Одним словом, сделка состоялась — договор купли-продажи понравившейся недвижимости заключен, и вы стали ее полноправным собственником. Полноправным, но, увы, не единоличным — другие части здания принадлежат кому-то еще. Не исключаем, что набилось в это здание с добрый десяток разных юрлиц и ФЛП, прямо, как в той народной сказке про теремок. Чем она закончилась, вы, конечно же, помните — затрещал теремок, упал набок и весь развалился…
Чтобы этого же не случилось с объектом недвижимости, часть которого вы приобрели, вам волей-неволей придется разделить с соседями общее бремя его эксплуатации. Тем более что такая обязанность четко прописана в ст. 360 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГКУ). Там, в частности, сказано, что
сособственник в соответствии со своей долей в праве общей долевой собственности обязан принимать участие в расходах на управление, содержание и сохранение общего имущества, в уплате налогов, сборов (обязательных платежей)
Ну и что здесь страшного, спросите вы? По большому счету, ничего, если бы не земля, на которой стоит ваш объект и о которой многие в подобных случаях забывают. И совершенно зря, ибо она-то как раз и создает порой непреодолимые (или кажущиеся таковыми) проблемы. Особенно если эта земля под зданием никем (ни бывшим собственником той части здания, которую вы купили, ни его, а теперь вашими соседями — сособственниками остальных частей) до сих пор так и не была оформлена должным образом.
А ведь она тоже требует внимания к себе, хотя бы в том аспекте, что все вы совместно пользуетесь земельным участком (государственной или коммунальной собственности) под зданием и вокруг него. Причем такое пользование землей априори не может быть бесплатным. Против этого возражает как земельное (см. ч. 1 ст. 206 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III; далее — ЗКУ), так и налоговое законодательство (см. п.п. 14.1.147, а также разд. XIII Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI; далее — НКУ). Но сколько платить, кому и под каким соусом, увы, непонятно…
Запутывает ситуацию еще и то, что местные власти начинают тянуть одеяло на себя, а налоговые органы — на себя. Причем первые настаивают на заключении договора аренды госкомземли, а вторые требуют, чтобы уже прямо сейчас, без какого-либо договора, вы вносили в бюджет плату за землю и подавали им соответствующую отчетность. И поди разбери в таком случае, чьи претензии законные, а чьи, может, и не совсем.
Мы поможем вам в этом. Но начнем с анализа гражданского и земельного, а не налогового законодательства. Ведь именно оттуда «растут ноги» ваших налоговых проблем. Чтобы преодолеть их, прежде всего следует установить, какой объем прав в отношении земельного участка закреплен за вами как за собственником части приобретенной недвижимости.
Обязанности есть. А права?
На первый взгляд, палочкой-выручалочкой тут могут показаться специальные правовые нормы ГКУ и ЗКУ, однозначно устанавливающие неразрывность судьбы здания и земельного участка под ним в процессе купли-продажи недвижимости. Вам, наверняка, известно, что
к лицу, приобретшему право собственности на <…> здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они расположены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя)
Об этом в один голос говорят ч. 1 ст. 377 ГКУ и ч. 1 ст. 120 ЗКУ.
При внимательном прочтении приведенных выше положений бросается в глаза то, что они регламентируют «земельные» последствия сделок с недвижимостью только в тех случаях, когда происходит продажа всего здания или сооружения, а не их части. А вот как быть с землей в случае продажи части объекта недвижимости, в этих нормах, к сожалению, не сказано ни слова. Такое положение вещей приводит к тому, что при решении указанного вопроса приходится руководствоваться теми положениями гражданского законодательства, которые регулируют право общей долевой собственности.
Другими словами, если вы приобрели часть недвижимости, то вместе с ней от покупателя к вам перешло и право на определенную долю земельного участка под всем объектом. Обратите внимание: именно на долю, а не на часть (!), поскольку понятия «часть земельного участка» и «доля в праве общей долевой собственности» не являются тождественными.
Что касается первого из них, то, как справедливо утверждается в письме Госкомзема Украины от 13.08.2008 г. № 14-17-7/908, земельным законодательством не предусмотрен такой объект земельных отношений, как часть земельного участка. Да и вообще выделение части участка в натуре, относящегося к части объекта недвижимости, в принципе невозможно. А это, в свою очередь, делает невозможным получение индивидуальных правоустанавливающих документов на указанную часть земли и заключение в отношении нее каких-либо сделок.
Такой вывод следует из определения земельного участка (см. п.п. 14.1.74 НКУ и ч. 1 ст. 79 ЗКУ) как части земной поверхности с установленными границами, поскольку для участка, часть которого расположена под зданием, указать его границы на поверхности нельзя (см. на это счет также письмо Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины от 29.09.2011 г. № 40-17-3019).
Но все это было бы здорово, если бы не одно «но»! Главная заковыка состоит в том, что приведенные здесь нормы работают только в том случае, если право собственности на земельный участок под объектом недвижимости в установленном порядке было оформлено за продавцом такой недвижимости.
Если же землей под зданием продавец пользовался без каких-либо на то оснований, покупателю не стоит полагать, что сделка по приобретению недвижимости наделяет его теми или иными правами в отношении такой земли
Полбеды, если документальным оформлением земли не обеспокоился только продавец той части здания, которую купили вы, а у остальных ваших новых соседей с этим полный ажур. Но, как свидетельствует практика, те или иные части объекта недвижимости могли много раз переходить из рук в руки, а участок в целом, прилегающий к такому объекту, так и оставался «ничейным», вернее, коммунальным либо государственным.
Из этого и будем исходить при дальнейшем анализе путей преодоления такой ситуации. А их всего два, вернее, даже один, состоящий из двух отрезков, пройти которые надо один за другим. Начнем потихоньку двигаться?
«Фискальный» путь: платим земельный налог — и точка!
Налоговики в данном случае решают вопрос с платой за землю довольно просто, привлекая для этого п. 287.6 НКУ.
При переходе права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на которых расположены такие здания, сооружения (их части), с учетом придомовой территории уплачивается на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество
При этом фискалы заявляют (см. «Вестник Министерства доходов и сборов Украины», 2014, № 22, с. 61): предприятию необходимо получить в соответствующем opгaнe земельных ресурсов данные о размере нормативной денежной оценки (НДО) земельного участка*, после чего представлять отчетность и уплачивать земельный налог по ставкам и в сроки, определенные НКУ (подробнее о порядке декларирования и уплаты земельного налога читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 5, с. 27 и 33).
* Заметим, что хотя часть земельного участка в данном случае выделить и нельзя (о чем было сказано выше), но тем не менее земналог исчислить можно, пропорционально определив НДО той доли земельного участка, которая равна отношению площади вашей части здания к общей площади всего здания.
Как видим, в данном случае определяющим является не момент госрегистрации того или иного права на землю, а момент регистрации права собственности на здание, сооружение (их часть), которые расположены на этой земле (о современных правилах регистрации недвижимости читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 43, с. 4). При этом имейте в виду: если вы приобрели недвижимость до даты вступления в силу НКУ, т. е. до 1 января 2011 года и еще тогда зарегистрировали право собственности на нее, то начиная с указанной даты вы обязаны уплачивать земельный налог даже в том случае, если земля до сих пор никак за вами не оформлена.
Вы так не делали? Тогда готовьтесь, как только налоговики пожалуют к вам на проверку, уплатить по ее результатам земельный налог (а также соответствующие финсанкции) за три последних года. Хотя можно и, не дожидаясь визита проверяющих, задекларировать свои земельно-налоговые обязательства самостоятельно, уплатив их вместе с «самоштрафом». После этого, разумеется, вы должны будете прилежно отчитываться по земельному налогу и далее, вплоть до того момента, когда вы узаконите землю под зданием и вокруг него.
Но как это сделать? Для этого вам придется пройти второй отрезок пути, а именно вступить в контакт с муниципальной или государственной властью, которая по закону уполномочена распоряжаться госкомземлей.
«Муниципальный» путь: заключаем договор аренды. Но как?
Подход местных властей к вопросу платы за землю более рачительный, чем фискальный подход, изложенный выше. И такая рачительность имеет под собой крепкую законодательную основу: за пользование земельным участком под вашей недвижимостью можно получить гораздо больше, если взимать с вас арендную плату, а не земельный налог, который вы платите (ну, или обязаны платить) в любом случае. Подкрепление этому тезису находим в п.п. 288.5.1 НКУ: годовая сумма арендной платы не может быть меньше 3 % нормативной денежной оценки земли, тогда как земельный налог, в общем случае, составляет 1 % от такой оценки.
Вместе с тем из п. 288.5 НКУ однозначно следует, что размер арендной платы устанавливается в договоре аренды. А это значит, что заставить вас платить арендную плату, как говорится, «с потолка» у местной власти полномочий нет. Для этого в обязательном порядке необходимо заключить договор аренды земли, прилегающей к зданию. Но вот к кому именно обращать требование о заключении такого договора, если у этого здания, как в рассматриваемой нами ситуации, достаточно большое число сособственников?
Вам, должно быть, уже понятно, что заключить с каждым из таких сособственников отдельный договор аренды никак нельзя, поскольку
часть (доля) земельного участка не может быть объектом аренды земли
Уверены, что местные власти тоже понимают это. Ведь к такому выводу пришли не только мы — об этом неоднократно заявляло и профильное «земельное» ведомство (см. письмо Госкомзема от 26.05.2010 г. № 10046/17/4-10 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2010, № 49, с. 19, а также письма Госземагентства от 03.04.2013 г. № 5601/17/11-13// «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 5, с. 45 и от 17.04.2014 г. № 28-28-0.17-4386/2-14).
Более того, в этих письмах предложен вполне законный способ заключения договора аренды. И сводится он к тому, что на земельный участок может быть заключен договор аренды земли, в котором арендаторами будут выступать несколько лиц.
Речь в данном случае идет о так называемой множественности лиц в обязательстве, предусмотренной ч. 2 ст. 510 ГКУ. Такая множественность лиц не увеличивает количества сторон в обязательстве: их по-прежнему остается две — кредитор и должник (в применении к договору аренды земли это арендодатель с одной стороны и арендаторы — с другой).
При этом особенности исполнения обязательства, в котором принимают участие несколько лиц, в частности, на стороне должника, установлены ст. 540 ГКУ: каждый из должников должен выполнить обязательство в равной доле, если иное не установлено договором или актами гражданского законодательства. Но поскольку каждый из арендаторов земельного участка под зданием и вокруг него, в общем случае, владеет разными частями такого объекта недвижимости, то и
начисление арендной платы за землю должно осуществляться пропорционально той части площади здания, которая находится в собственности каждого из совладельцев
Между прочим, такой вариант уплаты земельного налога, если здание находится в общей долевой собственности, прямо прописан в п.п. 2) п. 286.6 НКУ. А в отношении арендной платы п. 288.7 НКУ отсылает нас к ст. 285 — 287 этого Кодекса, что с налоговой точки зрения подтверждает правомерность заключения договоров аренды земли с применением гражданско-правового института множественности лиц в обязательстве.
Покажите эту статью, а заодно и перечисленные выше письма «земельного» ведомства своим местным властям, и мы уверены, что договор аренды с вами будет подписан. А это значит, что наконец-то ваши мытарства «безземельного» владельца недвижимости благополучно закончатся. Желаем вам удачи!
выводы
-
При приобретении объекта недвижимости (его части) новый собственник не может претендовать на какие-либо права в отношении прилегающего земельного участка, если права на землю не были оформлены прежним владельцем.
-
Тем не менее с момента госрегистрации права собственности на объект недвижимости (его часть) новый собственник обязан уплачивать земельный налог, не дожидаясь оформления документов на сам земельный участок. При этом уплата земельного налога не отменяет необходимости пройти процедуру получения земли под недвижимостью в собственность или пользование (аренду).
- На земельный участок под объектом недвижимости, имеющим несколько совладельцев, может быть заключен единый договор аренды земли, в котором они все будут выступать арендаторами.
