(066) 87-010-10
Переводимо бухгалтерів в ОНЛАЙН!
Перейти до номеру
  • № 85
  • № 84
  • № 83
  • № 82
  • № 81
  • № 80
  • № 79
? За допомогою цієї функції ви зможете швидко перейти до номеру, що вас цікавить
У цьому номері :
 
  • У обране
  • Друк
  • Шрифт
  • Колір фону
  • Коментарі 0
  • В розробці
13/17
Податки та бухгалтерський облік
Податки та бухгалтерський облік
Жовтень , 2014/№ 86

«Кто, кто в теремочке живет? Кто, кто в невысоком живет?» (і хто платить за землю біля нього)


Уявіть, шановні читачі, таку ситуацію. Ваше підприємство, якому на перших порах вистачало однієї-двох орендованих кімнаток, через якийсь час потихеньку зіп’ялося на ноги та вирішило обзавестися власною офісною чи виробничою нерухомістю. Але далеко не завжди в таких випадках можна дозволити собі купівлю окремого особнячка чи збанкрутілого заводика цілком. Та це не завжди й потрібно. Швидше за все, щоб задовольнити зростаючі бізнес-амбіції, вам вистачить і невеликої частини будівлі…

На жаль, разом з нею багато з вас заразом отримали й постійний головний біль, здолати який не виходить досі, про що свідчить наша редакційна пошта. Витоки такого головного болю — у неврегульованості правовідносин, пов’язаних із землею під нерухомістю, що має декількох власників. Відмахуватися від нього, сподіваючись, що само пройде, звичайно ж, неправильно. Тим більше що в нас є надійні ліки, якими ми готові поділитися з вами в цій статті.

Одним словом, операція відбулася — договір купівлі-продажу вподобаної нерухомості укладено, і ви стали її повноправним власником. Повноправним, але, на жаль, не єдиним — інші частини будівлі належать комусь іще. Не виключаємо, що набилося в цю будівлю з добрий десяток різних юрособ і ФОП, прямо, як у тій народній казці, що в заголовку. Чим вона закінчилася, ви, звичайно ж, пам’ятаєте…

Щоб цього ж не сталося з об’єктом нерухомості, частину якого ви придбали, вам хоч-не-хоч доведеться розділити із сусідами спільний тягар його експлуатації. Тим більше що такий обов’язок чітко прописано у ст. 360 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі — ЦКУ). Там, зокрема, сказано, що

співвласник відповідно до своєї частки у праві загальної пайової власності зобов’язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження загального майна, у сплаті податків, зборів (обов’язкових платежів)

Ну і що тут страшного, запитаєте ви? Та, може, й нічого, якби не земля, на якій стоїть ваш об’єкт і про яку дехто в подібних випадках забуває. А даремно, бо вона ж якраз і створює подеколи непереборні (або що здаються такими) проблеми. Особливо якщо ця земля під будівлею ніким (ні колишнім власником тієї частини будівлі, яку ви купили, ні його, а тепер вашими сусідами — співвласниками решти частин) досі так і не була оформлена належним чином.

Адже вона теж вимагає уваги до себе, хоча б у тому аспекті, що всі ви спільно користуєтеся земельною ділянкою (державної або комунальної власності) під будівлею та довкола неї. Причому таке користування землею апріорі не може бути безоплатним. Проти цього заперечує як земельне (див. ч. 1 ст. 206 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-III; далі — ЗКУ), так і податкове законодавство (див. п.п. 14.1.147, а також розд. XIII Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VI; далі — ПКУ). Але скільки платити, кому та під яким соусом, на жаль, незрозуміло…

Заплутує ситуацію ще й те, що місцева влада починає тягнути ковдру на себе, а податкові органи — на себе. Причому перші наполягають на укладенні договору оренди держкомземлі, а другі вимагають, щоб уже просто зараз, без жодного договору, ви вносили до бюджету плату за землю і подавали їм відповідну звітність. І спробуй розбери в такому разі, чиї претензії законні, а чиї, може, й не зовсім.

Ми допоможемо вам у цьому. Але почнемо з аналізу цивільного та земельного, а не податкового законодавства. Адже саме звідти «ростуть ноги» ваших податкових проблем. Щоб здолати їх, перш за все слід визначитись, який обсяг прав щодо земельної ділянки закріплено за вами як за власником частини придбаної нерухомості.

Обов’язки є. А права?

На перший погляд, палочкою-стукалочкою тут можуть здатися спеціальні правові норми ЦКУ і ЗКУ, що однозначно встановлюють нерозривність долі будівлі і земельної ділянки під нею у процесі купівлі-продажу нерухомості. Вам, напевно, відомо, що

до особи, яка набула право власності на <…> будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача)

Про це в один голос стверджують ч. 1 ст. 377 ЦКУ і ч. 1 ст. 120 ЗКУ.

При уважному прочитанні наведених положень впадає у вічі те, що вони регламентують «земельні» наслідки операцій з нерухомістю тільки в тих випадках, коли відбувається продаж усієї будівлі або споруди, а не їх частини. А ось як бути із землею у разі продажу частини об’єкта нерухомості, у цих нормах, на жаль, жодного слова. Такий стан речей призводить до того, що при вирішенні зазначеного питання доводиться керуватися тими положеннями цивільного законодавства, що регулюють право спільної часткової власності.

Інакше кажучи, якщо ви придбали частину нерухомості, то разом з нею від покупця до вас перейшло і право на певну частку земельної ділянки під усім об’єктом. Зверніть увагу: саме на частку, а не на частину (!), оскільки поняття «частина земельної ділянки» і «частка у праві спільної часткової власності» не є тотожними.

Що стосується першого з них, то, як справедливо стверджується в листі Держкомзему Украї­ни від 13.08.2008 р. № 14-17-7/908, земельним законодавством не передбачено такого об’єкта земельних відносин, як частина земельної ділянки. Та й узагалі виділення частини ділянки в натурі, що належить до частини об’єкта нерухомості, у принципі неможливо. А це, у свою чергу, робить неможливим отримання індивідуальних правовстановлюючих документів на зазначену частину землі та укладення щодо неї будь-яких угод.

Такий висновок випливає з визначення земельної ділянки (див. п.п. 14.1.74 ПКУ і ч. 1 ст. 79 ЗКУ) як частини земної поверхні з установленими межами, оскільки для ділянки, частина якої розташована під будівлею, вказати її межі на поверхні не можна (див. щодо цього також лист Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 29.09.2011 р. № 40-17-3019).

Але все це було б чудово, якби не одне «але»! Головна перешкода полягає в тому, що наведені тут норми працюють тільки в тому випадку, якщо право власності на земельну ділянку під об’єктом нерухомості в установленому порядку було оформлене за продавцем такої нерухомості.

Якщо ж землею під будівлею продавець користувався без жодних на те підстав, покупцю не варто думати, що операція з придбання нерухомості наділяє його тими чи іншими правами щодо такої землі

Півбіди, якщо про документальне оформлення землі не подбав тільки продавець тієї частини будівлі, яку купили ви, а в інших ваших нових сусідів з цим повний ажур. Але, як свідчить практика, ті чи інші частини об’єкта нерухомості могли багато разів переходити з рук у руки, а ділянка в цілому, прилегла до такого об’єкта, так і залишалася «нічийною», точніше, комунальною або державною.

Із цього й виходитимемо при подальшому аналізі шляхів подолання такої ситуації. А їх усього два, точніше, навіть один, що складається з двох відрізків, пройти які треба один за одним. Почнемо потихеньку рухатися?

«Фіскальний» шлях: платимо земельний податок — і крапка!

Податківці в цьому випадку вирішують питання з платою за землю досить просто, залучаючи п. 287.6 ПКУ.

При переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовано такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно

При цьому фіскали заявляють (див. «Вісник Міністерства доходів і зборів України», 2014, № 22, с. 61): підприємству необхідно отримати у відповідному органі земельних ресурсів дані про розмір нормативної грошової оцінки (НГО) земельної ділянки*, після чого подавати звітність і сплачувати земельний податок за ставками та у строки, визначені ПКУ (детальніше про порядок декларування та сплати земельного податку читайте в «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 5, с. 27 і 33).

* Зауважимо, що хоча частину земельної ділянки в цьому випадку виділити й не можна (про що зазначалося вище), проте земподаток обчислити можна, пропорційно визначивши НГО тієї частки земельної ділянки, що дорівнює відношенню площі вашої частини будівлі до загальної площі всієї будівлі.

Як бачимо, у цьому випадку визначальним є не момент держреєстрації того чи іншого права на землю, а момент реєстрації права власності на будівлю, споруду (їх частину), що розташовані на цій землі (про сучасні правила реєстрації нерухомості читайте в «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 43, с. 4). При цьому майте на увазі: якщо ви придбали нерухомість до дати набуття чинності ПКУ, тобто до 1 січня 2011 року і ще тоді зареєстрували право власності на неї, то починаючи із зазначеної дати ви зобов’язані сплачувати земельний податок навіть у тому випадку, якщо земля досі ніяк за вами не оформлена.

Ви так не робили? Тоді готуйтеся, тільки-но податківці завітають до вас на перевірку, сплатити за її результатами земельний податок (а також відповідні фінсанкції) за три останні роки. Хоча можна і, не чекаючи візиту перевіряючих, задекларувати свої земельно-податкові зобов’язання самостійно, сплативши їх разом зі «самоштрафом». Після цього, зрозуміло, ви маєте сумлінно звітувати за земельним податком і далі, аж до того моменту, коли ви узаконите землю під будівлею та довкола неї.

Але як це зробити? Для цього вам доведеться пройти другий відрізок шляху, а саме вступити в контакт з муніципальною або державною владою, яка згідно із законом уповноважена розпоряджатися держкомземлею.

«Муніципальний» шлях: укладаємо договір оренди. Але як?

Підхід місцевої влади до питання плати за землю більш хазяйський, ніж фіскальний підхід, викладений вище. І така хазяйновитість має під собою міцну законодавчу основу: за користування земельною ділянкою під вашою нерухомістю можна отримати значно більше, якщо справляти з вас орендну плату, а не земельний податок, який ви сплачуєте (ну, або зобов’язані сплачувати) у будь-якому разі. Підкріплення цій тезі знаходимо в п.п. 288.5.1 ПКУ: річна сума орендної плати не може бути меншою 3 % нормативної грошової оцінки землі, тоді як земельний податок, у загальному випадку, становить 1 % від такої оцінки.

Водночас з п. 288.5 ПКУ однозначно випливає, що розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди. А це означає, що змусити вас сплачувати орендну плату, як мовиться, «зі стелі» у місцевої влади повноважень немає. Для цього в обов’язковому порядку необхідно укласти договір оренди землі, прилеглої до будівлі. Але до кого саме звертати вимогу про укладення такого договору, якщо в цієї будівлі, як у ситуації, що розглядається нами, чимала кількість співвласників?

Вам, мабуть, уже зрозуміло, що укласти з кожним з таких співвласників окремий договір оренди аж ніяк не можна, оскільки

частина (частка) земельної ділянки не може бути об’єктом оренди землі

Упевнені, що місцева влада теж розуміє це. Адже такого висновку дійшли не тільки ми — про це неодноразово заявляло і профільне «земельне» відомство (див. лист Держкомзему від 26.05.2010 р. № 10046/17/4-10 // «Податки та бухгалтерський облік», 2010, № 49, с. 19, а також листи Держзем­агентства від 03.04.2013 р. № 5601/17/11-13 // «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 5, с. 45 і від 17.04.2014 р. № 28-28-0.17-4386/2-14).

Більше того, у цих листах запропонований цілком законний спосіб укладення договору оренди. Він зводиться до того, що на земельну ділянку може бути укладено договір оренди землі, в якому орендарями виступатимуть декілька осіб.

У цьому випадку йдеться про так звану множинність осіб у зобов’язанні, передбачену ч. 2 ст. 510 ЦКУ. Така множинність осіб не збільшує кількості сторін у зобов’язанні: їх, як і раніше, залишається дві — кредитор і боржник (за договором оренди землі це орендодавець з одного боку і орендарі — з іншого).

При цьому особливості виконання зобов’язання, в якому беруть участь декілька осіб, зокрема, на боці боржника, установлені ст. 540 ЦКУ: кожен з боржників повинен виконати зобов’язання в рівній частці, якщо інше не встановлено договором або актами цивільного законодавства. Але оскільки кожен з орендарів земельної ділянки під будівлею і довкола нього, у загальному випадку, володіє різними частинами такого об’єкта нерухомості, то і

нарахування орендної плати за землю має здійснюватися пропорційно тій частині площі будівлі, що перебуває у власності кожного із співвласників

Між іншим, такий варіант сплати земельного податку, якщо будівля перебуває у спільній частковій власності, прямо прописано в п.п. 2) п. 286.6 ПКУ. А щодо орендної плати п. 288.7 ПКУ відсилає нас до ст. 285 — 287 цього Кодексу, що, з податкової точки зору, підтверджує правомірність укладення договорів оренди землі із застосуванням цивільно-правового інституту множинності осіб у зобов’язанні.

Покажіть цю статтю, а заразом і перелічені вище листи «земельного» відомства своїй місцевій владі, і ми впевнені, що договір оренди з вами буде підписано. А це означає, що нарешті ваші поневіряння «безземельного» власника нерухомості щасливо закінчаться. Бажаємо вам успіху!

висновки

  • При придбанні об’єкта нерухомості (його частини) новий власник не може претендувати на жодні права щодо прилеглої земельної ділянки, якщо права на землю не були оформлені попереднім власником.

  • Разом з тим з моменту держреєстрації права власності на об’єкт нерухомості (його частину) новий власник зобов’язаний сплачувати земельний податок, не очікуючи оформлення документів на саму земельну ділянку. При цьому сплата земельного податку не скасовує необхідності пройти процедуру отримання землі під нерухомістю у власність або користування (оренду).

  • На земельну ділянку під об’єктом нерухомості, що має декілька співвласників, може бути укладено єдиний договір оренди землі, за яким орендарями будуть вони всі.
земля, нерухомість додати теги змінити теги
Додайте свої теги до статті
Розділіть мітки комами. Наприклад: бухгалтерія, форма, відсотки, ПДВ, квартальний звіт. Максимальна кількість 10.
або Закрити
Ваша оцінка врахована! Оцініть статтю :
  • Добре
  • Нормально
  • Погано
Поділитися:
Коментарі до статті