Рассматривая вопросы, связанные с оперативной* арендой, мы с вами прежде всего изучим правовую почву, на которой базируются отношения между арендатором и арендодателем. Особый акцент будет сделан на договоре аренды. Ведь он — путеводная звезда сторон арендных отношений и играет важную роль в случае возникновения между ними спорных ситуаций. А значит, необходимо правильно и грамотно его составить. Ну что ж, не откладывая в долгий ящик, приступим!
* В некоторых нормативных документах этот вид правоотношений называют операционной арендой.
1.1. Основы основ
Главными законодательными «рулевыми» в арендных вопросах являются гл. 58 и 59 ГКУ, а также § 5 гл. 30 ХКУ. При этом заметьте: нормы ХКУ имеют приоритетное значение при регулировании хозяйственных отношений, возникающих в процессе заключения и исполнения договоров между субъектами предпринимательской деятельности. В то же время в целом согласно ч. 6 ст. 283 ХКУ к договорам аренды применяют соответствующие положения ГКУ с учетом особенностей, предусмотренных ХКУ.
Примечательно, что гл. 58 ГКУ, посвященная договору аренды, включает в себя не только общие «арендные» положения, но и специальные правила, относящиеся только к отдельным видам договоров аренды (прокату, аренде транспортных средств, аренде земли и т. п.). Причем общие положения об аренде применяют к таким видам договоров только в том случае, если специальными правилами относительно них не установлено иное.
Как гласит ч. 1 ст. 759 ГКУ, по договору найма* (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
* Термин «наем» тождественен понятию «аренда». Употребление одного либо другого термина связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
Вторит ему и ХКУ, в ч. 1 ст. 283 которого указано следующее: «по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности».
Предметом (объектом) договора аренды может быть непотребляемая вещь, которая определена индивидуальными признаками и сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании ( ч. 2 ст. 283 ХКУ, ч. 1 ст. 760 ГКУ).
Тут важно пояснить, что является вещью, определенной индивидуальными признаками. Нашим помощником в этом деле выступит ч. 1 ст. 184 ГКУ. Согласно этой норме вещь является определенной индивидуальными признаками, если она наделена только ей присущими признаками, выделяющими ее среди других однородных вещей, индивидуализируя ее.
Что касается непотребляемой вещи, то таковой согласно ч. 2 ст. 185 ГКУ признают вещь, предназначенную для неоднократного использования, которая сохраняет при этом свой первоначальный вид в течение длительного времени.
Таким образом,
в качестве предмета договора аренды могут выступать помещение, оборудование, автомобиль и т. п.
Кроме того, предметом договора найма могут быть имущественные права ( ч. 2 ст. 760 ГКУ).
Часть 3 ст. 283 ХКУ как возможные объекты аренды называет следующие виды имущества:
— государственные и коммунальные предприятия или их структурные подразделения как целостные имущественные комплексы, т. е. хозяйственные объекты с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), отделенным земельным участком, на котором размещен объект, и автономными инженерными коммуникациями и системой энергоснабжения;
— недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения);
— другое отдельное индивидуально определенное имущество производственно-технического назначения, принадлежащее субъектам хозяйствования.
Законами Украины возможно установление видов имущества, которые не могут быть предметом договора найма (например, имущество, изъятое из гражданского оборота, а также вещи с ограниченной оборотоспособностью).
Поскольку подавляющее большинство договоров оперативной аренды заключают в отношении основных средств, в дальнейшем при рассмотрении налогового и бухгалтерского учета сосредоточимся именно на этих активах.
И еще один важный момент. Помните: право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате пользования арендованным имуществом, принадлежит арендатору ( ст. 775 ГКУ).
1.2. Договор аренды: основные характеристики
В первую очередь заметим, что при заключении любого договора стороны обязаны согласовать ( ч. 1 ст. 638 ГКУ):
— его предмет;
— условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров конкретного вида;
— все те условия, в отношении которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие.
В отношении хозяйственного договора аренды (т. е. договора, заключенного между субъектами хозяйствования) эти требования конкретизирует ч. 1 ст. 284 ХКУ. Так, существенными (обязательными для урегулирования) условиями договора аренды считаются*:
* Для отдельных видов договоров аренды законодательством может быть предусмотрен другой перечень существенных условий.
1) объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);
2) срок, на который заключается договор аренды;
3) арендная плата с учетом ее индексации;
4) порядок использования амортизационных отчислений;
5) восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.
Имейте в виду:
стороны должны достичь согласия по всем существенным условиям хозяйственного договора
В противном случае договор считается незаключенным (несостоявшимся).
Рассмотрим основные характеристики договора аренды.
1. Договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям. То есть момент вступления договора в силу не связан с передачей арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Этот нюанс имеет большое значение. Дело в том, что уже после подписания договора (либо его нотариального удостоверения) для сторон может наступать предусмотренная договором ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, например, за непередачу имущества в пользование.
2. Договор является платным. Договор аренды всегда предполагает платность*. О том, что за пользование имуществом с арендатора взимается установленная договором аренды плата, говорит ч. 1 ст. 762 ГКУ.
* И это один из основных признаков, который отличает договор аренды от договора ссуды, предполагающего в общем случае бесплатность передачи имущества другому лицу.
Конкретный размер арендной платы стороны устанавливают в договоре аренды.
В тексте договора отсутствует указание на размер арендных платежей? Тогда последствия следующие:
— если одна из сторон договора — простое физлицо, то размер арендных платежей определяют с учетом потребительских свойств вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение;
— если договор аренды заключен между двумя субъектами хозяйствования, то такой договор может быть признан незаключенным, поскольку арендная плата, как мы уже говорили, — одно из существенных условий хозяйственного договора аренды ( ч. 1 ст. 284 ХКУ).
Договором или законом может быть установлен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом ( ч. 3 ст. 762 ГКУ).
Кроме того, согласно ч. 2 ст. 286 ХКУ арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды. Такое право в случае существенного уменьшения возможности пользования имуществом из-за обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, предусматривает и ч. 4 ст. 762 ГКУ.
В договоре аренды может быть установлена как денежная, так и натуральная форма арендной платы
На практике наиболее распространенной является именно денежная форма оплаты, которую применяют в виде платежей, установленных в фиксированной денежной сумме.
Обычно плату за пользование имуществом вносят ежемесячно ( ч. 5 ст. 762 ГКУ). Однако стороны вправе предусмотреть в договоре иную периодичность внесения арендных платежей.
Обратите внимание: одно указание в договоре размера арендной платы за определенный период (например, за год) еще не может считаться установлением срока внесения платы за использование имущества. Здесь многое будет зависеть от конкретных формулировок договора.
Если в нем четко определено, что арендная плата за использование предмета аренды вносится ежегодно, такое указание можно считать установлением годового срока внесения платы по договору. Если же стороны ограничились указанием общей суммы арендных платежей за год, то следует исходить из того, что арендную плату нужно вносить ежемесячно.
Важно! В договоре целесообразно указать, с какого момента начинается отсчет месяца (года или другого периода) для уплаты арендной платы — с даты заключения договора, передачи имущества по акту приемки-передачи или с другой определенной даты. В противном случае не исключено возникновение споров с контрагентом. Ведь этот момент важен для определения начала течения срока исковой давности по арендным платежам и предусмотренным договором штрафным санкциям за их несвоевременную уплату.
На наш взгляд, наиболее обоснованным выглядит вариант, когда срок внесения платы за использование переданного в аренду имущества исчисляется с момента передачи такого имущества арендатору. Кстати, согласно ч. 1 ст. 795 ГКУ именно с этого момента начинают исчислять срок договора аренды здания или другого капитального сооружения (если иное не установлено договором).
Кроме того, в договоре, как правило, указывают и предельную дату уплаты арендных платежей. Например: «Арендная плата уплачивается путем перечисления денежных средств на текущий счет арендодателя авансом за весь следующий месяц не позднее 25 числа предыдущего месяца».
3. Договор аренды является срочным, имущество передается в пользование нанимателю на определенный срок.
Если в договоре срок найма не установлен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок ( ч. 2 ст. 763 ГКУ)
При этом каждая из сторон договора найма, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за 3 месяца. Договором или законом может быть предусмотрен иной срок для предупреждения контрагента о желании расторгнуть договор найма, заключенный на неопределенный срок.
Учтите: если речь идет о договоре, заключенном между субъектами предпринимательской деятельности, то установление срока договора аренды относится к его существенным условиям ( ч. 1 ст. 284 ХКУ).
Кроме того, специальным законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора найма. Например, срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет. На это прямо указывает ст. 19 Закона об аренде земли.
Имейте в виду:
ограничение максимального срока договора найма является императивным требованием законодателя, которое не может быть изменено по соглашению сторон
Таким образом, если стороны заключили договор на более длительный срок, нежели это разрешено специальным законом, считается, что договор заключен на срок, являющийся максимальным согласно закону. В случае когда между сторонами был заключен договор найма на неопределенный срок, однако специальным законом установлены ограничения максимального срока договора найма, договор прекращается по истечении максимальных сроков, если стороны не отказались от договора раньше ( ч. 3 ст. 763 ГКУ).
Для добросовестных арендаторов ст. 777 ГКУ предусматривает приятный бонус. Так, согласно этой статье по истечении срока действия договора арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязанности по договору, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Но учтите: чтобы воспользоваться этой привилегией, арендатор обязан до истечения срока договора (в срок, установленный договором, а если он не установлен — в разумный срок) уведомить арендодателя о своем намерении. Условия договора аренды на новый срок устанавливают по соглашению сторон. При недостижении договоренности преимущественное право арендатора на заключение договора прекращается.
Обратите внимание: если в течение месяца после окончания срока действия договора аренды ни одна из сторон не настаивает на его прекращении или изменении его условий и арендатор продолжает пользоваться имуществом, происходит автоматическая пролонгация такого договора. На это указывают ст. 764 ГКУ и ч. 4 ст. 284 ХКУ. При этом договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Но! Иные правила действуют при возобновлении договора аренды земли. Так, ст. 33 Закона об аренде земли обязует арендатора, имеющего намерение воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, уведомить об этом арендодателя не позднее чем за месяц до истечения срока договора.
К письму-уведомлению он должен приложить проект дополнительного соглашения. Причем его условия могут и отличаться от условий действовавшего до этого договора аренды земли. Арендодатель, в свою очередь, в месячный срок рассматривает полученный проект допсоглашения и либо подписывает его, либо направляет арендатору свои возражения.
В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора и при отсутствии в течение месяца письма-уведомления от арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли, такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях. При этом арендодатель* обязан подписать соответствующее допсоглашение в течение месяца. Отказ от подписания может быть обжалован в суде.
* Для земель коммунальной и государственной собственности допсоглашение подписывает уполномоченный руководитель органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления без принятия решения самим таким органом.
4. Основная обязанность арендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды. Имущество должно быть передано арендатору в пользование немедленно после заключения договора или в срок, предусмотренный договором ( ст. 765 ГКУ). Если эта обязанность арендодателем не выполнена, арендатор имеет право по своему усмотрению ( ст. 766 ГКУ):
— требовать от арендодателя передать имущество и возместить убытки, причиненные задержкой;
— отказаться от договора и требовать возмещения убытков, причиненных ему неисполнением арендодателем договорных обязательств.
Арендодатель обязан предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках имущества, сдаваемого в аренду, которые ему известны и могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества арендатора или других лиц либо привести к повреждению самого имущества во время его использования.
Арендатор, в свою очередь, обязан в присутствии арендодателя проверить исправность имущества, передаваемого ему по договору аренды.
Если в момент передачи имущества арендатор не убедится в его исправности, имущество считается переданным в надлежащем состоянии
5. По общему правилу для заключения договора аренды достаточно простой письменной формы. Но это, заметьте, общее правило. В отдельных случаях законодательство может предусматривать более строгие требования, в частности обязательное нотариальное удостоверение. Например, к таким договорам относятся договоры аренды транспортных средств, заключенные с физическими лицами (непредпринимателями) ( ч. 2 ст. 799 ГКУ).
Также обязательному нотариальному удостоверению подлежит договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на 3 года и более ( ч. 2 ст. 793 ГКУ). При этом в соответствии со ст. 794 ГКУ, кроме нотариального удостоверения самого договора, необходимо провести госрегистрацию права пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании такого договора.
И здесь следует сделать одну оговорку. Ранее Минюст в Методрекомендациях № 2500 высказывался в пользу того, что нормы относительно госрегистрации права пользования объектом недвижимости не распространяются на правоотношения, возникающие согласно договорам найма (аренды) жилья. Это связано с тем, что ГКУ в отношении жилья устанавливает особый режим регулирования связанных с ним договорных отношений (правила аренды жилья закреплены в отдельной гл. 59 ГКУ). Судя по всему, в этой части позиция Минюста остается прежней.
Госрегистрацию прав пользования объектами недвижимости осуществляют на основании Порядка № 1127. Причем, поскольку договор аренды объекта недвижимости сроком на 3 года и более подлежит нотариальному удостоверению, госрегистрацию права в такой ситуации осуществляет нотариус ( ч. 5 ст. 3 Закона № 1952).
Если же договор аренды заключен на срок менее 3 лет, то отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении договора и в госрегистрации права аренды, даже если впоследствии он продлевается на основании ст. 764 ГКУ (п. 2.9 постановления Пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 12).
Государственной регистрации подлежит также право аренды земельного участка ( ч. 5 ст. 6 Закона об аренде земли). А вот нотариальное удостоверение договора аренды земельного участка на основании ст. 14 упомянутого Закона осуществляют по желанию одной из сторон.
Интересный момент! ГКУ не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитут, право залога и т. п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора. Например, на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога, может быть обращено взыскание.
В связи с этим при заключении договора
арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков ( ч. 2 ст. 769 ГКУ).
Заметьте: право арендодателя как собственника переданного в аренду имущества не ограничивается после заключения договора аренды. В частности, он имеет право подарить или продать такое имущество. При этом к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя, если в договоре аренды не предусмотрено его прекращение в случае отчуждения арендодателем имущества ( ст. 770 ГКУ). В то же время следует помнить, что арендатор, надлежащим образом выполняющий свои обязанности по договору, имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение арендуемого имущества ( ч. 2 ст. 777 ГКУ).
А вот передача арендатором имущества в пользование другому лицу (субаренда) возможна только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом ( ч. 1 ст. 774 ГКУ). При этом субарендатор находится в правоотношениях только с арендатором по основному договору и не имеет никакой правовой связи с арендодателем.
Срок действия договора субаренды не может превышать срока действия договора аренды
Соответственно, прекращение договора аренды, в том числе досрочное, влечет за собой и прекращение договора субаренды.
В отдельных случаях передача имущества в субаренду может быть прямо запрещена законодательством.
1.3. Ремонт и улучшение арендованного имущества
Нередко у арендатора в процессе эксплуатации возникает необходимость ремонта или даже улучшения объекта аренды. На чьи плечи ложится проведение таких мероприятий? Сейчас разберемся.
Начнем с того, что ГКУ распределяет между сторонами договора обязанности по содержанию имущества, находящегося в аренде. Так,
в общем случае обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя ( ч. 2 ст. 776 ГКУ)
При этом, чтобы избежать спорных ситуаций, целесообразно предусмотреть в договоре сроки, в которые должен осуществляться капитальный ремонт. В противном случае арендатору придется обосновывать перед арендодателем необходимость проведения капитального ремонта в связи с невозможностью полноценного использования имущества по его назначению.
Если арендодатель не проводит капитальный ремонт в сроки, предусмотренные договором, либо (если такие сроки договором не установлены) отказывается проводить ремонт по требованию арендатора, последний может ( ч. 3 ст. 776 ГКУ):
1) самостоятельно провести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость либо зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы;
2) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Но, как мы сказали, это все — общий случай. В договоре может быть предусмотрено иное распределение обязанностей по капитальному ремонту объекта аренды. Например, такая обязанность может быть возложена на арендатора. Также в договоре не запрещается оговорить совместное проведение капремонта арендодателем и арендатором.
Что касается текущего ремонта объекта аренды, т. е. ремонта, предупреждающего преждевременный износ и выход из строя объекта аренды, то делать его в общем случае за свой счет обязан арендатор ( ч. 1 ст. 776 ГКУ). От этого правила стороны также могут отклониться, иначе распределив обязанности в договоре.
Кроме того, отклонения от приведенных выше общих правил могут быть предусмотрены в самом ГКУ либо в других специальных законодательных актах. В качестве примера приведем нормы ст. 791 ГКУ, предусматривающей особенности регулирования договора проката. Согласно этой статье капитальный и текущий ремонты вещи осуществляет арендодатель за свой счет, если он не докажет, что повреждение вещи произошло по вине арендатора.
Что ж, с ремонтом разобрались. Но как быть, если арендатор имеет желание произвести улучшение объекта аренды? Напомним, что улучшение представляет собой определенные изменения в предмете найма, которые повышают возможности по его использованию, но при этом не являются необходимыми для использования имущества по назначению. Улучшение (усовершенствование) объекта аренды может потребоваться арендатору для более эффективного достижения тех целей, которые он ставит перед собой. Такое усовершенствование повышает качество и цену арендованного имущества.
Предположим, улучшения объекта аренды являются неотделимыми (т. е. они не могут быть отделены без вреда для имущества). Тогда вопрос о возмещении затрат, связанных с улучшениями, решается в зависимости от того, получено ли согласие арендодателя на их проведение.
Если улучшение предмета договора аренды было проведено с согласия арендодателя, то
арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости этих улучшений ( ч. 3 ст. 778 ГКУ)
В качестве альтернативы стоимость таких улучшений может быть зачтена в счет арендной платы.
Согласие получено не было? Тогда все понесенные затраты несет арендатор. При этом требовать их возмещения от арендодателя он не может, поскольку не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению.
Но опять же учтите, что так звучит общее правило, от которого стороны по соглашению между собой могут отступить. Например:
— изначально в договоре может быть предусмотрено, каким образом распределяются затраты, связанные с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя;
— уже после проведения улучшений они могут быть одобрены арендодателем, после чего он возмещает понесенные на такие улучшения расходы.
А вот что касается отделимого улучшения, то арендатор имеет право на его изъятие ( ч. 2 ст. 778 ГКУ). И тогда вопрос о возмещении стоимости такого улучшения не возникает.
1.4. Прекращаем договор аренды
Существует несколько случаев, когда действие договора аренды может быть прекращено:
1) истек его срок и одна либо обе стороны не желают продолжать эти правоотношения;
2) наступила смерть физического лица — арендатора (если иное не установлено договором или законом);
3) произошла ликвидация юридического лица — арендатора или арендодателя.
Также договор аренды может быть расторгнут досрочно с согласия обеих сторон. А вот в одностороннем порядке до истечения срока действия договор аренды может быть расторгнут только в определенных ГКУ случаях.
В частности,
арендодатель имеет право расторгнуть договор, если арендатор не вносит арендную плату в течение 3 месяцев подряд ( ч. 1 ст. 782 ГКУ)
В этом случае договор аренды считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора.
Кроме того, арендодатель может требовать досрочного расторжения договора, если арендатор ( ст. 783 ГКУ):
— пользуется имуществом не в соответствии с договором или назначением объекта аренды;
— без разрешения арендодателя передал имущество в пользование другому лицу;
— своим небрежным поведением создает угрозу повреждения имущества;
— не производит капитальный ремонт в тех случаях, когда по закону или договору обязанность его проведения возлагается на арендатора.
В свою очередь, арендатор может предъявить требование о досрочном расторжении договора аренды, если:
— арендодатель передал в пользование имущество, качество которого не соответствует условиям договора и назначению имущества ( п. 1 ч. 1 ст. 784 ГКУ);
— арендодатель не производит капитальный ремонт, когда это является его (арендодателя) обязанностью ( п. 2 ч. 1 ст. 784 ГКУ);
— имущество по договору аренды так и не было передано арендодателем ( п. 2 ч. 1 ст. 766 ГКУ);
— при заключении договора аренды арендодатель не сообщил арендатору обо всех правах третьих лиц на имущество (например, о праве залога) ( ч. 2 ст. 769 ГКУ).
Еще одно основание для прекращения договора аренды — уничтожение арендуемого имущества. При этом арендатор обязан возместить арендодателю убытки, если он не докажет, что случайное уничтожение произошло не по его вине ( ст. 779 ГКУ).
Имейте в виду: в случае прекращения договора аренды арендатор обязан немедленно вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было оговорено в договоре ( ч. 1 ст. 785 ГКУ). Если арендатор не выполняет обязанности в отношении возврата имущества, арендодатель имеет право требовать от арендатора уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование имуществом за время просрочки.
1.5. Заключаем договор аренды с нерезидентом
Договоры аренды заключают не только с резидентами, но и с нерезидентами. Причем нерезидент может быть как арендатором, так и арендодателем.
При заключении договоров аренды с нерезидентом следует прежде всего определиться с тем, в соответствии с правом какого государства будут строиться дальнейшие договорные отношения сторон. Дело в том, что согласно ст. 43 Закона № 2709 стороны ВЭД-договора могут выбрать право, которому будут подчиняться их отношения (кроме случаев, когда это прямо запрещено законами Украины). Это может быть как право Украины, так и право любого другого государства.
Если стороны указали в договоре право Украины, то все изложенное выше в отношении внутриукраинских договоров будет распространяться и на ВЭД-договор аренды. В противном случае необходимо изучить законодательство страны, право которой стороны договорились применять.
Может случиться, что стороны договора не указали, право какого государства к нему применять, а специальной нормы, относящей регулирование отношений сторон договора аренды в сфере ВЭД к праву конкретного государства, нет.
Что делать в таком случае
Тогда следует применять право, которое имеет наиболее тесную связь со сделкой. На это указывает ч. 2 ст. 32 Закона № 2709.
В общем случае в такой ситуации нужно ориентироваться на право страны арендодателя ( п. 5 ч. 1 ст. 44 Закона № 2709). В то же время в отношении договора о недвижимом имуществе правом, с которым договор наиболее тесно связан, считается право страны, в которой это имущество находится, а если такое имущество подлежит регистрации — право страны, где осуществлена регистрация ( ч. 2 ст. 44 Закона № 2709).
Определенные нюансы нужно учитывать в случае ввоза на территорию Украины (вывоза с территории Украины) объекта аренды.
Так, если нерезидент является арендатором, вывоз передаваемого в аренду движимого имущества целесообразно оформлять как временный вывоз ( гл. 19 ТКУ). Срок, на который может быть оформлен режим временного вывоза, устанавливает орган ГФСУ в каждом конкретном случае. Но при этом он не должен превышать 3 лет с даты помещения товаров*, транспортных средств коммерческого назначения в указанный таможенный режим ( ч. 1 ст. 116 ТКУ). В отдельных случаях такой срок может быть продлен.
* Под товарами ТКУ понимает любые движимые вещи (кроме транспортных средств коммерческого назначения), валютные ценности, культурные ценности, а также электроэнергию.
Учтите: если по каким-либо причинам вывоз объекта аренды был осуществлен в таможенном режиме экспорта, арендодателю-резиденту придется соблюдать те же предельные сроки расчетов, которые установлены для продажи товаров на экспорт*. Кроме того, вывезенный в режиме экспорта объект аренды нужно будет ввозить обратно, как правило, в режиме импорта с уплатой всех таможенных платежей.
* Напомним: на сегодня сроки ВЭД-расчетов составляют 120 календарных дней ( п. 1 постановления № 386).
Если нерезидент является арендодателем, ввоз арендуемого движимого имущества на территорию Украины возможен в таможенном режиме:
1) временного ввоза с условным полным освобождением от обложения таможенными платежами ( ст. 105 ТКУ). В этот таможенный режим могут быть помещены исключительно товары, транспортные средства коммерческого назначения, указанные в ст. 189 ТКУ и в приложениях B.1 — B.9, C, D к Стамбульской конвенции, на условиях, определенных этими приложениями, а также воздушные суда, которые ввозятся на таможенную территорию Украины украинскими авиакомпаниями по договорам оперативного лизинга;
2) временного ввоза с условным частичным освобождением от обложения таможенными платежами ( ст. 106 ТКУ). В этот таможенный режим согласно положениям приложения Е к Стамбульской конвенции могут помещаться товары (за исключением подакцизных), не указанные в ст. 105 и 189 ТКУ, а также в приложениях B.1 — B.9, C, D к Стамбульской конвенции, или не соответствующие требованиям указанных приложений;
3) импорта ( гл. 13 ТКУ). В этом случае уплачивают все таможенные платежи.
Согласно ч. 1 ст. 108 ТКУ срок временного ввоза имущества устанавливает орган ГФСУ в каждом конкретном случае во время его таможенного оформления. Этот срок не может превышать 3 лет с даты помещения товаров в таможенный режим временного ввоза (в отдельных случаях такой срок может быть продлен).
По окончании срока действия договора аренды осуществляют вывоз имущества с территории Украины с оформлением в таможенном режиме:
— реэкспорта ( гл. 16 ТКУ), если операция соответствует условиям, предусмотренным ст. 86 ТКУ;
— экспорта — в остальных случаях ( гл. 15 ТКУ).
В случае когда предприятие-резидент является арендодателем и получает от нерезидента арендную плату, нужно помнить о предельных сроках возврата валютной выручки. Так, согласно ст. 1 Закона № 185/94 выручка резидентов в иностранной валюте подлежит зачислению на их валютные счета в уполномоченных банках в сроки выплаты задолженностей, указанные в контрактах, но не позднее 180 календарных дней с момента подписания акта или другого документа, удостоверяющего выполнение работ, предоставление услуг. При этом НБУ имеет право вводить на срок до 6 месяцев другие сроки расчетов по экспортно-импортным операциям. Так, согласно п. 1 постановления № 386 сроки ВЭД-расчетов в настоящее время составляют 120 календарных дней. Указанное постановление действует до 15.12.2016 г.
Нарушение резидентами* указанных выше сроков расчетов влечет за собой взимание пени за каждый день просрочки в размере 0,3 % от суммы неполученной выручки в иностранной валюте, пересчитанной в гривню по валютному курсу НБУ на день возникновения задолженности ( ч. 1 ст. 4 Закона № 185/94). При этом
общий размер начисленной пени не может превышать суммы неполученной выручки
* Кроме субъектов хозяйствования, осуществляющих деятельность на территории проведения АТО на период ее проведения.
Спасет от начисления пени исковое заявление в суд, Международный коммерческий арбитражный суд или Морскую арбитражную комиссию при Торгово-промышленной палате Украины о взыскании с нерезидента задолженности, возникшей вследствие несоблюдения нерезидентом сроков, предусмотренных ВЭД-контрактами. В случае принятия иска к рассмотрению сроки расчетов приостанавливаются и пеня за их нарушение в этот период не уплачивается ( ч. 2 ст. 4 Закона № 185/94). Если впоследствии суд примет решение об удовлетворении иска, пеню за нарушение сроков расчетов не уплачивают с даты принятия иска к рассмотрению судом. В противном случае пеню уплачивают за каждый день просрочки, включая период, на который сроки были приостановлены.
выводы
- Договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям.
- Если в договоре срок аренды не установлен, он считается заключенным на неопределенный срок.
- В отдельных случаях договор аренды подлежит нотариальному удостоверению.
- В общем случае обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя, а текущего ремонта — на арендатора.
