коммунальная сфера
Для затравочки начнем с цитаты: «Воплощая в жизнь ленинские идеи построения коммунистического общества и осуществляя курс на повышение материального и культурного уровня жизни народа, Советское государство последовательно реализует разработанную Коммунистической партией программу жилищного строительства»… ☹ Думаете, эта бредятина взята из макулатурной газеты «Правда»? Нет! — она из преамбулы Жилищного кодекса Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-Х.
Кодекса, действующего сегодня, Карл!*
Да уж, какой Кодекс — такое и ЖКХ…☹
А теперь от причитаний давайте перейдем к конкретике.
Как многоквартирный дом сделается «нашим общим»?
Понятно, что наша правовая система допускает «особые» случаи, поэтому, читая этот текст, добавляйте всюду выражение «по общему правилу»…
Итак, с 01.07.2015 г. вступил в силу новый Закон Украины «Об особенностях осуществления прав собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее — Закон № 417), который по большому счету:
(1) наконец-то более конкретно урегулировал права собственников размещенных в многоквартирном жилом доме* квартир и нежилых помещений на такой дом как на целостный имущественный и инженерный объект, а также их права (ст. 6 Закона № 417) по его управлению и их обязанности (ст. 7 Закона № 417) по его содержанию;
(2) определил (ч. 1 ст. 9 Закона № 417) всего два варианта формы управления таким домом:
первый — путем передачи всех функций созданному совладельцами юридическому лицу — объединению совладельцев многоквартирного дома (оно давно известно под аббревиатурой ОСМД) либо ассоциации таких ОСМД;
второй — путем передачи всех или части таких функций отдельному управителю — субъекту предпринимательской деятельности, которым в принципе может выступать как юридическое, так и физическое лицо — предприниматель (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закона № 417);
(3) четко определил полномочный орган (собрание совладельцев) и прописал процедуру принятия решений (в частности, по выбору формы управления домом — см. (2), а также и других решений по управлению домом);
(4) на случай выбора совладельцами первого варианта формы управления путем создания ОСМД для его реализации утвердил в значительно измененной редакции — кстати, вступившей в силу тоже с 01.07.2015 г. — Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-ІІІ (далее — Закон № 2866);
(5) внимание! — ограничил предельной датой 30.06.2016 г. (ч. 1 ст. 13 Закона № 417) срок принятия совладельцами решения по выбору варианта формы управления. По истечении этого срока управитель будет назначен на конкурсных условиях местным органом власти — что, впрочем, не лишит совладельцев права таки принять иное собственное решение в будущем, но не раньше чем по истечении года после этого да еще при условии письменного уведомления «насильно» назначенного управителя (не позже чем за месяц до истечения такого года).
* То есть доме, содержащем не менее трех «изолированных» квартир (см. п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона № 417).
Кто есть кто и что есть чье?
Давайте пристальнее посмотрим на компашку совладельцев.
Но прежде определимся, что согласно ч. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГКУ):
Квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания
Сегодня в многоквартирном жилом доме (далее — просто «дом») можно встретить такие квартиры:
— приватизированные их жильцами на основании Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.92 г. № 2482-XII;
— приобретенные на основании договоров купли-продажи (или на других подобных правовых основаниях) физическими или юридическими лицами;
— неприватизированные (говорят, что таких примерно 5 % ☹), т. е. остающиеся, как правило, в коммунальной собственности (в лице местного органа власти — например, городского совета).
Также в таком доме могут размещаться нежилые помещения:
— приобретенные физическими или юридическими лицами (в том числе и помещения, которые были переведены из жилого фонда в нежилой);
— оставшиеся в коммунальной собственности (и в частности, арендованные хозсубъектами).
Обращаем ваше внимание на принципиальную разницу между собственно нежилыми помещениями дома — т. е. изолированными помещениями, «не принадлежащими к жилому фонду и являющимися самостоятельными объектами недвижимого имущества» (п. 3 ч. 1 ст. 1 Закона № 417), — и так называемыми вспомогательными помещениями дома, т. е. подсобными и техническими помещениями (п. 2 ч. 1 ст. 1 Закона № 417).
Другое важное отличие в том, что квартиры и нежилые помещения дома принадлежат их конкретным собственникам, которые и составляют круг совладельцев дома. Напротив— все совместное имущество такого дома: помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), строительные конструкции дома, эксплуатационное оборудование и сети (внутридомовые), относящиеся к дому строения и сооружения (ч. 2 ст. 382 ГКУ), а также — внимание! — права на земельный участок под домом и придомовую территорию (п. 4 ч. 1 ст. 1 Закона № 417) — все это является именно совместной собственностью совладельцев дома (ч. 1 ст. 5 Закона № 417). Которая — особое внимание! — не может быть ни поделена между ними, ни выделена в натуре (ч. 1 ст. 5 Закона № 417)! Кстати, подобное ограничение предусмотрено также ч. 4 ст. 355 ГКУ.
Братство — да, счастье — да, равенство — нет…
Отметим еще один новый важный и крайне принципиальный момент.
Смотрите: в Законе № 417 введено новое понятие (см. п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона № 417):
доля совладельца — доля, которую составляет площадь квартиры и/или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, размещенных в многоквартирном доме
Обратите внимание: размер доли совладельца по сути определяет его статус в доме по принципу «больше метров — больше прав» (решающих голосов)!
Забегая вперед, отметим, что этот принцип применяется как при «учредительном» голосовании во время принятия совладельцами решения по вопросу объединения в ОСМД (см. ч. 6 ст. 10 Закона № 417 и новую редакцию* части седьмой ст. 6 Закона № 2866)**, так и при голосованиях в уже созданном ОСМД (новая часть двенадцатая ст. 10 Закона № 2866). Заметим, что если в доме есть «монополист», доля которого составляет более 50 % (в общей жилой + нежилой площади дома), то в указанных новеллах установлены особые правила голосования…
* В старой редакции устанавливался принцип «один совладелец — один голос».
** Не обошлось без проколов: ч. 6 ст. 10 Закона № 417 (решение считают принятым, если «за» проголосовала сумма долей совладельцев более 75 %) противоречит новой редакции части 9 ст. 6 Закона № 2866 (согласно которой «за» должно быть больше половины всех совладельцев). ☹
Права совладельца — это лишь одна сторона медали, у которой, конечно же, есть и другая сторона: объем ответственности совладельца тоже соразмерен с его долей (ст. 8 Закона № 417). И даже более: пропорционально доле совладельца устанавливается размер его взносов в ОСМД и соответственно — участия в расходах последнего (новая редакция ст. 20 Закона № 2866).
Заметим, что попытка практического расчета доли совладельца может натолкнуться на две проблемы — большую и маленькую.
Начнем с маленькой. В процитированном выше определении доли совладельца законодатель прошляпил указать, какую именно площадь квартиры он имел в виду — общую или, скажем, жилую? ☹ В принципе, совместное со ст. 6 Закона № 2866 прочтение этого определения дает однозначный ответ: общую. ☺
Большая проблема: очень трудно практически установить как конкретный состав собственников/совладельцев квартир, так и конкретные размеры общей площади их квартир — ведь в отношении большинства квартир в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество информация пока что отсутствует…☹ Хорошо еще, если владелец/совладелец предоставит собранию соответствующий правоустанавливающий документ, а если нет?.. Заметим, что давать совладельцам в такой ситуации информацию о недвижимости, включенной в госреестр, Минюст пообещал бесплатно (подробности — в письме от 01.07.2015 г. № 19.2/46; см. на с. 3). А о самовольных перепланировках, повлиявших на величину общей площади квартир, вообще умолчим…
Кстати, если одна квартира или нежилое помещение, в свою очередь, принадлежит нескольким совладельцам, то получается, что все такие «внутренние» совладельцы голосуют как один субъект — совладелец дома — и, разумеется, в пределах доли такого совладельца дома, определяемой площадью соответствующей квартиры/нежилого помещения (ч. 3 ст. 4 Закона № 417; ч. 2 ст. 369 ГКУ).
И еще: в роли совладельца дома в отношении неприватизированной квартиры (и невыкупленного нежилого помещения тоже) и также в соответствии с долей совладельца дома выступает собственник — орган местного самоуправления.
Где-где?.. — в ОСМД!
Прежде других обратимся к действующим ОСМД, которых уже немало.
Ведь наряду с новыми — реально более корректными формулировками — обновленная редакция Закона № 2866 содержит несколько серьезных новаций, которые могут вызвать необходимость приведения в соответствие с ними устава вашего живого ОСМД… ☹
Но самое главное при этом, что ОСМД, по утверждению налоговиков (102.19 БЗ), продолжают считаться неприбыльными и оставаться/включаться в соответствующий Реестр неприбыльных учреждений и организаций согласно Положению, утвержденному приказом Минфина от 24.01.2013 г. № 37 (см. письмо ГФСУ от 02.03.2015 г. № 7023/7/99-99-19-02-02-17). Невзирая на некоторую несогласованность постновогодней «неприбыльной» нормы — п.п. 2 п.п. 131.1.1 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее — НКУ) — и соответственно прежнего определения в п.п. 14.1.121 НКУ. Отметим, кстати, что теперь в части второй ст. 4 Закона № 2866 ОСМД прямо отнесено к непредпринимательским обществам*, но при этом в части седьмой этой же статьи по-прежнему названо «неприбыльной организацией, не имеющей целью получение прибыли для ее распределения между совладельцами».
* Ст. 85 ГКУ.
Обратите также внимание на важное дополнение части восьмой ст. 4 Закона № 2866 такой нормой:
Объединение не несет ответственности по обязательствам совладельцев
Надо понимать — в том смысле, что «индивидуальный» кредитор совладельца не сможет обратить взыскание на их общую совместную собственность.
Что касается устава ОСМД (см. ст. 7 Закона № 2866), то обращает на себя внимание новая и, казалось бы, банальная норма: этот документ не должен противоречить требованиям законодательства. А значит — и обновленной редакции обсуждаемой статьи, согласно которой, например, устав теперь не может предусматривать возможности исключения совладельца из ОСМД! Кстати, права выхода из ОСМД у совладельца дома теперь тоже нет (исключен прежний абзац седьмой части первой ст. 14 Закона № 2866).
Важно отметить, что новая редакция части четвертой ст. 10 Закона № 2866 прямо предусматривает обязательность созыва общего собрания совладельцев дома не реже одного раза в год. Теперь согласно новой редакции части пятой ст. 10 Закона № 2866 решение общего собрания обязательно для выполнения всеми совладельцами дома, а не только теми, кто считает себя членом ОСМД.
И наконец настораживает то, как противоречиво в новых частях двенадцатой — четырнадцатой ст. 10 Закона № 2866 прописана процедура голосования: там — голоса согласно доле совладельца (т. е. пропорционально «квадратуре»), там — прерогатива отдается уставу, а там — законодатель вообще забывает о доле и заговаривается о количестве совладельцев… ☹ Впрочем, действующему ОСМД вполне можно опереться на часть тринадцатую ст. 10 Закона № 2866 и настаивать на приоритете процедуры подсчета, реально прописанной в его уставе.
Зачем и сколько?
В данном материале мы не беремся ответить на эти вопросы категорично и с точностью до копейки… ☺
В любом случае давайте оставим в стороне такую неденежную категорию, как «глубокое удовлетворение» совладельца дома от полноценного участия в управлении и тотальном контроле… ☹ Поговорим о деньгах и только о них…
Смотрите. Если говорить о таких, типичных для многоквартирного дома коммунальных услугах, как электроэнергия, отопление, горячая и холодная вода, водоотведение, варочный газ (которые для ясности назовем коммунальными ресурсами) плюс, пожалуй, вывоз твердых бытовых отходов, то величину этих расходов логично вынести «за скобки» — ее платят совладельцы и она, так сказать, никуда не денется… Захотят они экономить — установят свои индивидуальные счетчики (исключением может быть разве что счетчик тепла, который таки выгоднее ставить один на дом, но для этого канителиться с организацией ОСМД не обязательно).
Чтобы понять хотя бы примерный объем коммунальных работ и услуг, выполнения которых требует дом, вам полезно изучить два документа:
Главное, что так или иначе за все это тоже нужно будет кому-то платить — не ЖЭКу, так другому исполнителю.☹ Кстати, и сегодня качество этих работ никто не мешает контролировать!
Что еще? Ремонт квартиры и внутриквартирных сетей как был, так и останется на плечах их собственников (да и с ремонтом/заменой тех же стояков — что в лоб, что по лбу…).
Так в чем же по большому счету видятся финансовые плюсы и минусы от внедрения Закона № 417? Все очевидно…
Плюс. Возможность получать доход от передачи в аренду тех — судя по всему, очень немногих — нежилых помещений дома, которые почему-то до сих пор не оказались в чьей-то собственности. А также почти мифическая возможность получать доход от гипотетического использования придомовой территории (которую еще нужно будет непонятным образом за понятные суммы выделить в натуре, а потом отвоевать ☹)…
Минус. Все расходы по текущему и — внимание! — необходимому для большинства многоквартирок капитальному ремонту и вынужденной реконструкции упадут на совладельцев! А также зарплата управленцев ОСМД… Да и, похоже, земельный налог (подробнее об этом поговорим позже — в отдельной статье).
Вот и считайте сами…
выводы
Теперь Закон № 417 урегулировал права собственников размещенных в многоквартирном жилом доме квартир и нежилых помещений на такой дом как на целостный имущественный и инженерный объект, а также их права по его управлению и их обязанности по его содержанию.
Если до 30.06.2016 г. включительно совладельцы многоквартирного дома не примут решения по выбору одного из вариантов формы управления своим домом (т. е. либо создадут ОСМД, либо заключат договор с управителем), то по истечении этого срока такой управитель будет назначен на конкурсных условиях местным органом власти.
Все совместное имущество дома: помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), строительные конструкции дома, эксплуатационное оборудование и сети (внутридомовые), относящиеся к дому строения и сооружения, а также права на земельный участок под домом и придомовую территорию — является совместной собственностью совладельцев и не может быть ни поделено между ними, ни выделено в натуре.
Размер доли совладельца, рассчитываемой как доля общей площади его квартиры или нежилого помещения в общей площади всех квартир и нежилых помещений, размещенных в многоквартирном доме, по сути определяет его статус в доме по принципу «больше метров — больше прав» (решающих голосов).
