Розглядаючи питання, пов’язані з оперативною* орендою, ми з вами перш за все вивчимо правовий ґрунт, на якому базуються відносини між орендарем і орендодавцем. Особливий акцент буде зроблено на договорі оренди. Адже він — дороговказна зірка сторін орендних відносин і відіграє важливу роль у разі виникнення між ними спірних ситуацій. А отже, необхідно правильно та грамотно його скласти. Ну що ж, не зволікаючи, приступимо!
* У деяких нормативних документах цей вид правовідносин називають операційною орендою.
1.1. Основи основ
Головними законодавчими «кермовими» в орендних питаннях є гл. 58 і 59 ЦКУ, а також § 5 гл. 30 ГКУ. При цьому зауважте: норми ГКУ мають пріоритетне значення при регулюванні господарських відносин, що виникають у процесі укладення та виконання договорів між суб’єктами підприємницької діяльності. Водночас у цілому згідно з ч. 6 ст. 283 ГКУ до договорів оренди застосовують відповідні положення ЦКУ з урахуванням особливостей, передбачених ГКУ.
Примітно, що гл. 58 ЦКУ, присвячена договору оренди, включає не тільки загальні «орендні» положення, а й спеціальні правила, що стосуються тільки окремих видів договорів оренди (прокату, оренди транспортних засобів, оренди землі тощо). Причому загальні положення про оренду застосовують до таких видів договорів тільки в тому випадку, якщо спеціальними правилами щодо них не встановлено інше.
Як свідчить ч. 1 ст. 759 ЦКУ, за договором найму* (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
* Термін «найм» тотожний поняттю «оренда». Застосування одного або другого терміна пов’язане не стільки з відмінностями видів таких договорів, скільки з усталеною практикою їх найменування в певних сферах.
Вторить йому й ГКУ, в ч. 1 ст. 283 якого зазначено таке: «за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає іншій стороні (орендареві) за плату на певний термін в користування майно для здійснення господарської діяльності».
Предметом (об’єктом) договору оренди може бути неспоживна річ, що визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (ч. 2 ст. 283 ГКУ, ч. 1 ст. 760 ЦКУ).
Тут важливо пояснити, що є річчю, визначеною індивідуальними ознаками. Нашим помічником у цій справі виступить ч. 1 ст. 184 ЦКУ. Згідно з цією нормою річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що виділяють її серед інших однорідних речей, індивідуалізуючи її.
Що стосується неспоживної речі, то такою згідно з ч. 2 ст. 185 ЦКУ визнають річ, призначену для неодноразового використання, яка зберігає при цьому свій первісний вигляд протягом тривалого часу.
Таким чином,
як предмет договору оренди можуть виступати приміщення, обладнання, автомобіль тощо
Крім того, предметом договору найму можуть бути майнові права (ч. 2 ст. 760 ЦКУ).
Частина 3 ст. 283 ГКУ як можливі об’єкти оренди називає такі види майна:
— державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об’єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання;
— нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);
— інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб’єктам господарювання.
Законами України можливе встановлення видів майна, які не можуть бути предметом договору найму (наприклад, майно, вилучене з цивільного обороту, а також речі з обмеженою оборотоздатністю).
Оскільки переважну більшість договорів оперативної оренди укладають щодо основних засобів, надалі при розгляді податкового та бухгалтерського обліку зосередимося саме на цих активах.
І ще один важливий момент. Пам’ятайте: право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані в результаті користування орендованим майном, належить орендарю (ст. 775 ЦКУ).
1.2. Договір оренди: основні характеристики
Перш за все зауважимо, що при укладенні будь-якого договору сторони зобов’язані погоджувати (ч. 1 ст. 638 ЦКУ):
— його предмет;
— умови, визначені законом як істотні або необхідні для договорів конкретного виду;
— усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнута згода.
Щодо господарського договору оренди (тобто договору, укладеного між суб’єктами господарювання) ці вимоги конкретизує ч. 1 ст. 284 ГКУ. Так, істотними (обов’язковими для врегулювання) умовами договору оренди вважаються*:
* Для окремих видів договорів оренди законодавством може бути передбачено інший перелік істотних умов.
1) об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
2) строк, на який укладається договір оренди;
3) орендна плата з урахуванням її індексації;
4) порядок використання амортизаційних відрахувань;
5) відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Майте на увазі:
сторони повинні досягти згоди за всіма істотними умовами господарського договору
Інакше договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся).
Розглянемо основні характеристики договору оренди.
1. Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами. Тобто момент набуття договором чинності не пов’язаний з передачею орендованого майна орендарю. Передача зданого в оренду майна орендарю є виконанням укладеного договору оренди, що набув чинності, з боку орендодавця. Цей нюанс має велике значення. Річ у тім, що вже після підписання договору (або його нотаріального посвідчення) для сторін може наставати передбачена договором відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, наприклад, за непередачу майна в користування.
2. Договір є платним. Договір оренди завжди передбачає платність*. Про те, що за користування майном з орендаря справляється встановлена договором оренди плата, свідчить ч. 1 ст. 762 ЦКУ.
* І це одна з основних ознак, що відрізняє договір оренди від договору позички, що передбачає в загальному випадку безоплатність передачі майна іншій особі.
Конкретний розмір орендної плати сторони встановлюють у договорі оренди.
У тексті договору відсутня вказівка на розмір орендних платежів? Тоді наслідки такі:
— якщо одна зі сторін договору — проста фізособа, то розмір орендних платежів визначають з урахуванням споживчих властивостей речі та інших обставин, що мають істотне значення;
— якщо договір оренди укладено між двома суб’єктами господарювання, то такий договір може бути визнаний неукладеним, оскільки орендна плата, як ми вже зазначали, — одна з істотних умов господарського договору оренди (ч. 1 ст. 284 ГКУ).
Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном (ч. 3 ст. 762 ЦКУ).
Крім того, згідно з ч. 2 ст. 286 ГКУ орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди. Таке право в разі істотного зменшення можливості користування майном через обставини, за які наймач не відповідає, передбачає і ч. 4 ст. 762 ЦКУ.
У договорі оренди може бути встановлена як грошова, так і натуральна форма орендної плати
На практиці найпоширенішою є саме грошова форма оплати, яку застосовують у вигляді платежів, установлених у фіксованій грошовій сумі.
Зазвичай плату за користування майном вносять щомісячно (ч. 5 ст. 762 ЦКУ). Проте сторони мають право передбачити в договорі іншу періодичність унесення орендних платежів.
Зверніть увагу: одна вказівка в договорі розміру орендної плати за певний період (наприклад, за рік) ще не може вважатися встановленням строку внесення плати за використання майна. Тут багато що залежатиме від конкретних формулювань договору.
Якщо в ньому чітко визначено, що орендна плата за використання предмета оренди вноситься щороку, таку вказівку можна вважати встановленням річного строку внесення плати за договором. Якщо ж сторони обмежилися зазначенням загальної суми орендних платежів за рік, то слід виходити з того, що орендну плату потрібно вносити щомісячно.
Важливо! У договорі доцільно зазначити, з якого моменту розпочинається відлік місяця (року чи іншого періоду) для сплати орендної плати — з дати укладення договору, передачі майна за актом приймання-передачі або з іншої певної дати. Інакше не виключено виникнення спорів з контрагентом. Адже цей момент важливий для визначення початку перебігу строку позовної давності за орендними платежами та передбаченими договором штрафними санкціями за їх несвоєчасну сплату.
На наш погляд, найбільш обґрунтованим виглядає варіант, коли строк унесення плати за використання переданого в оренду майна обчислюється з моменту передачі такого майна орендареві. До речі, згідно з ч. 1 ст. 795 ЦКУ саме з цього моменту починають обчислювати строк договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (якщо інше не встановлене договором).
Крім того, у договорі, як правило, зазначають і граничну дату сплати орендних платежів. Наприклад: «Орендна плата сплачується шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок орендодавця авансом за весь наступний місяць не пізніше 25 числа попереднього місяця».
3. Договір оренди є строковим, майно передається в користування наймачеві на певний строк.
Якщо в договорі строк найму не встановлений, такий договір вважається укладеним на невизначений строк (ч. 2 ст. 763 ЦКУ)
При цьому кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це іншу сторону за місяць, а в разі найму нерухомого майна — за 3 місяці. Договором або законом може бути передбачено інший строк для попередження контрагента про бажання розірвати договір найму, укладений на невизначений строк.
Урахуйте: якщо йдеться про договір, укладений між суб’єктами підприємницької діяльності, то встановлення строку договору оренди належить до його істотних умов (ч. 1 ст. 284 ГКУ).
Крім того, спеціальним законодавством можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму. Наприклад, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. На це прямо вказує ст. 19 Закону про оренду землі.
Майте на увазі:
обмеження максимального строку договору найму є імперативною вимогою законодавця, що не може бути змінена за згодою сторін
Таким чином, якщо сторони уклали договір на триваліший строк, ніж це дозволено спеціальним законом, вважається, що договір укладено на строк, що є максимальним згідно із законом. Якщо між сторонами було укладено договір найму на невизначений строк, проте спеціальним законом установлено обмеження максимального строку договору найму, договір припиняється після закінчення максимальних строків, якщо сторони не відмовилися від договору раніше (ч. 3 ст. 763 ЦКУ).
Для добросовісних орендарів ст. 777 ЦКУ передбачає приємний бонус. Так, згідно з цією статтею після закінчення строку дії договору орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк. Але врахуйте: щоб скористатися цим привілеєм, орендар зобов’язаний до закінчення строку договору (у строк, установлений договором, а якщо він не встановлений — у розумний строк) повідомити орендодавця про свій намір. Умови договору оренди на новий строк установлюють за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості переважне право орендаря на укладення договору припиняється.
Зверніть увагу: якщо протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди жодна зі сторін не наполягає на його припиненні або зміні його умов і орендар продовжує користуватися майном, відбувається автоматична пролонгація такого договору. На це вказують ст. 764 ЦКУ і ч. 4 ст. 284 ГКУ. При цьому договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором.
Але! Інші правила діють при поновленні договору оренди землі. Так, ст. 33 Закону про оренду землі зобов’язує орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору.
До листа-повідомлення він повинен додати проект додаткової угоди. Причому її умови можуть і відрізнятися від умов договору оренди землі, що діяв до цього. Орендодавець, у свою чергу, у місячний строк розглядає отриманий проект додаткової угоди і або підписує його, або надсилає орендарю свої заперечення.
Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору і за відсутності протягом місяця листа-повідомлення від орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. При цьому орендодавець* зобов’язаний підписати відповідну додаткову угоду протягом місяця. Відмова від підписання може бути оскаржена в суді.
* Для земель комунальної та державної власності додаткову угоду підписує уповноважений керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення самим таким органом.
4. Основний обов’язок орендодавця за договором оренди — надати орендарю майно у стані, що відповідає його призначенню та умовам договору оренди. Майно має бути передане орендарю в користування негайно після укладення договору або у строк, передбачений договором (ст. 765 ЦКУ). Якщо цей обов’язок орендодавцем не виконано, орендар має право на свій розсуд (ст. 766 ЦКУ):
— вимагати від орендодавця передати майно та відшкодувати збитки, завдані затримкою;
— відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням орендодавцем договірних зобов’язань.
Орендодавець зобов’язаний попередити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, що здається в оренду, які йому відомі і можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна орендаря чи інших осіб або призвести до пошкодження самого майна під час його використання.
Орендар, у свою чергу, зобов’язаний у присутності орендодавця перевірити справність майна, що передається йому за договором оренди.
Якщо в момент передачі майна орендар не переконається у його справності, майно вважається переданим у належному стані
5. За загальним правилом для укладення договору оренди досить простої письмової форми. Але це, зауважте, загальне правило. В окремих випадках законодавство може передбачати суворіші вимоги, зокрема, обов’язкове нотаріальне посвідчення. Наприклад, до таких договорів належать договори оренди транспортних засобів, укладені з фізичними особами (непідприємцями) (ч. 2 ст. 799 ЦКУ).
Також обов’язковому нотаріальному посвідченню підлягає договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на 3 роки і більше (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). При цьому відповідно до ст. 794 ЦКУ, крім нотаріального посвідчення самого договору, необхідно провести держреєстрацію права користування нерухомим майном, що виникає на підставі такого договору.
І тут слід зробити одне застереження. Раніше Мін’юст у Методрекомендаціях № 2500 висловлювався на користь того, що норми щодо держреєстрації права користування об’єктом нерухомості не поширюються на правовідносини, що виникають згідно з договорами найму (оренди) житла. Це пов’язане з тим, що ЦКУ щодо житла встановлює особливий режим регулювання пов’язаних з ним договірних відносин (правила оренди житла закріплено в окремій гл. 59 ЦКУ). Судячи з усього, у цій частині позиція Мін’юсту залишається колишньою.
Держреєстрацію прав користування об’єктами нерухомості здійснюють на підставі Порядку № 1127. Причому, оскільки договір оренди об’єкта нерухомості строком на 3 роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, держреєстрацію права в такій ситуації здійснює нотаріус (ч. 5 ст. 3 Закону № 1952).
Якщо ж договір оренди укладено на строк менше 3 років, то відсутня необхідність у нотаріальному посвідченні договору і в держреєстрації права оренди, навіть якщо згодом він продовжується на підставі ст. 764 ЦКУ (п. 2.9 постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. № 12).
Державній реєстрації підлягає також право оренди земельної ділянки (ч. 5 ст. 6 Закону про оренду землі). А ось нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки на підставі ст. 14 зазначеного Закону здійснюють за бажанням однієї зі сторін.
Цікавий момент! ЦКУ не виключає можливості здавання в оренду майна, обтяженого правами третіх осіб (сервітут, право застави тощо), які зберігають свою чинність і в період дії договору оренди. Проте реалізація третіми особами своїх прав на здане в оренду майно може спричинити негативні наслідки для орендаря. Наприклад, на орендоване майно, що є одночасно предметом застави, може бути звернене стягнення.
У зв’язку з цим при укладенні договору
орендодавець зобов’язаний попередити орендаря про права третіх осіб на майно, що здається в оренду
Інакше орендар може вимагати від орендодавця зменшення розміру орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 2 ст. 769 ЦКУ).
Зауважте: право орендодавця як власника переданого в оренду майна не обмежується після укладення договору оренди. Зокрема, він має право подарувати або продати таке майно. При цьому до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця, якщо в договорі оренди не передбачено його припинення в разі відчуження орендодавцем майна (ст. 770 ЦКУ). Водночас слід пам’ятати, що орендар, який належним чином виконує свої обов’язки за договором, має переважне право перед іншими особами на придбання майна, що орендується (ч. 2 ст. 777 ЦКУ).
А ось передача орендарем майна в користування іншій особі (суборенда) можлива тільки за згодою орендодавця, якщо інше не встановлене договором або законом (ч. 1 ст. 774 ЦКУ). При цьому суборендар перебуває у правовідносинах тільки з орендарем за основним договором і не має жодного правового зв’язку з орендодавцем.
Строк дії договору суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди
Відповідно, припинення договору оренди, у тому числі дострокове, тягне за собою і припинення договору суборенди.
В окремих випадках передача майна в суборенду може бути прямо заборонена законодавством.
1.3. Ремонт і поліпшення орендованого майна
Нерідко в орендаря у процесі експлуатації виникає необхідність ремонту або навіть поліпшення об’єкта оренди. На чиї плечі лягає проведення таких заходів? Зараз розберемося.
Почнемо з того, що ЦКУ розподіляє між сторонами договору обов’язки з утримання майна, що перебуває в оренді. Так,
у загальному випадку обов’язок з проведення капітального ремонту покладається на орендодавця (ч. 2 ст. 776 ЦКУ)
При цьому, щоб уникнути спірних ситуацій, доцільно передбачити в договорі строки, в які повинен здійснюватися капітальний ремонт. Інакше орендарю доведеться обґрунтовувати перед орендодавцем необхідність проведення капітального ремонту у зв’язку з неможливістю повноцінного використання майна за його призначенням.
Якщо орендодавець не проводить капітальний ремонт у строки, передбачені договором, або (якщо такі строки договором не встановлені) відмовляється проводити ремонт на вимогу орендаря, останній може (ч. 3 ст. 776 ЦКУ):
1) самостійно провести капітальний ремонт і стягнути з орендодавця його вартість або зарахувати вартість ремонту в рахунок орендної плати;
2) вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків.
Але, як ми зазначили, це все — загальний випадок. У договорі може бути передбачено інший розподіл обов’язків з капітального ремонту об’єкта оренди. Наприклад, такий обов’язок може бути покладено на орендаря. Також у договорі не забороняється застерегти спільне проведення капремонту орендодавцем та орендарем.
Що стосується поточного ремонту об’єкта оренди, тобто ремонту, що попереджає передчасний знос і вихід з ладу об’єкта оренди, то робити його в загальному випадку за свій рахунок зобов’язаний орендар (ч. 1 ст. 776 ЦКУ). Від цього правила сторони також можуть відхилитися, інакшим чином розподіливши обов’язки в договорі.
Крім того, відхилення від наведених вище загальних правил можуть бути передбачені в самому ЦКУ або в інших спеціальних законодавчих актах. Як приклад наведемо норми ст. 791 ЦКУ, що передбачає особливості регулювання договору прокату. Згідно з цією статтею капітальний і поточний ремонти речі здійснює орендодавець за свій рахунок, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини орендаря.
Що ж, з ремонтом розібралися. Але як бути, якщо орендар має бажання здійснити поліпшення об’єкта оренди? Нагадаємо, що поліпшення є певними змінами у предметі найму, що підвищують можливості щодо його використання, але при цьому не є необхідними для використання майна за призначенням. Поліпшення (удосконалення) об’єкта оренди може знадобитися орендарю для ефективнішого досягнення тих цілей, які він ставить перед собою. Таке вдосконалення підвищує якість і ціну орендованого майна.
Припустимо, поліпшення об’єкта оренди є невіддільними (тобто вони не можуть бути відокремлені без шкоди для майна). Тоді питання про відшкодування витрат, пов’язаних з поліпшеннями, вирішується залежно від того, чи отримано згоду орендодавця на їх проведення.
Якщо поліпшення предмета договору оренди було проведене за згодою орендодавця, то
орендар має право вимагати від орендодавця відшкодування вартості цих поліпшень (ч. 3 ст. 778 ЦКУ)
Як альтернатива вартість таких поліпшень може бути зарахована в рахунок орендної плати.
Згода отримана не була? Тоді всі понесені витрати несе орендар. При цьому вимагати їх відшкодування від орендодавця він не може, оскільки не мав права вносити жодні зміни до орендованого майна на свій розсуд.
Але знову ж таки врахуйте, що так звучить загальне правило, від якого сторони за згодою між собою можуть відступити. Наприклад:
— із самого початку в договорі може бути передбачено, яким чином розподіляються витрати, пов’язані з поліпшенням орендованого майна за згодою орендодавця;
— вже після проведення поліпшень вони можуть бути схвалені орендодавцем, після чого він відшкодовує понесені на такі поліпшення витрати.
А ось що стосується поліпшення, яке може бути відокремлене, то орендар має право на його вилучення (ч. 2 ст. 778 ЦКУ). І тоді питання про відшкодування вартості такого поліпшення не виникає.
1.4. Припиняємо договір оренди
Існує декілька випадків, коли дія договору оренди може бути припинена:
1) минув його строк і одна або обидві сторони не бажають продовжувати ці правовідносини;
2) настала смерть фізичної особи — орендаря (якщо інше не встановлене договором або законом);
3) відбулася ліквідація юридичної особи — орендаря або орендодавця.
Також договір оренди може бути розірвано достроково за згодою обох сторін. А ось в односторонньому порядку до закінчення строку дії договір оренди може бути розірвано тільки у випадках, визначених ЦКУ.
Зокрема,
орендодавець має право розірвати договір, якщо орендар не вносить орендну плату протягом 3 місяців підряд (ч. 1 ст. 782 ЦКУ)
У цьому випадку договір оренди вважається розірваним з моменту отримання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.
Крім того, орендодавець може вимагати дострокового розірвання договору, якщо орендар (ст. 783 ЦКУ):
— користується майном всупереч договору або призначенню об’єкта оренди;
— без дозволу орендодавця передав майно в користування іншій особі;
— своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження майна;
— не проводить капітальний ремонт у тих випадках, коли згідно із законом або договором обов’язок його проведення покладається на орендаря.
У свою чергу, орендар може пред’явити вимогу про дострокове розірвання договору оренди, якщо:
— орендодавець передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору та призначенню майна (п. 1 ч. 1 ст. 784 ЦКУ);
— орендодавець не проводить капітальний ремонт, коли це є його (орендодавця) обов’язком (п. 2 ч. 1 ст. 784 ЦКУ);
— майно за договором оренди так і не було передано орендодавцем (п. 2 ч. 1 ст. 766 ЦКУ);
— при укладенні договору оренди орендодавець не повідомив орендаря про всі права третіх осіб на майно (наприклад, про право застави) (ч. 2 ст. 769 ЦКУ).
Ще одна підстава для припинення договору оренди — знищення майна, що орендується. При цьому орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю збитки, якщо він не доведе, що випадкове знищення сталося не з його вини (ст. 779 ЦКУ).
Майте на увазі: у разі припинення договору оренди орендар зобов’язаний негайно повернути орендодавцю майно у стані, в якому воно було отримане, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч. 1 ст. 785 ЦКУ). Якщо орендар не виконує обов’язку щодо повернення майна, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочення.
1.5. Укладаємо договір оренди з нерезидентом
Договори оренди укладають не тільки з резидентами, а й з нерезидентами. Причому нерезидент може бути як орендарем, так і орендодавцем.
При укладенні договорів оренди з нерезидентом слід перш за все визначитися з тим, відповідно до права якої держави будуватимуться подальші договірні відносини сторін. Річ у тім, що згідно зі ст. 43 Закону № 2709 сторони ЗЕД-договору можуть обрати право, якому підпорядковуватимуться їхні відносини (крім випадків, коли це прямо заборонено законами України). Це може бути як право України, так і право будь-якої іншої держави.
Якщо сторони вказали в договорі право України, то все зазначене вище щодо внутрішньоукраїнських договорів поширюватиметься і на ЗЕД-договір оренди. Інакше необхідно вивчити законодавство країни, право якої сторони домовилися застосовувати.
Може статися, що сторони договору не зазначили, право якої держави до нього застосовувати, а спеціальної норми, що відносить регулювання відносин сторін договору оренди у сфері ЗЕД до права конкретної держави, немає.
Що робити в такому разі
Тоді слід застосовувати право, що має найбільш тісний зв’язок із правочином. На це вказує ч. 2 ст. 32 Закону № 2709.
У загальному випадку в такій ситуації потрібно орієнтуватися на право країни орендодавця (п. 5 ч. 1 ст. 44 Закону № 2709). Водночас щодо договору про нерухоме майно правом, з яким договір найтісніше пов’язаний, вважається право країни, в якій це майно перебуває, а якщо таке майно підлягає реєстрації — право країни, де здійснена реєстрація (ч. 2 ст. 44 Закону № 2709).
Певні нюанси потрібно враховувати в разі ввезення на територію України (вивезення з території України) об’єкта оренди.
Так, якщо нерезидент є орендарем, вивезення рухомого майна, що передається в оренду, доцільно оформляти як тимчасове вивезення (гл. 19 МКУ). Строк, на який може бути оформлено режим тимчасового вивезення, установлює орган ДФСУ в кожному конкретному випадку. Але при цьому він не повинен перевищувати 3 років з дати поміщення товарів*, транспортних засобів комерційного призначення в зазначений митний режим (ч. 1 ст. 116 МКУ). В окремих випадках такий строк може бути продовжено.
* Під товарами МКУ розуміє будь-які рухомі речі (крім транспортних засобів комерційного призначення), валютні цінності, культурні цінності, а також електроенергію.
Урахуйте: якщо з будь-яких причин вивезення об’єкта оренди було здійснено в митному режимі експорту, орендодавцю-резиденту доведеться дотримуватися тих самих граничних строків розрахунків, що встановлені для продажу товарів на експорт*. Крім того, вивезений у режимі експорту об’єкт оренди потрібно буде ввозити назад, як правило, у режимі імпорту зі сплатою всіх митних платежів.
* Нагадаємо: на сьогодні строки ЗЕД-розрахунків становлять 120 календарних днів (п. 1 постанови № 386).
Якщо нерезидент є орендодавцем, ввезення рухомого майна, що орендується, на територію України можливе в митному режимі:
1) тимчасового ввезення з умовним повним звільненням від обкладення митними платежами (ст. 105 МКУ). У цей митний режим можуть бути поміщені виключно товари, транспортні засоби комерційного призначення, зазначені у ст. 189 МКУ і в додатках B.1 — B.9, C, D до Стамбульської конвенції, на умовах, визначених цими додатками, а також повітряні судна, що ввозяться на митну територію України українськими авіакомпаніями за договорами оперативного лізингу;
2) тимчасового ввезення з умовним частковим звільненням від обкладення митними платежами (ст. 106 МКУ). У цей митний режим згідно з положеннями додатка Е до Стамбульської конвенції можуть поміщатися товари (за винятком підакцизних), не зазначені у ст. 105 і 189 МКУ, а також у додатках B.1 — B.9, C, D до Стамбульської конвенції, або такі, що не відповідають вимогам зазначених додатків;
3) імпорту (гл. 13 МКУ). У цьому випадку сплачують усі митні платежі.
Згідно з ч. 1 ст. 108 МКУ строк тимчасового ввезення майна встановлює орган ДФСУ в кожному конкретному випадку під час його митного оформлення. Цей строк не може перевищувати 3 років з дати поміщення товарів у митний режим тимчасового ввезення (в окремих випадках такий строк може бути продовжено).
Після закінчення строку дії договору оренди здійснюють вивезення майна з території України з оформленням в митному режимі:
— реекспорту (гл. 16 МКУ), якщо операція відповідає умовам, передбаченим ст. 86 МКУ;
— експорту — в усіх інших випадках (гл. 15 МКУ).
Якщо підприємство-резидент є орендодавцем і отримує від нерезидента орендну плату, потрібно пам’ятати про граничні строки повернення валютної виручки. Так, згідно зі ст. 1 Закону № 185/94 виручка резидентів в іноземній валюті підлягає зарахуванню на їхні валютні рахунки в уповноважених банках у строки виплати заборгованостей, зазначені в контрактах, але не пізніше 180 календарних днів з моменту підписання акта або іншого документа, що засвідчує виконання робіт, надання послуг. При цьому НБУ має право вводити на строк до 6 місяців інші строки розрахунків за експортно-імпортними операціями. Так, згідно з п. 1 постанови № 386 строки ЗЕД-розрахунків наразі становлять 120 календарних днів. Зазначена постанова діє до 15.12.2016 р.
Порушення резидентами* зазначених вище строків розрахунків тягне за собою справляння пені за кожен день прострочення в розмірі 0,3 % від суми неотриманої виручки в іноземній валюті, перерахованій у гривню за валютним курсом НБУ на день виникнення заборгованості (ч. 1 ст. 4 Закону № 185/94). При цьому
загальний розмір нарахованої пені не може перевищувати суми неотриманої виручки
* Крім суб’єктів господарювання, які здійснюють діяльність на території проведення АТО на період її проведення.
Врятує від нарахування пені позовна заява до суду, Міжнародного комерційного арбітражного суду або Морської арбітражної комісії при Торгово-промисловій палаті України про стягнення з нерезидента заборгованості, що виникла внаслідок недотримання нерезидентом строків, передбачених ЗЕД-контрактами. Якщо позов прийнято до розгляду, строки розрахунків припиняються і пеня за їх порушення в цей період не сплачується (ч. 2 ст. 4 Закону № 185/94). Якщо згодом суд прийме рішення про задоволення позову, пеню за порушення строків розрахунків не сплачують з дати прийняття позову до розгляду судом. Інакше пеню сплачують за кожен день прострочення, уключаючи період, на який строки були припинені.
висновки
- Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами.
- Якщо в договорі строк оренди не встановлено, він вважається укладеним на невизначений строк.
- В окремих випадках договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню.
- У загальному випадку обов’язок із проведення капітального ремонту покладається на орендодавця, а з поточного ремонту — на орендаря.
