Купля-продажа земли: правовая основа

* Об учетных нюансах таких операций у продавца и покупателя читайте на с. 13 и 18 соответственно.

Попутно заметим, что физические лица — предприниматели не являются отдельными субъектами гражданских правоотношений (см. ст. 2 ГКУ), а следовательно, не могут быть и субъектами права собственности на землю (см. ст. 80 ЗКУ). Учитывая это, куплю-продажу земли они должны осуществлять по правилам, предусмотренным для обычных физлиц (не субъектов хозяйствования). Поэтому о них сегодня не будем говорить.

Право юридических лиц приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности закреплено в ч. 1 ст. 82 ЗКУ.

И самый распространенный способ перехода прав собственности на земельный участок — заключение договора купли-продажи земли. Такой договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ст. 657 ГКУ).

Предмет договора. Как предусмотрено ч. 9 ст. 79¹ ЗКУ,

** Кроме случаев субаренды, сервитута относительно частей земельных участков.

В свою очередь, формирование земельного участка предусматривает определение его площади, границ и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр (ч. 1 ст. 79¹ ЗКУ). Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера (ч. 4 ст. 79¹ ЗКУ). Поэтому только при соблюдении таких условий продавец имеет право инициировать продажу земли.

Существенные условия договора. Заключение договора купли-продажи земельного участка между двумя юридическими лицами происходит по обычной процедуре заключения хозяйственных договоров с учетом требований, перечисленных в ст. 132 ЗКУ. Такой договор должен содержать:

а) название сторон;

б) вид соглашения (договор купли-продажи);

в) предмет соглашения (земучасток с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.);

г) документ о праве собственности;

ґ) сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;

д) сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.);

е) договорную цену;

є) права и обязанности сторон;

ж) кадастровый номер земельного участка;

з) момент перехода права собственности на земельный участок.

В то же время приобретателям земельного участка нужно помнить о том, что согласно ст. 125 ЗКУ:

То есть момент перехода права собственности на землю прописан в ЗКУ как императивная норма, следовательно, изменить его по своему усмотрению стороны договора не имеют права.

Земельный участок не сформирован? Тогда позаботьтесь об этом заблаговременно. Особенно если намереваетесь продать объект недвижимости. Ведь при этом к лицу, которое приобрело право собственности на недвижимое имущество, размещенное на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на котором такая недвижимость размещена (ч. 1 ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ГКУ). А существенным условием договора купли-продажи объекта недвижимости является кадастровый номер земучастка, право на который переходит вместе с правом собственности на такой объект (ч. 6 ст. 120 ЗКУ).

На практике при продаже недвижимого имущества вместе с землей идут двумя путями, заключая:

1) или один договор относительно обоих объектов (недвижимости и земли), в котором:

а) прописывают общую сумму сделки;

б) выделяют стоимость земли и недвижимости;

2) или два разных договора: один — для земли и один — для недвижимости.

Имеет ли это существенное значение для учета операции у сторон договора, читайте на с. 13 и 18.

Земельный участок находится в пользовании. Если же продаваемое недвижимое имущество размещено на земельном участке, который находится в пользовании, то в случае приобретения права собственности на это имущество к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором оно размещено, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя (ч. 2 ст. 120 ЗКУ).

Иначе говоря, если продавец недвижимости арендовал земельный участок под ней или владел таким земельным участком на праве постоянного пользования, то нет никаких оснований говорить о переходе права собственности на такой земельный участок к покупателю этой недвижимости. То есть операция купли-продажи земли здесь не происходит.

Продавец недвижимости вообще пользовался землей без каких-либо на то правовых оснований? Последствия для покупателя аналогичны: сделка по приобретению недвижимости не наделяет его никакими правами относительно такой земли. Ведь специальные нормы ГКУ и ЗКУ, о которых шла речь выше, работают только в случае, если право собственности на земельный участок под объектом недвижимости в установленном порядке было оформлено на продавца такой недвижимости.

А если покупатель недвижимости заинтересован получить право собственности на землю под ней? Тогда позаботиться об этом ему придется дополнительно.

Поскольку чаще в подобных случаях земля находится в государственной или коммунальной собственности, то ему стоит знать о специальных условиях и порядке продажи земельных участков указанных форм собственности, установленных ст. 127 и 128 ЗКУ. Такие участки подлежат продаже субъектам предпринимательской деятельности на конкурентных принципах (земельные торги в форме аукциона), кроме земельных участков, на которых, в частности, расположены объекты недвижимого имущества (здания, сооружения), которые находятся в собственности физических или юридических лиц (ст. 134 ЗКУ).