж виконати операцію, в якій сумніваєтеся, зателефонуйте нам на консультаційну лінію. Саме «перш ніж»…

Ми своїх не кидаємо! ☺

висновки

  • Законодавство не вимагає від фізособи реєстрації як ФОП при намірі здавати свою нежилу нерухомість в оренду.

  • Фіскали погоджуються зі включенням до витрат ФОП-орендодавця платежів за «комуналку» при обов’язковому зазначенні ним свого підприємницького статусу у відповідних договорах і наявності документів, що підтверджують оплату.

  • Для безготівкових розрахунків у межах підприємницької діяльності ФОП зобов’язаний відкрити спеціальний банківський рахунок. Використовувати для таких розрахунків поточний рахунок фізособи заборонено. Але якщо оплату за комунальні послуги з поточного рахунка банком здійснено — є підстави включити її до витрат ФОП.

Документи статті

  1. ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

  2. ГКУ — Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.

  3. ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.

  4. Інструкція № 492 — Інструкція про порядок відкриття, використання та закриття рахунків к національній та іноземних валютах, затверджена постановою Правління НБУ від 12.11.2003 р. № 492.
Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
Завантажуйте наш мобільний додаток iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд