Многоквартирная «коллективизация»: мое плюс наше

В избранном В избранное
Печать
Голенко Александр, шеф-редактор
Налоги и бухгалтерский учет Июль, 2015/№ 56
«Мы, управление нашего дома, пришли к вам после общего собрания жильцов нашего дома, на котором стоял вопрос»… (М. Булгаков, «Собачье сердце»)
А вы заметили, что 1 июля 2015 года грянула жилищно-коммунальная революция? Если вы — собственник квартиры или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, то так или иначе теперь почувствуете себя еще и настоящим совладельцем не только самого такого дома как целостного имущественного и инженерного объекта (т. е. включая все, что есть в нем за пределами ваших собственных «квадратных метров»), но и придомовой территории тоже! Почувствуете это вместе с соответствующими правами по управлению всем этим хозяйством и обязанностями по его содержанию. При этом злополучные ЖЭКи (дожившие доныне в том или ином виде) утрачивают монополию на оказание услуг по содержанию и обслуживанию многоквартирных жилых домов, и на рынке открывается интересная ниша для предпринимательства: покупатель таких услуг всегда на месте — у себя дома! Тема обширная, но здесь и сейчас говорить мы будем только о принципиальных новациях.

коммунальная сфера

Для затравочки начнем с цитаты: «Воплощая в жизнь ленинские идеи построения коммунистического общества и осуществляя курс на повышение материального и культурного уровня жизни народа, Советское государство последовательно реализует разработанную Коммунистической партией программу жилищного строительства»… ☹ Думаете, эта бредятина взята из макулатурной газеты «Правда»? Нет! — она из преамбулы Жилищного кодекса Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-Х.

Кодекса, действующего сегодня, Карл!*

Да уж, какой Кодекс — такое и ЖКХ…☹

А теперь от причитаний давайте перейдем к конкретике.

Как многоквартирный дом сделается «нашим общим»?

Понятно, что наша правовая система допускает «особые» случаи, поэтому, читая этот текст, добавляйте всюду выражение «по общему правилу»…

Итак, с 01.07.2015 г. вступил в силу новый Закон Украины «Об особенностях осуществления прав собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее — Закон № 417), который по большому счету:

(1) наконец-то более конкретно урегулировал права собственников размещенных в многоквартирном жилом доме* квартир и нежилых помещений на такой дом как на целостный имущественный и инженерный объект, а также их права (ст. 6 Закона № 417) по его управлению и их обязанности (ст. 7 Закона № 417) по его содержанию;

(2) определил (ч. 1 ст. 9 Закона № 417) всего два варианта формы управления таким домом:

первый — путем передачи всех функций созданному совладельцами юридическому лицу — объединению совладельцев многоквартирного дома (оно давно известно под аббревиатурой ОСМД) либо ассоциации таких ОСМД;

второй — путем передачи всех или части таких функций отдельному управителю — субъекту предпринимательской деятельности, которым в принципе может выступать как юридическое, так и физическое лицо — предприниматель (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закона № 417);

(3) четко определил полномочный орган (собрание совладельцев) и прописал процедуру принятия решений (в частности, по выбору формы управления домом — см. (2), а также и других решений по управлению домом);

(4) на случай выбора совладельцами первого варианта формы управления путем создания ОСМД для его реализации утвердил в значительно измененной редакции — кстати, вступившей в силу тоже с 01.07.2015 г. Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-ІІІ (далее — Закон № 2866);

(5) внимание! — ограничил предельной датой 30.06.2016 г. (ч. 1 ст. 13 Закона № 417) срок принятия совладельцами решения по выбору варианта формы управления. По истечении этого срока управитель будет назначен на конкурсных условиях местным органом власти — что, впрочем, не лишит совладельцев права таки принять иное собственное решение в будущем, но не раньше чем по истечении года после этого да еще при условии письменного уведомления «насильно» назначенного управителя (не позже чем за месяц до истечения такого года).

* То есть доме, содержащем не менее трех «изолированных» квартир (см. п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона № 417).

Кто есть кто и что есть чье?

Давайте пристальнее посмотрим на компашку совладельцев.

Но прежде определимся, что согласно ч. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГКУ):

Квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания

Сегодня в многоквартирном жилом доме (далее — просто «дом») можно встретить такие квартиры:

— приватизированные их жильцами на основании Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.92 г. № 2482-XII;

— приобретенные на основании договоров купли-продажи (или на других подобных правовых основаниях) физическими или юридическими лицами;

— неприватизированные (говорят, что таких примерно 5 % ☹), т. е. остающиеся, как правило, в коммунальной собственности (в лице местного органа власти — например, городского совета).

Также в таком доме могут размещаться нежилые помещения:

— приобретенные физическими или юридическими лицами (в том числе и помещения, которые были переведены из жилого фонда в нежилой);

— оставшиеся в коммунальной собственности (и в частности, арендованные хозсубъектами).

Обращаем ваше внимание на принципиальную разницу между собственно нежилыми помещениями дома — т. е. изолированными помещениями, «не принадлежащими к жилому фонду и являющимися самостоятельными объектами недвижимого имущества» (п. 3 ч. 1 ст. 1 Закона № 417), — и так называемыми вспомогательными помещениями дома, т. е. подсобными и техническими помещениями (п. 2 ч. 1 ст. 1 Закона № 417).

Другое важное отличие в том, что квартиры и нежилые помещения дома принадлежат их конкретным собственникам, которые и составляют круг совладельцев дома. Напротив— все совместное имущество такого дома: помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), строительные конструкции дома, эксплуатационное оборудование и сети (внутридомовые), относящиеся к дому строения и сооружения (ч. 2 ст. 382 ГКУ), а также — внимание! — права на земельный участок под домом и придомовую территорию (п. 4 ч. 1 ст. 1 Закона № 417) — все это является именно совместной собственностью совладельцев дома (ч. 1 ст. 5 Закона № 417). Которая — особое внимание! — не может быть ни поделена между ними, ни выделена в натуре (ч. 1 ст. 5 Закона № 417)! Кстати, подобное ограничение предусмотрено также ч. 4 ст. 355 ГКУ.

Братство — да, счастье — да, равенство — нет…

Отметим еще один новый важный и крайне принципиальный момент.

Смотрите: в Законе № 417 введено новое понятие (см. п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона № 417):

доля совладельца — доля, которую составляет площадь квартиры и/или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, размещенных в многоквартирном доме

Обратите внимание: размер доли совладельца по сути определяет его статус в доме по принципу «больше метров — больше прав» (решающих голосов)!

Забегая вперед, отметим, что этот принцип применяется как при «учредительном» голосовании во время принятия совладельцами решения по вопросу объединения в ОСМД (см. ч. 6 ст. 10 Закона № 417 и новую редакцию* части седьмой ст. 6 Закона № 2866)**, так и при голосованиях в уже созданном ОСМД (новая часть двенадцатая ст. 10 Закона № 2866). Заметим, что если в доме есть «монополист», доля которого составляет более 50 % (в общей жилой + нежилой площади дома), то в указанных новеллах установлены особые правила голосования

* В старой редакции устанавливался принцип «один совладелец — один голос».

** Не обошлось без проколов: ч. 6 ст. 10 Закона № 417 (решение считают принятым, если «за» проголосовала сумма долей совладельцев более 75 %) противоречит новой редакции части 9 ст. 6 Закона № 2866 (согласно которой «за» должно быть больше половины всех совладельцев).

Права совладельца — это лишь одна сторона медали, у которой, конечно же, есть и другая сторона: объем ответственности совладельца тоже соразмерен с его долей (ст. 8 Закона № 417). И даже более: пропорционально доле совладельца устанавливается размер его взносов в ОСМД и соответственно — участия в расходах последнего (новая редакция ст. 20 Закона № 2866).

Заметим, что попытка практического расчета доли совладельца может натолкнуться на две проблемы — большую и маленькую.

Начнем с маленькой. В процитированном выше определении доли совладельца законодатель прошляпил указать, какую именно площадь квартиры он имел в виду — общую или, скажем, жилую? ☹ В принципе, совместное со ст. 6 Закона № 2866 прочтение этого определения дает однозначный ответ: общую. ☺

Большая проблема: очень трудно практически установить как конкретный состав собственников/совладельцев квартир, так и конкретные размеры общей площади их квартир — ведь в отношении большинства квартир в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество информация пока что отсутствует…☹ Хорошо еще, если владелец/совладелец предоставит собранию соответствующий правоустанавливающий документ, а если нет?.. Заметим, что давать совладельцам в такой ситуации информацию о недвижимости, включенной в госреестр, Минюст пообещал бесплатно (подробности — в письме от 01.07.2015 г. № 19.2/46; см. на с. 3). А о самовольных перепланировках, повлиявших на величину общей площади квартир, вообще умолчим…

Кстати, если одна квартира или нежилое помещение, в свою очередь, принадлежит нескольким совладельцам, то получается, что все такие «внутренние» совладельцы голосуют как один субъект — совладелец дома — и, разумеется, в пределах доли такого совладельца дома, определяемой площадью соответствующей квартиры/нежилого помещения (ч. 3 ст. 4 Закона № 417; ч. 2 ст. 369 ГКУ).

И еще: в роли совладельца дома в отношении неприватизированной квартиры (и невыкупленного нежилого помещения тоже) и также в соответствии с долей совладельца дома выступает собственник — орган местного самоуправления.

Где-где?.. — в ОСМД!

Прежде других обратимся к действующим ОСМД, которых уже немало.

Ведь наряду с новыми — реально более корректными формулировками — обновленная редакция Закона № 2866 содержит несколько серьезных новаций, которые могут вызвать необходимость приведения в соответствие с ними устава вашего живого ОСМД… ☹

Но самое главное при этом, что ОСМД, по утверждению налоговиков (102.19 БЗ), продолжают считаться неприбыльными и оставаться/включаться в соответствующий Реестр неприбыльных учреждений и организаций согласно Положению, утвержденному приказом Минфина от 24.01.2013 г. № 37 (см. письмо ГФСУ от 02.03.2015 г. № 7023/7/99-99-19-02-02-17). Невзирая на некоторую несогласованность постновогодней «неприбыльной» нормы — п.п. 2 п.п. 131.1.1 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее — НКУ) — и соответственно прежнего определения в п.п. 14.1.121 НКУ. Отметим, кстати, что теперь в части второй ст. 4 Закона № 2866 ОСМД прямо отнесено к непредпринимательским обществам*, но при этом в части седьмой этой же статьи по-прежнему названо «неприбыльной организацией, не имеющей целью получение прибыли для ее распределения между совладельцами».

* Ст. 85 ГКУ.

Обратите также внимание на важное дополнение части восьмой ст. 4 Закона № 2866 такой нормой:

Объединение не несет ответственности по обязательствам совладельцев

Надо понимать — в том смысле, что «индивидуальный» кредитор совладельца не сможет обратить взыскание на их общую совместную собственность.

Что касается устава ОСМД (см. ст. 7 Закона № 2866), то обращает на себя внимание новая и, казалось бы, банальная норма: этот документ не должен противоречить требованиям законодательства. А значит — и обновленной редакции обсуждаемой статьи, согласно которой, например, устав теперь не может предусматривать возможности исключения совладельца из ОСМД! Кстати, права выхода из ОСМД у совладельца дома теперь тоже нет (исключен прежний абзац седьмой части первой ст. 14 Закона № 2866).

Важно отметить, что новая редакция части четвертой ст. 10 Закона № 2866 прямо предусматривает обязательность созыва общего собрания совладельцев дома не реже одного раза в год. Теперь согласно новой редакции части пятой ст. 10 Закона № 2866 решение общего собрания обязательно для выполнения всеми совладельцами дома, а не только теми, кто считает себя членом ОСМД.

И наконец настораживает то, как противоречиво в новых частях двенадцатой — четырнадцатой ст. 10 Закона № 2866 прописана процедура голосования: там — голоса согласно доле совладельца (т. е. пропорционально «квадратуре»), там — прерогатива отдается уставу, а там — законодатель вообще забывает о доле и заговаривается о количестве совладельцев… ☹ Впрочем, действующему ОСМД вполне можно опереться на часть тринадцатую ст. 10 Закона № 2866 и настаивать на приоритете процедуры подсчета, реально прописанной в его уставе.

Зачем и сколько?

В данном материале мы не беремся ответить на эти вопросы категорично и с точностью до копейки… ☺

В любом случае давайте оставим в стороне такую неденежную категорию, как «глубокое удовлетворение» совладельца дома от полноценного участия в управлении и тотальном контроле… ☹ Поговорим о деньгах и только о них…

Смотрите. Если говорить о таких, типичных для многоквартирного дома коммунальных услугах, как электроэнергия, отопление, горячая и холодная вода, водоотведение, варочный газ (которые для ясности назовем коммунальными ресурсами) плюс, пожалуй, вывоз твердых бытовых отходов, то величину этих расходов логично вынести «за скобки» — ее платят совладельцы и она, так сказать, никуда не денется… Захотят они экономить — установят свои индивидуальные счетчики (исключением может быть разве что счетчик тепла, который таки выгоднее ставить один на дом, но для этого канителиться с организацией ОСМД не обязательно).

Чтобы понять хотя бы примерный объем коммунальных работ и услуг, выполнения которых требует дом, вам полезно изучить два документа:

1. Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденные приказом Госжилкоммунхоза от 17.05.2005 г. № 76.

2. Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений, утвержденный приказом Госжилкоммунхоза от 10.08.2004 г. № 150.

Главное, что так или иначе за все это тоже нужно будет кому-то платить — не ЖЭКу, так другому исполнителю.☹ Кстати, и сегодня качество этих работ никто не мешает контролировать!

Что еще? Ремонт квартиры и внутриквартирных сетей как был, так и останется на плечах их собственников (да и с ремонтом/заменой тех же стояков — что в лоб, что по лбу…).

Так в чем же по большому счету видятся финансовые плюсы и минусы от внедрения Закона № 417? Все очевидно…

Плюс. Возможность получать доход от передачи в аренду тех — судя по всему, очень немногих — нежилых помещений дома, которые почему-то до сих пор не оказались в чьей-то собственности. А также почти мифическая возможность получать доход от гипотетического использования придомовой территории (которую еще нужно будет непонятным образом за понятные суммы выделить в натуре, а потом отвоевать ☹)…

Минус. Все расходы по текущему и — внимание! — необходимому для большинства многоквартирок капитальному ремонту и вынужденной реконструкции упадут на совладельцев! А также зарплата управленцев ОСМД… Да и, похоже, земельный налог (подробнее об этом поговорим позже — в отдельной статье).

Вот и считайте сами…

выводы

  • Теперь Закон № 417 урегулировал права собственников размещенных в многоквартирном жилом доме квартир и нежилых помещений на такой дом как на целостный имущественный и инженерный объект, а также их права по его управлению и их обязанности по его содержанию.

  • Если до 30.06.2016 г. включительно совладельцы многоквартирного дома не примут решения по выбору одного из вариантов формы управления своим домом (т. е. либо создадут ОСМД, либо заключат договор с управителем), то по истечении этого срока такой управитель будет назначен на конкурсных условиях местным органом власти.

  • Все совместное имущество дома: помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), строительные конструкции дома, эксплуатационное оборудование и сети (внутридомовые), относящиеся к дому строения и сооружения, а также права на земельный участок под домом и придомовую территорию — является совместной собственностью совладельцев и не может быть ни поделено между ними, ни выделено в натуре.

  • Размер доли совладельца, рассчитываемой как доля общей площади его квартиры или нежилого помещения в общей площади всех квартир и нежилых помещений, размещенных в многоквартирном доме, по сути определяет его статус в доме по принципу «больше метров — больше прав» (решающих голосов).

Теги ОСМД
Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить