Купівля-продаж землі: правове підґрунтя

* Про облікові нюанси таких операцій у продавця і покупця читайте на с. 13 і 18 відповідно.

Принагідно зауважимо, що фізичні особи — підприємці не є окремими суб’єктами цивільних правовідносин (див. ст. 2 ЦКУ), а отже, не можуть бути і суб’єктами права власності на землю (див. ст. 80 ЗКУ).

З огляду на це купівлю-продаж землі вони мають здійснювати за правилами, передбаченими для звичайних фізосіб (не суб’єктів господарювання). Тож про них сьогодні не говоритимемо.

Право юридичних осіб набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності закріплене у ч. 1 ст. 82 ЗКУ.

І найпоширеніший спосіб переходу прав власності на земельну ділянку — укладення договору купівлі-продажу землі. Такий договір укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 657 ЦКУ).

Предмет договору. Як передбачено ч. 9 ст. 79¹ ЗКУ,

** Крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок.

У свою чергу, формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (ч. 1 ст. 79¹ ЗКУ).

Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера (ч. 4 ст. 79¹ ЗКУ). Тож лише за дотримання таких умов продавець має право ініціювати продаж землі.

Істотні умови договору. Укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки між двома юридичними особами відбувається за звичайною процедурою укладення господарських договорів з урахуванням вимог, перелічених у ст. 132 ЗКУ. Такий договір повинен містити:

а) назву сторін;

б) вид угоди (договір купівлі-продажу);

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) права та обов’язки сторін;

ж) кадастровий номер земельної ділянки;

з) момент переходу права власності на земельну ділянку.

Водночас набувачам земельної ділянки потрібно пам’ятати про те, що згідно зі ст. 125 ЗКУ:

Тобто момент переходу права власності на землю прописаний у ЗКУ як імперативна норма, отже змінити його сторони договору не можуть.

Земельна ділянка не сформована? У такому разі слід потурбуватися про це заздалегідь. Особливої ваги ця рекомендація набуває у випадку, коли ви маєте намір продати об’єкт нерухомості. Адже при цьому до особи, яка набула право власності на нерухоме майно, розміщене на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій така нерухомість розміщена, без зміни цільового призначення землі (ч. 1 ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ЦКУ). А істотною умовою договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості є кадастровий номер земділянки, право на яку переходить разом із правом власності на такий об’єкт (ч. 6 ст. 120 ЗКУ).

На практиці при продажу нерухомого майна разом із землею йдуть двома шляхами, укладаючи:

1) або один договір щодо обох об’єктів (нерухомості та землі), у якому:

а) прописують загальну суму правочину;

б) виокремлюють вартість землі та нерухомості,

2) або два різні договори — один для землі й один для нерухомості.

Чи має це суттєве значення для обліку операції у сторін договору, читайте на с. 13 і 18 цього номера.

Земельна ділянка перебуває у користуванні. Якщо нерухоме майно, що продається, розміщене на земельній ділянці, яка перебуває у користуванні, то у разі набуття права власності на це майно до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій воно розміщено, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (ч. 2 ст. 120 ЗКУ).

Інакше кажучи, якщо продавець нерухомості орендував земельну ділянку під нею або володів такою земельною ділянкою на праві постійного користування, то немає жодних підстав говорити про перехід права власності на таку земельну ділянку до покупця цієї нерухомості. Тобто операція купівлі-продажу землі тут не відбувається.

Продавець нерухомості узагалі користувався землею без будь-яких на те правових підстав? Наслідки для покупця аналогічні: правочин з придбання нерухомості не наділяє його жодними правами щодо такої землі. Адже спеціальні норми ЦКУ і ЗКУ, про які йшлося вище, працюють тільки в разі, якщо право власності на земельну ділянку під об’єктом нерухомості в установленому порядку було оформлене за продавцем такої нерухомості.

А якщо покупець нерухомості заінтересований отримати право власності на землю під нею? Тоді потурбуватися про це йому доведеться додатково.

Оскільки частіше за все у подібних випадках земля перебуває у державній або комунальній власності, то йому варто знати про спеціальні умови та порядок продажу земельних ділянок зазначених форм власності, які встановлені ст. 127 і 128 ЗКУ. Такі ділянки підлягають продажу суб’єктам підприємницької діяльності на конкурентних засадах (земельні торги у формі аукціону), крім земельних ділянок, на яких, зокрема, розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності фіз- або юросіб (ст. 134 ЗКУ).