Решили утеплить арендованное помещение. Что с расходами?

В избранном В избранное
Печать
Белова Наталья, налоговый эксперт
Налоги и бухгалтерский учет Ноябрь, 2014/№ 91
Наше предприятие арендует помещение под офис. Приближаются холода. Чтобы температура воздуха в помещении соответствовала санитарным нормам, мы решили утеплить фасад здания. Как нам учесть расходы на это мероприятие? Можно ли потребовать от арендодателя по окончании срока действия договора аренды возместить наши затраты?

Начнем с того, что по правилам ст. 776 ГКУ текущий ремонт проводит арендатор, а капитальный — арендодатель. Хотя в договоре могут быть предусмотрены другие условия, в частности обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена на арендатора. Проверьте, что указано в вашем договоре.

К слову, Минрегионстрой работы по утеплению фасадов относит к капитальному ремонту (см. письмо от 08.08.2012 г. № 7/17-12928).

В рассматриваемой ситуации капремонт здания за свой счет осуществляете вы как арендатор. Давайте посмотрим, что у вас с расходами.

Расходы. Утепление фасада здания как объекта основных средств — это либо его улучшение, либо поддержание в рабочем состоянии. Такой вывод следует из пп. 14 и 15 П(С)БУ 7.

Как именно охарактеризовать выполненные работы, решает руководитель предприятия (п. 29 Методрекомендаций № 561).

На наш взгляд, «утеплительные» расходы имеет смысл учитывать как расходы на улучшение здания.

Если вы тоже так думаете, то в бухгалтерском учете эти расходы аккумулируйте на субсчете 153 «Приобретение (изготовление) прочих необоротных материальных активов». По окончании проведения улучшений вы признаете объект прочих необоротных материальных активов (Дт 117 — Кт 153) с последующей бухгалтерской амортизацией его стоимости в течение срока полезного использования произведенных улучшений. А можете действовать и так, как предписывают налоговые ремонтно-улучшительные правила.

Если, утеплив фасад здания, вы лишь поддерживаете его в рабочем состоянии, то сумму своих затрат можете включить в расходы отчетного периода как административные расходы (ведь речь идет об офисном здании) и отразить по дебету счета 92.

Чтобы показать расходы на улучшение арендованного здания в налоговом учете, обращаемся к п. 146.19 НКУ. Он разрешает арендатору отражать расходы на ремонты и улучшения арендуемых объектов при условии, что право ремонтировать/улучшать их закреплено за арендатором в договоре аренды.

С этим все в порядке? Тогда расходы на ремонт объекта аренды отражайте согласно «ремонтным» правилам, прописанным в пп. 146.11 и 146.12 НКУ.

В соответствии с этими правилами арендатор имеет право сумму ремонтных расходов в пределах 10 % «ремонтного» лимита отнести в состав налоговых расходов (п. 146.12 НКУ) в зависимости от функционального назначения арендуемого объекта.

Размер вашего «ремонтного» лимита позволяет вписать в него понесенные затраты? Смело включайте их в административные расходы (п.п. «в» п.п. 138.10.2 НКУ, стр. 06.1 декларации по налогу на прибыль). Можете сделать это в периоде осуществления затрат по бухучетным правилам (п. 138.5 НКУ). То есть налоговые расходы на сумму затрат в пределах лимита вы, по идее, должны пополнять постепенно — по мере начисления бухгалтерской амортизации на созданный объект под названием «Ремонты (улучшения) арендованного здания».

Хотя контролеры, похоже, не против, чтобы подлимитные затраты у арендатора получали налоговорасходный статус сразу в том отчетном налоговом периоде, в котором улучшен арендованный объект основных средств. Эту мысль они изложили в журнале «Вестник Министерства доходов и сборов Украины», 2014, № 36, с. 23.

А что, если стоимость улучшений превысила «ремонтный» лимит? Из суммы сверхлимитных расходов вам надо сформировать отдельный объект основных средств группы 3 «Здания, сооружения, передаточные устройства» (т. е. той группы, к которой относится сам арендуемый объект).

Этот объект под названием «Ремонты (улучшения) арендованного здания» подлежит амортизации (пп. 146.11 и 146.19 НКУ) в течение срока аренды, но не ниже минимально допустимых сроков, установленных п. 145.1 НКУ (20 лет). Суммы амортизации тоже попадают в административные расходы.

Суммы «входного» НДС по расходам на утепление вы вправе при наличии налоговой накладной включить в состав своего налогового кредита в общем порядке (ст. 198 НКУ).

Теперь по поводу возмещения арендодателем понесенных вами «утеплительных» расходов.

Возмещение расходов. Прежде всего укажем, что улучшить арендуемую недвижимость арендатор вправе только с письменного согласия арендодателя. Это прямо предусмотрено ч. 1 ст. 778 ГКУ.

Проведенные улучшения, как отмечает ч. 2 ст. 778 ГКУ, могут быть отделимыми (т. е. такими, которые могут быть отделены без повреждения арендуемого здания (помещения)) и неотделимыми. Понятно, что утепленный фасад здания — улучшение неотделимое.

На кого же отнести затраты, связанные с таким неотделимым улучшением? Здесь все зависит от того, осуществили вы его с согласия арендодателя или без него.

Если арендодатель дал вам «добро» на утепление, можете потребовать от него компенсации своих расходов или зачета в счет арендных платежей.

Но если вы получили от арендодателя от ворот поворот, все затраты вам придется нести самим. Требовать их возмещения вы не сможете, поскольку не вправе были вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению.

Предположим, арендодатель разрешил вам провести «утеплительные» работы и согласился компенсировать их стоимость по окончании срока действия договора аренды.

Тогда в бухгалтерском учете передачу улучшений на баланс арендодателя вы отражаете как продажу объекта прочих необоротных материальных активов. Оформляют такую передачу с помощью акта приемки-передачи улучшений.

Сумму полученной компенсации показываете проводкой: Дт 377 «Расчеты с прочими дебиторами» — Кт 719 «Прочие доходы от операционной деятельности».

В налоговом учете, как утверждают контролеры, сумму возмещения арендатор должен включить в состав доходов — по дате их признания по правилам бухучета согласно п. 137.16 НКУ. Эти суммы он вписывает в стр. 03.7 декларации по налогу на прибыль (см. консультацию в подкатегории 102.18.02 БЗ, письмо ГНСУ от 23.01.2013 г. № 1126/6/23-50-0114).

Ну и, конечно, «компенсационный» вариант передачи улучшений предполагает начисление арендатором налоговых обязательств по НДС на сумму компенсации (пп. 185.1 и 188.1 НКУ).

Если же вы действовали без согласия арендатора и компенсация вам «не светит», то такой объект в бухучете вы списываете с баланса, как при бесплатной передаче.

В налоговом учете «бескомпенсационную» передачу улучшений вам придется отразить так. В периоде возврата улучшенного здания вы отнесете в состав своих налоговых расходов разницу между амортизируемой стоимостью объекта, который создан из сверхлимитных «утеплительных» расходов, и суммой накопленной по нему амортизации (п. 146.20 НКУ). Такая разница попадет в состав прочих налоговых расходов. Ее место в стр. 06.4.18 приложения ІВ к декларации по налогу на прибыль.

А еще при передаче арендодателю улучшений здания без возмещения контролеры наверняка захотят увидеть у вас начисленные НДС-обязательства. Не будем сопротивляться и согласно п. 188.1 НКУ начислим НДС в размере 0 гривень (если, конечно, ваш арендодатель — «неподконтрольное» лицо). И хотя поставка тут «нулевая», налоговую накладную при бесплатной передаче объекта улучшений выписать придется (п. 201.7 НКУ).

Подробнее с налоговыми нюансами возврата арендованного имущества вам поможет ознакомиться «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 58, с. 22.

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить