комунальна сфера
Для початку цитата: «Втілюючи в життя ленінські ідеї побудови комуністичного суспільства і здійснюючи курс на підвищення матеріального та культурного рівня життя народу, Радянська держава послідовно реалізує розроблену Комуністичною партією програму житлового будівництва»… ☹ Думаєте, це безглуздя взяте з макулатурної газети «Правда»? Ні! — воно з преамбули Житлового кодексу Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-Х.
Кодексу, чинного сьогодні, Карл!*
* Якщо хто не знає, це мем, яким нерідко можна замінити лайку… ☺
Дійсно, який Кодекс — таке й ЖКХ… ☹
А тепер від причитань давайте перейдемо до конкретики.
Як багатоквартирний будинок зробиться «нашим спільним»?
Зрозуміло, що наша правова система допускає «особливі» випадки, тому читаючи цей текст, додайте всюди вираз «за загальним правилом»…
Отже, з 01.07.2015 р. набув чинності новий Закон України «Про особливості здійснення прав власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417), який за великим рахунком:
(1) нарешті більш конкретно врегулював права власників розміщених у багатоквартирному житловому будинку* квартир і нежитлових приміщень на такий будинок як на цілісний майновий та інженерний об’єкт, а також їх права (ст. 6 Закону № 417) з його управління та їх обов’язки (ст. 7 Закону № 417) з його утримання;
(2) визначив (ч. 1 ст. 9 Закону № 417) усього два варіанти форми управління таким будинком:
перший — шляхом передання всіх функцій створеній співвласниками юридичній особі — об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (воно давно відоме під абревіатурою ОСББ) або асоціації таких ОСББ;
другий — шляхом передання всіх або частини таких функцій окремому управителю — суб’єкту підприємницької діяльності, яким у принципі може виступати як юридична, так і фізична особа — підприємець (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 417);
(3) чітко визначив повноважний орган (збори співвласників) і прописав процедуру прийняття рішень (зокрема з вибору форми управління будинком — див. (2), а також і інших рішень з управління будинком);
(4) на випадок вибору співвласниками першого варіанта форми управління шляхом створення ОСББ для його реалізації затвердив у значно зміненій редакції — до речі, що набула чинності теж з 01.07.2015 р. — Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-ІІІ (далі — Закон № 2866);
(5) увага! — обмежив граничною датою 30.06.2016 р. (ч. 1 ст. 13 Закону № 417) строк прийняття співвласниками рішення щодо вибору варіанта форми управління. Після закінчення цього строку управитель буде призначений на конкурсних засадах місцевим органом влади — що втім не позбавить співвласників права таки прийняти інше власне рішення в майбутньому, але не раніше, ніж після закінчення року після цього та ще за умови письмового повідомлення «насильно» призначеного управителя (не пізніше ніж за місяць до закінчення такого року).
* Тобто будинку, що містить не менше трьох «ізольованих» квартир (див. п. 1 ч. 1 ст. 1 Закону № 417).
Хто є хто і що є чиє?
Давайте пильніше поглянемо на компашку співвласників.
Але раніше визначимося, що згідно з ч. 1 ст. 382 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі — ЦКУ):
Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання
Сьогодні в багатоквартирному житловому будинку (далі — просто «будинок») можна зустріти такі квартири:
— приватизовані їх мешканцями на підставі Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 р. № 2482-XII;
— придбані на підставі договорів купівлі-продажу (або на інших подібних правових підставах) фізичними чи юридичними особами;
— неприватизовані (кажуть, що таких приблизно 5 % ☹) — тобто що залишаються, як правило, в комунальній власності (в особі місцевого органу влади — наприклад, міської ради).
Також у такому будинку можуть розміщуватися нежитлові приміщення:
— придбані фізичними чи юридичними особами (у тому числі і приміщення, які були переведені з житлового фонду в нежитловий);
— що залишилися в комунальній власності (і зокрема орендовані госпсуб’єктами).
Звертаємо вашу увагу на принципову різницю між власне нежитловими приміщеннями будинку — тобто ізольованими приміщеннями, «що не належать до житлового фонду і є самостійними об’єктами нерухомого майна» (п. 3 ч. 1 ст. 1 Закону № 417), — і так званими допоміжними приміщеннями будинку, тобто підсобними і технічними приміщеннями (п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону № 417).
Інша важлива відмінність у тому, що квартири і нежитлові приміщення будинку належать їх конкретним власникам, які і становлять коло співвласників будинку. Навпаки— усе спільне майно такого будинку: приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), будівельні конструкції будинку, експлуатаційне обладнання і мережі (внутрішньобудинкові), приналежні до будинку будівлі і споруди (ч. 2 ст. 382 ЦКУ), а також — увага! — права на земельну ділянку під будинком і прибудинкову територію (п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону № 417) — усе це є саме спільною власністю співвласників будинку (ч. 1 ст. 5 Закону № 417). Яка — особлива увага! — не може бути ані поділена між ними, ані виділена в натурі (ч. 1 ст. 5 Закону № 417)! До речі, це обмеження передбачене також ч. 4 ст. 355 ЦКУ.
Братерство — так, щастя — так, рівність — ні…
Зазначимо ще один новий важливий і вкрай принциповий момент.
Дивіться: у Законі № 417 введено нове поняття (див. п. 9 ч. 1 ст. 1 Закону № 417):
частка співвласника — частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розміщених у багатоквартирному будинку
Зверніть увагу: розмір частки співвласника по суті визначає його статус у будинку за принципом «більше метрів — більше прав» (вирішальних голосів)!
Забігаючи наперед, зазначимо, що цей принцип застосовується як при «установчому» голосуванні під час прийняття співвласниками рішення з питання об’єднання в ОСББ (див. ч. 6 ст. 10 Закону № 417 і нову редакцію* частини сьомої ст. 6 Закону № 2866)**, так і при голосуваннях уже у створеному ОСББ (нова частина дванадцята ст. 10 Закону № 2866). Зауважимо, що якщо в будинку є «монополіст», частка якого становить більше 50 % (у загальній житловій + нежитловій площі будинку), то в зазначених новелах установлено особливі правила голосування…
* У старій редакції встановлювався принцип «один співвласник — один голос».
** Не обійшлося без проколів: ч. 6 ст. 10 Закону № 417 (рішення вважають прийнятим якщо «за» проголосувала сума часток співвласників більше 75 %) суперечить новій редакції частини дев’ятої ст. 6 Закону № 2866 (згідно з якою «за» має бути більше половини всіх співвласників). ☹
Права співвласника — це тільки один бік медалі, в якої, звичайно ж, є й інший бік: обсяг відповідальності співвласника теж співвідносний з його часткою (ст. 8 Закону № 417). І навіть більше: пропорційно частці співвласника встановлюється розмір його внесків в ОСББ і відповідно — участі у витратах останнього (нова редакція ст. 20 Закону № 2866).
Зауважимо, що спроба практичного розрахунку частки співвласника може натрапити на дві проблеми — велику та маленьку.
Почнемо з маленької. У процитованому вище визначенні частки співвласника законодавець проґавив зазначити, яку саме площу квартири він мав на увазі — загальну чи, скажімо, житлову? ☹ У принципі спільне зі ст. 6 Закону № 2866 прочитання цього визначення дає однозначну відповідь: загальну. ☺
Велика проблема: дуже важко практично встановити як конкретний склад власників/співвласників квартир, так і конкретні розміри загальної площі їх квартир — адже стосовно більшості квартир у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно інформація поки що відсутня… ☹ Добре ще, якщо власник/співвласник надасть зборам відповідний правовстановлюючий документ, а якщо ні?.. Зауважимо, що надавати співвласникам у такий ситуації інформацію щодо нерухомості, що включена до держреєстру, Мін’юст пообіцяв безкоштовно (подробиці — у листі від 01.07.2015 р. № 19.2/46; див. на с. 3). А про самовільні перепланування, що вплинули на величину загальної площі квартир, — узагалі умовчимо…
До речі, якщо одна квартира або нежитлове приміщення у свою чергу належать декільком співвласникам, то виходить, що всі такі «внутрішні» співвласники голосують як один суб’єкт — співвласник будинку — і, зрозуміло, в межах частки такого співвласника будинку, що визначається площею відповідної квартири/нежитлового приміщення (ч. 3 ст. 4 Закону № 417; ч. 2 ст. 369 ЦКУ).
І ще: у ролі співвласника будинку щодо неприватизованої квартири (і невикупленого нежитлового приміщення теж) і також відповідно до частки співвласника будинку виступає власник — орган місцевого самоврядування.
Де-де?.. — в ОСББ!
Раніше інших звернемося до діючих ОСББ, яких уже чимало.
Адже разом з новими — реально коректнішими формулюваннями — оновлена редакція Закону № 2866 містить декілька серйозних новацій, які можуть зумовити необхідність приведення у відповідність до них статуту вашого живого ОСББ… ☹
Але найголовніше при цьому, що ОСББ згідно з твердженнями податківців (102.19 БЗ) продовжують вважатися неприбутковими і залишатися/включатися до відповідного Реєстру неприбуткових установ та організацій згідно з Положенням, затвердженим наказом Мінфіну від 24.01.2013 р. № 37 (див. лист ДФСУ від 02.03.2015 р. № 7023/7/99-99-19-02-02-17). Незважаючи на деяку неузгодженість постноворічної «неприбуткової» норми — п.п. 2 п.п. 131.1.1 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VI (далі — ПКУ) — і відповідно колишнього визначення в пп. 14.1.121 ПКУ. Зазначимо, до речі, що тепер у частині другій ст. 4 Закону № 2866 ОСББ прямо віднесено до непідприємницьких товариств*, але при цьому в частині сьомій цієї самої статті, як і раніше, названо «неприбутковою організацією, що не має на меті отримання прибутку для його розподілу між співвласниками».
Зверніть також увагу на важливе доповнення частини восьмої ст. 4 Закону № 2866 такою нормою:
Об’єднання не несе відповідальності за зобов’язаннями співвласників
Треба розуміти — у тому сенсі, що «індивідуальний» кредитор співвласника не зможе обернути стягнення на їх загальну спільну власність.
Що стосується статуту ОСББ (див. ст. 7 Закону № 2866), то звертає на себе увагу нова і, здавалося б, банальна норма: цей документ не повинен суперечити вимогам законодавства. А отже — і оновленій редакції обговорюваної статті, згідно з якою, наприклад, статут тепер не може передбачати можливості виключення співвласника з ОСББ! До речі, права виходу з ОСББ у співвласника будинку тепер теж немає (вилучено колишній абзац сьомий частини першої ст. 14 Закону № 2866).
Важливо зазначити, що нова редакція частини четвертої ст. 10 Закону № 2866 прямо передбачає обов’язковість скликання загальних зборів співвласників будинку не рідше одного разу на рік. Тепер згідно з новою редакцією частини п’ятої ст. 10 Закону № 2866 рішення загальних зборів обов’язкове для виконання всіма співвласниками будинку, а не тільки тими, хто вважає себе членом ОСББ.
І нарешті насторожує те, як суперечливо в нових частинах дванадцятій — чотирнадцятій ст. 10 Закону № 2866 прописано процедуру голосування: там — голоси згідно з часткою співвласника (тобто пропорційно «квадратурі»), там — прерогатива віддається статуту, а там — законодавець узагалі забуває про частку і заговорюється про кількість співвласників… ☹ Утім, діючому ОСББ цілком можна посилатися на частину тринадцяту ст. 10 Закону № 2866 і наполягати на пріоритеті процедури підрахунку, реально прописаної в його статуті.
Навіщо і скільки?
У цьому матеріалі ми не беремося відповісти на ці запитання категорично і з точністю до копійки… ☺
У будь-якому разі давайте залишимо осторонь таку негрошову категорію, як «глибоке задоволення» співвласника будинку від повноцінної участі в управлінні й тотальному контролі… ☹ Поговоримо про гроші і тільки про них…
Дивіться. Якщо говорити про такі типові для багатоквартирного будинку комунальні послуги, як електроенергія, опалювання, гаряча і холодна вода, водовідведення, варильний газ (які для ясності назвемо комунальними ресурсами) плюс мабуть вивезення твердих побутових відходів, то величину цих витрат логічно винести «за дужки» — її сплачують співвласники, і вона, так би мовити, нікуди не подінеться… Захочуть вони економити — установлять свої індивідуальні лічильники (винятком може бути хіба що лічильник тепла, який таки вигідніше ставити один на будинок, але для цього мати клопіт з організацією ОСББ не обов’язково).
Щоб зрозуміти хоча б приблизний обсяг комунальних робіт і послуг, виконання яких потребує будинок, вам корисно вивчити два документи:
Головне, що так чи інакше за все це теж потрібно буде комусь платити — не ЖЕКу, так іншому виконавцю. ☹ До речі, й сьогодні якість цих робіт ніхто не заважає контролювати!
Що ще? Ремонт квартири і внутрішньоквартирних мереж як був, так і залишиться на плечах їх власників (та і з ремонтом/заміною тих же стояків — хоч круть-верть, хоч верть-круть…).
Так в чому ж за великим рахунком вбачаються фінансові плюси і мінуси від запровадження Закону № 417? Усе очевидно…
Плюс. Можливість отримувати дохід від передання в оренду тих — судячи з усього дуже небагатьох — нежитлових приміщень будинку, які чомусь досі не опинилися в чиїйсь власності. А також майже міфічна можливість отримувати дохід від гіпотетичного використання прибудинкової території (яку ще потрібно буде незрозумілим чином за зрозумілі суми виділити в натурі, а потім відвоювати ☹)…
Мінус. Усі витрати з поточного та — увага! — необхідного для більшості багатоквартирок капітального ремонту та вимушеної реконструкції ляжуть на співвласників! А також зарплата управлінців ОСББ… Та й, схоже, земельний податок (детальніше про це поговоримо пізніше — в окремій статті).
Ось і рахуйте самі…
висновки
Тепер Закон № 417 урегулював права власників розміщених у багатоквартирному житловому будинку квартир і нежитлових приміщень на такий будинок як на цілісний майновий і інженерний об’єкт, а також їх права щодо його управління та їх обов’язки щодо його утримання.
Якщо до 30.06.2016 р. включно співвласники багатоквартирного будинку не приймуть рішення з вибору одного з варіантів форми управління своїм будинком (тобто або створять ОСББ, або укладуть договір з управителем), то після закінчення цього строку такий управитель буде призначений на конкурсних засадах місцевим органом влади.
Усе спільне майно будинку: приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), будівельні конструкції будинку, експлуатаційне обладнання і мережі (внутрішньобудинкові), приналежні до будинку будівлі та споруди, а також права на земельну ділянку під будинком і прибудинкову територію — є спільною власністю співвласників і не може бути ані поділено між ними, ані виділено в натурі.
Розмір частки співвласника, що розраховується як частка загальної площі його квартири або нежитлового приміщення в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розміщених у багатоквартирному будинку, по суті визначає його статус у будинку за принципом «більше метрів — більше прав» (вирішальних голосів).
