Да, такая операция вполне допустима. С точки зрения гражданского законодательства, она классифицируется как операция перевода долга (замены должника) в обязательстве и регулируется ст. 520 — 524 ГКУ.
По договору перевода долга в отношениях с кредитором место первоначального должника занимает новый должник. При этом первоначальный должник передает свои обязанности в обязательстве новому должнику, который принимает такие обязанности и должен их выполнить перед кредитором.
Другими словами, в данном случае изменяется субъектный состав сделки: обязанности первоначального должника (арендодателя «А») по сделке (в рассматриваемой ситуации — по предоставлению арендатору помещения в аренду) с момента перевода долга прекращаются, а обязанным становится лицо, на которое был переведен долг, т. е. арендодатель «Б».
По договору перевода долга может быть переведена задолженность по любым договорам (купли-продажи, подряда, займа, аренды и т. д.).
Но знайте: должник в обязательстве может быть заменен другим лицом только с согласия кредитора, т. е. с вашего согласия. Так утверждает ст. 520 ГКУ.
На соблюдение этого условия суды обращают особое внимание и признают недействительными договоры перевода долга, в которых согласие кредитора на замену должника получено не было (см., в частности, решение Хозяйственного суда г. Киева от 14.05.2012 г. по делу № 5011-11/4783-2012).
Почему так важно заручиться согласием кредитора? Потому что ему не безразлично, кто будет выполнять перед ним обязательство, ведь разные должники имеют разную платежеспособность, репутацию и т. п.
К сожалению, ГКУ не содержит каких-либо указаний насчет формы предоставления кредитором своего согласия. Это дает основания утверждать, что оно может быть как письменным, так и устным. Чтобы избежать недоразумений (в этом больше должен быть заинтересован должник), лучше все-таки оформить согласие письменно — в виде письма или уведомления и т. п., а при желании его можно даже заверить нотариально.
Как правило, стороны используют для этих целей трехсторонние договоры перевода долга, которые подписывают первоначальный и новый должники, а также кредитор. В этом случае согласие кредитора на перевод долга фиксируют прямо в договоре.
Впрочем, можно заключить и двухсторонний договор между первоначальным и новым должниками. Тогда согласие кредитора на замену должника в обязательстве придется получить отдельно (в частности, в виде письма-согласия).
Перевод долга осуществляется в той же форме, что и основное обязательство, по которому этот долг возник ( ст. 521 ГКУ). Поэтому если основной договор был заключен в простой письменной форме, то и договор о переводе долга должен быть простым письменным.
Если же основной договор подлежал нотариальному заверению и (или) государственной регистрации, то договор о переводе долга нужно также нотариально заверить и (или) зарегистрировать.
Что касается последствий перевода долга в учете кредитора, то тут все просто. В бухгалтерском учете он переводит задолженность на субсчет нового должника, в отношении которого в обычном порядке (как применительно к первоначальному должнику) отражает погашение задолженности.
В налоговоприбыльном учете никаких изменений, будьте спокойны. ☺
