Темы статей
Выбрать темы

Офис в аренде

Дзюба Наталия, налоговый эксперт
Взяв офис в аренду, начислять амортизацию по такому объекту не нужно — это ваш забалансовый объект. Но арендные платежи, а также прочие компенсационные выплаты арендатору (коммунальные платежи, охрана, парковка) пристроить придется. Как это сделать? Давайте разбираться.

Налог на прибыль

Операции, связанные с оперативной арендой (получение объекта в аренду, уплата арендных платежей, компенсация прочих потребляемых в процессе аренды услуг), не требуют у высокодоходных плательщиков (с доходом за календарный год свыше 20 млн грн.) отдельного налогового учета. Не корректируется у них и бухгалтерский финрезультат (объект обложения налогом на прибыль) на разницы, связанные с арендой (таковых в НКУ нет).

Поэтому, арендуя офис, при определении объекта обложения налогом на прибыль как малодоходные плательщики (с доходом за календарный год не более 20 млн грн.), так и высокодоходные должны ориентироваться только на бухгалтерский финрезультат ( п.п. 134.1.1 НКУ). А значит, аренду офиса и связанные с ней платежи главное — верно отразить в бухгалтерском учете.

Учет арендной платы

Бухгалтерский учет. Если потребление услуг аренды и составление/подписание акта идут месяц в месяц, вопросов с отражением расходов не возникает. Платежи за аренду офиса ставим в расходы того отчетного периода, на который приходится такая плата. Ведь хозоперации должны быть отражены в учетных регистрах в том периоде, в котором они были осуществлены ( ч. 5 ст. 9 Закона о бухучете).

Датой отражения расходов по аренде является составленный и подписанный сторонами договора первичный документ. Датой составления такого документа Минфин считает дату его подписания (см. письмо Минфина от 15.01.2015 г. № 31-11410-08-10/871). Предоплата в расходы не включается ( п. 9.2 П(С)БУ 16).

Но как быть, если акт за аренду составлен и получен с опозданием (в следующем месяце)? Когда признавать расходы по аренде: в периоде составления/получения акта или в периоде потребления услуги? Здесь также ориентируемся на основное бухгалтерское правило: хозоперации должны быть отражены в учетных регистрах в том периоде, в котором они были осуществлены ( ч. 5 ст. 9 Закона о бухучете).

Показать расходы за услуги аренды предприятие должно в месяце их получения/потребления

Но как же первичный документ — акт, спросите вы, он-то составлен и получен в другом (следующем) месяце? Ответ дан в ч. 1 ст. 9 Закона о бухучете: первичные документы разрешается составлять не только во время хозяйственной операции, а если это невозможно — непосредственно после ее окончания. А перенос информации из первичных документов в учетные регистры нужно осуществлять по мере их поступления к месту обработки (бухгалтерия, вычислительная установка), однако не позже срока, обеспечивающего своевременное составление бухгалтерской и статистической отчетности, деклараций и расчетов ( п. 3.5 Положения № 88).

Соответственно если акт на услуги аренды составлен и попал к вам в следующем месяце, но до окончания сроков подачи отчетности за такой период, то в учете проводим его (отражаем расходы) в месяце потребления услуги.

Так как офис используется в общехозяйственных целях, то арендная плата отражается на счете 92 «Административные расходы».

Если арендная плата уплачивается авансом, то такая сумма отражается на счете 39 «Расходы будущих периодов». Списание с этого счета на расходы осуществляется в тех периодах, за которые предоплата была перечислена.

Бывает так, что стороны в договоре предусматривают гарантийный платеж — в основном это задаток за последний месяц аренды или залог того, что арендатор исполнит свои обязательства и не откажется раньше времени от арендованного объекта (подробнее о преждевременном разрыве арендных отношений см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 52, с. 29).

Важно! В расходы эта сумма пойдет только после подписания акта предоставленных услуг за последний месяц аренды, и то если договором предусмотрено, что сумма задатка покрывает последний месяц аренды.

НДС. В НДС-учете в отношении обложения НДС арендных платежей работает правило первого события: налоговые обязательства арендодатель начисляет либо на дату поступления оплаты, либо на дату оформления документа, удостоверяющего поставку услуг (дату составления акта).

Соответственно, если имела место предоплата, причем не за один период, арендатор вправе рассчитывать сразу на весь налоговый кредит. По свое­временно зарегистрированной налоговой накладной от арендатора суммы НДС попадут в налоговый кредит уже в периоде составления такой налоговой накладной. А вот по налоговым накладным, зарегистрированным с просрочкой 15-дневного срока регистрации, налоговый кредит отражается в периоде регистрации налоговой накладной ( п. 198.6 НКУ).

И еще одна полезная информация, которая вам пригодится, чтобы не оплошать с налоговым кредитом. Если вы проплатили задаток и договором аренды предусмотрено, что он обеспечивает исключительно исполнение обязательств и подлежит возврату по истечении срока действия договора, то НДС на такой платеж не начисляется (см. письмо ГФСУ от 04.09.2014 г. № 2890/6/99-99-19-03-02-15). Но если условия договора будут пересмотрены и деньги будут пущены в счет арендной платы, то налоговые обязательства по НДС отражаются на дату изменения направления гарантийного платежа (дату допсоглашения). В свою очередь, вы вправе будете отразить налоговый кредит.

Учет компенсационных выплат

Бухгалтерский учет. Отдельно от арендной платы арендатор обычно оплачивает (компенсирует) коммунальные услуги: электроэнергию, водоснабжение и водоотведение, газо- и теплоснабжение. Кроме того, стороны могут обусловить предоставление арендатору и других услуг, например, уборку, охрану, парковку автомобилей и т. п. По договоренности сторон их стоимость оплачивают отдельно или же включают в арендную плату.

Учтите! Обязанность компенсировать стоимость коммунальных услуг должна быть прописана в договоре. Причем можно это сделать и в договоре аренды. Без указания такой обязанности автоматически принудить арендатора к компенсации нельзя.

Стоимость коммунальных услуг возмещается на основании отдельных счетов, выставленных арендодателем арендатору/акта согласования стоимости коммунальных услуг. Как правило, это происходит уже после потребления арендатором коммунальных услуг. Соответственно такая сумма ложится на расходы в таком же порядке, как и арендные платежи.

НДС. С правовой позиции, компенсация арендатору услуг, сопутствующих аренде, не является услугой (ч. 1 ст. 901 ГКУ). Однако вполне вписывается в определение поставки услуг, в связи с чем сумма возмещения подпадает под обложение НДС. На начислении НДС настаивают и налоговики (см. письмо ГФСУ от 09.09.2014 г. № 3120/6/99-99-19-02-02-15, консультацию в подкатегории 101.02 БЗ). Исключение — когда офис арендован у бюджетного учреждения и компенсацию получает непосредственно бюджетое учреждение ( п. 188.1 НКУ).

Арендодатель по первому событию (получению от арендатора оплаты за коммунальные услуги или подписания акта согласования стоимости коммунальных услуг) должен составить налоговую накладную. Причем, по нашему мнению, требование о подекадном составлении налоговых накладных при поставках электроэнергии ( абз. второй п. 201.4 НКУ) не касается перевыставлений счетов за электроэнергию арендодателей своим арендаторам (когда последние не заключали напрямую договор с поставщиком электроэнергии).

Налоговая накладная на компенсацию коммунальных услуг (в том числе электроэнергии) должна быть выписана в общем порядке — в день возникновения налоговых обязательств

Когда арендная плата и возмещение коммунальных услуг урегулированы одним и тем же договором, то в реквизите «Вид цівільно-правового договору» налоговой накладной на возмещение коммунальных услуг указываются реквизиты договора аренды.

Налоговики предупреждают, что налоговая накладная в части единицы измерений по услугам должна быть заполнена с оглядкой на первичный документ (см. письмо ГФСУ от 20.03.2015 г. № 5834/6/99-99-19-03-02-15). Поэтому если в акте согласования стоимости коммунальных услуг (первичном документе) арендодатель вам пропишет сумму возмещения коммунальных услуг, как говорится одной строкой, и в качестве единицы измерения укажет только грн., то соответствующим образом должна быть выписана и налоговая накладная: в графе с номенклатурой — «Відшкодування комунальних послуг», в графе 5.1 — «послуга», графа 5.2 не заполняется.

Если же в акте согласования арендодатель детализирует номенклатуру компенсируемых коммунальных услуг, например, там будет представлена каждая услуга: водоснабжение и водоотведение, электричество, газ, отопление, с отдельным своим объемом потребления, единицей измерения и стоимостью, то на такую же номенклатуру и с соответствующими единицами измерения должна быть выписана и налоговая накладная. Проследите за этим, ведь в случае чего вам придется отстаивать налоговый кредит.

И еще один облагаемый НДС участник возмещения — земельный налог. Если арендатор согласно договору аренды нежилого помещения возмещает арендодателю земельный налог, то такое возмещение считается частью оплаты стоимости услуг аренды и соответственно объектом обложения НДС (см. подкатегорию 101.02 БЗ).

Рассмотрим пример.

Пример. Предприятие получило в аренду помещение под офис. Стоимость объекта аренды согласно договору аренды составляет 1500000 грн. Арендная плата уплачивается арендатором авансом ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца в размере 12000 грн. (в том числе НДС — 2000 грн.).

На основании отдельного счета, выставляемого арендодателем, арендатор ежемесячно уплачивает коммунальные платежи. По итогам текущего месяца они составили 3600 грн. (в том числе НДС — 600 грн.).

Учет расходов на аренду офиса

№ п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Сумма, грн.

Дт

Кт

1

Получено в аренду офисное помещение

01

1500000

Учет арендной платы

2

Перечислена арендная плата за текущий месяц авансом

371

311

12000

3

Отражен налоговый кредит по НДС

641/НДС

644

2000

4

Начислена арендная плата за текущий месяц

92

685

10000

5

Списана сумма отраженного ранее налогового кредита

644

685

2000

6

Произведен зачет задолженностей

685

371

12000

Учет расходов на возмещение коммунальных платежей

7

Отражена сумма возмещаемых арендодателю коммунальных платежей за текущий месяц
(на основании акта)

92

685

3000

8

Отражен налоговый кредит по НДС

641/НДС

644

600

9

Перечислена сумма возмещения арендодателю

685

311

3600

10

Отражен финансовый результат

791

92

13000

выводы

  • Арендные платежи включаются в расходы по дате подписания акта предоставленных услуг. Предоплаты в расходы не идут.

  • Компенсация коммунальных платежей отражается в расходах в таком же порядке — по дате подписания акта согласования таких платежей.

  • Сумма НДС, начисленная арендодателем на сумму арендной платы и на сумму компенсации коммунальных платежей, включается в состав налогового кредита.

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше