Возвращаем улучшенную аренду: база для НО

Прежде чем ответить на НДСный вопрос, разберемся с расходами на улучшение.

В бухучете расходы на улучшение арендованного объекта, как ни крути, однозначно всегда (!) формируют отдельный объект необоротных активов ( п. 8 П(С)БУ 14 «Аренда»).

Поэтому раз руководитель вашего предприятия принял решение, что установка бронированной двери в арендованном офисе — это улучшение (скажем, дооборудование), соответственно все связанные с этим расходы, накапливаясь на счете 153 «Приобретение (изготовление) прочих необоротных материальных активов», сформировали отдельный объект на счете 117 «Прочие необоротные материальные активы».

По окончании договора аренды офиса, передавая объект улучшения без компенсации его стоимости (бесплатно), вы должны начислить НО по НДС исходя из минбазы, определенной в п. 188.1 НКУ.

Так как улучшение — необоротный актив, то при его бесплатной передаче (поставке) следует начислять НДС исходя из его балансовой стоимости

Однако в подкатегории 101.06 БЗ и на сайте ГУ ГФС в Тернопольской обл.* для всеобщего обозрения размещены интересные (прежде всего своей фискальной направленностью) консультации. В них говорится: если расходы на улучшение объекта аренды осуществлены с разрешения арендодателя и не компенсируются арендатору, то при возврате объекта аренды стоимость улучшения считается бесплатно предоставленной и подлежит обложению НДС по основной ставке. При этом налоговики утверждают, что начислять НО при передаче улучшений следует исходя из цены приобретения товаров/услуг, использованных для такого улучшения.

* См. http://tr.sfs.gov.ua/media-ark/news-ark/243788.html.

Что себе надумали налоговики, мы не знаем. Может, пытаются «зафискалить» бесплатную передачу улучшений аренды? А может, это очередные «бездумные» консультации?

Ведь еще совсем недавно они совершенно справедливо поясняли (правда, индивидуально), что при возврате объекта аренды, улучшение которого на дату возврата полностью не самортизировано, начислять НО следует на стоимость улучшений в недоамортизированной части (см. письмо ГФСУ от 05.11.2015 г. № 23622/6/99-99-19-03-02-15). И эта индивидуальная консультация полностью соответствует нормам НКУ.

По-хорошему выводы в «индивидуальных» письмах и в консультациях «для всех» должны быть одинаковыми. Однако почему-то в общей консультации «для всех» налоговики упорно гнут «в пользу бюджета» иную, и, на наш взгляд, незаконную линию.

Ведь при бесплатной передаче всегда следует исходить из того, какой именно объект вы передаете (поставляете). И если в учете это товар, то при начислении НО, конечно же, за базу берем стоимость его приобретения**, а если это необоротные активы — их балансовую стоимость, числящуюся в бухучете на начало периода их передачи.

** Подробнее о минбазе при поставке товаров см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2016, № 27, с. 23.

Добавим еще несколько важных моментов, связанных с начислением НДС при возврате улучшенного объекта аренды. Во-первых, оснований начислять НДС согласно п. 189.9 НКУ (по обычным ценам, но не ниже балансовой стоимости), по нашему мнению, нет. Так как речь идет не о ликвидации объекта «улучшение арендованного», а о его передаче (поставке).

Во-вторых, корректировать «входной» НДС на основании п.п. «г» п. 198.5 НКУ, по нашему мнению, также не нужно. Ведь объект «улучшения», переданный после завершения договора аренды, уже использован в хоздеятельности арендатора.

Рассмотрим пример.

Пример. В вопросе читателя примем, что стоимость бронированной двери составила 24000 грн. (в том числе НДС — 4000 грн.), а работы по ее установке — 1200 грн. (в том числе НДС — 200 грн.). Остаточная балансовая стоимость объекта улучшения:

— на начало месяца, в котором возвращен объект аренды, — 8750 грн.;

— на момент передачи арендодателю — 8400 грн.

Как видите, разница в сумме начисленных НО может оказаться довольно существенной и побороться за нее все же стоит.

Тем более, что НКУ под минбазой в данном случае понимает остаточную стоимость необоротных активов.